【Momentum Wealth珀斯房地产专栏】如何明智解读房地产数据?

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【大纪元2019年10月02日讯】需要 切记的是,标题数据和新闻文章往往只提供市场单一方面的信息,为了最大限度地利用数据,详细而明智的解读方法至关重要。

对投资者而言,房地产市场研究数据是一笔宝贵的资产。它不仅对我们理解房地产市场的运作方式和一个地区的房市状况至关重要,还能帮助我们解读市场的未来走势。

它还能帮助我们捕捉高潜力投资机会。如果正确使用这些数据,它是非常有用的资源,但阅读与应用房地产市场数据并不总是那么简单。

事实上,如果对房地产市场和推动上述数据的因素缺乏更广泛的了解,单凭数据本身就可能产生误导。那么,投资者应如何利用这些信息做出更明智的投资决策呢?

阅读数据不能脱离背景知识

我给投资者最大的建议,在阅读房地产市场数据时,不要盲目追随数据。

这并不是说这些数据没有用或不准确,而是通常情况下,统计数据本身无法提供房地产市场走势的全部信息。正因如此,我总是建议(房产投资者)在得出结论之前,花点时间去了解数据的背景知识。

例如,一个地区出现了大量高端房产交易,结果,该区出现了异常高水平的价格增长。这些统计数据没有错,房价走势很大程度上受房产销售影响,因此可能无法准确反映该区内所有房产的价格走势。 很容易看出来,这样的结果可能具有误导性。

花时间研究更广泛的市场趋势,并结合互补的数据源阅读统计数据,以更好地理解这些数据的背景知识,有助于避免被数据误导。

不要依赖单一市场指标

虽然通过补充来源、深入研究市场数据有助于投资者识别市场趋势中的异常现象,但同样重要的是,在应用市场统计数据时,不要依赖单一因素作为市场潜力的总体指标。

房地产市场很复杂,它受多种因素与经济推动力的影响,许多因素彼此关联。因此,仅仅分析一个因素,(投资者)则不能获得市场长期增长潜力的可靠指标。

例如,一个地区的人口出现大规模增长,这意味着住房需求可能会上升。然而,如果人口增长主要是由自然增长(而不是由移民)推动,该地区的就业增长也停滞不前,这强烈表明住房需求增长可能无法长期维持,这就可能影响市场的未来表现。

同样,如果一个地区有强劲的需求驱动因素,但由于定期有土地释放或市场上频繁出现房产转售,也将阻碍房地产价格长期增长。

不要只用标题数据解读

这是投资者在解读房地产市场数据时最常犯的错误之一,但也可以理解,因为此类统计数据在媒体上被广泛传播。

购房者往往会将标题数据(headline figures)视为整个房市表现的一个指标,同时把房价中位价(包括上涨和下跌)的走势作为整体市场状况的一个指标来解读。

事实上,房地产市场不是这样运作的。即使在同一个州内,不同的细分市场(甚至是个人的财富水平与这些市场的房地产)也会受到不同需求和供应因素的影响,因此会在不同的时间经历价格波动。

特别是对一个正在复苏的市场而言,重要的统计数据往往不能准确反映所有区的状况。以珀斯为例,尽管其房价中位数整体下跌,但central sub-region的房价已连续上涨超过18个月了。

不要只关注房价增长区

在决定投资地点时,我们往往会本能地被房价增长区域所吸引,通常会认为这些地区是一个“更安全”的投资选择。

这是数字安全心态的表现:我们知道其他投资者也在该地区投资,因此就会对这些地区更有信心。 事实上,对投资者而言,在这些热点买房往往并不最划算。通常情况下,当某个区成为媒体关注的焦点时,进入这个市场的理想时机已经过去,价格增长早已开始。

在研究房地产数据时,我建议投资者不要只关注市场的当前状况,而要考虑这些指标对房市未来状况的更广泛影响。通常情况下,最好的投资机会潜伏在那些具备强劲潜在增长动力,但尚未经历重大价格波动的区域。

结语:如果应用得当,房地产研究数据就会成为一个非常有用的工具,它会帮助我们识别许多其他买家可能忽视的投资机会或市场风险。然而切记的是,标题数据(headline figures)和新闻文章往往只提供市场单一方面的信息,为了最大限度地利用数据,详细而明智的解读方法至关重要。

作为投资者,找到足够时间或工具做适当研究,以真正了解房地产市场及其长期潜力总不是那么容易,所以我的建议是,如果你没有时间亲自做这项研究,可以与自己信赖的房地产专业人士一起合作来发掘投资机会。

本专栏由珀斯房地产投资顾问公司Momentum Wealth 总裁兼REIWA 主席——Damian Collins提供,电话:08 9221 6399。

责任编辑:杨新云

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