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多伦多温哥华及汉密尔顿 房价脱节最严重

加拿大有3座城市的房价过高。(加通社)

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【大纪元2019年10月24日讯】(大纪元记者李平多伦多编译报导)加拿大房价飙涨,但一直以来,只是少数几个城市房价与加国形势脱轨。国际货币基金组织(IMF)认为,其中,多伦多、温哥华和汉密尔顿3个城市,房价估计高估50%,房价脱节最严重。

据betterdwelling网站报导,IMF数据采用观察总值(observed aggregates)和可实现价格(attainable prices)两个房价数据,其中前者是根据各个城市每个季度房价得出的普通住宅市场房价指数,即观察到的房价或市场价格,后者是IMF根据静态贷款能力(SBC)模型、基于家庭收入、按揭利率和杠杆能力得出的市场可支撑价格,即基准房价(Fundamental prices)。

结果发现,截至去年,加国多数城市房价上涨,主要是因贷款环境宽推动动,唯独多伦多、温哥华和汉密尔顿3个城市例外。

边缘买家与边缘卖家

地产经纪会称,房价太贵,是因为房源少、供应紧张。这种说法只说对一部分,其实房价上涨主要是被边缘买家影响和推动。房源紧张的城市,谁出高价抢房,即是边缘买家。这类买家出价不理性,将房价一路推到峰值。边缘买家开的高价,会成为市场中的同类房参照价,从而影响整个市场。

与边缘买家相对应的,还有边缘卖家。边缘卖家一般是急于卖房的人,为尽快卖房会开低价,从而拉低房价。通常只有在经济衰退、失业率上升、房价下跌或房贷收紧等资产流动性恶化情况下,才会出现边缘卖家,一般不会持续太久,即使出现也会很快消失。

基准房价,既不是由边缘买家,也不是由边缘卖家确定,而是根据长期需求要素确定,是指市场能持续支撑的房价,即无论是经济衰退,还是经济上行或下行,市场都能支持的价格。一般来说,市场价格通常比基准房价高或低。

房价脱节最严重3大城市

一直以来,多伦多市场价格与基准房价之间价差巨大。如去年第3季度,市场房价为85万6,003元,同比跌3.1%。当季基准房价55万3,467元,同比跌3.6%,市价比基准价整整高出54.7%,两者价差加国第二大。多伦多房屋市价与基准价差距如此巨大,是因信贷增长太快,导致房价与市场基本支撑要素脱节。

温哥华情况也好不到哪去。去年第3季度,当地市场房价为113万4,157元,同比涨1.6%。当季基准房价74万9,505元,同比跌3.6%,市价比基准价整整高出51.3%,两者价差全国第三大。

汉密尔顿房价与房价基本支撑要素脱节最严重。去年第3季度,当地市场房价为54万77元,同比涨3.1%。当季基准房价34万3,736元,同比跌3.6%,市价比基准价整整高出57.1%,两者价差全国最大。

其它3大城市现状

蒙特利尔房价相对正常,市价与基准价之差巨不太大。去年第3季度,当地市场房价为41万4,907元,同比涨5.7%。当季基准房价37万9,952元,同比跌3.6%,市价比基准价仅高出9.2%。

维多利亚房市虽紧张,房价脱节却不如多伦多温哥华等地严重,却差得很远。去年第3季度,当地市场房价为80万9,930元,同比涨6.8%。当季基准房价66万795元,同比跌3.6%,市价比基准价高出22.6%。这一数字和多温等地比,虽只能算小巫见大巫,但真要换算成钱,还是很多的。

卡尔加里房价虽基本没涨,但房价担负力持续恶化。去年第3季度,当地市场房价50万7,303元,同比涨0.5%。当季基准房价46万9,538元,同比跌3.6%,市价比基准价高8.0%。两者这一差距,主要是因利率上涨导致。

一般来说,房价与市场支撑要素脱节,不会持续太久,但会觉得很久。两者差距缩小,房价调整并非唯一办法,收入上涨、借贷宽松和通过其它杠杆手段等,也能实现。由于全国房价严重脱节的城市只有3、4个,再加上房价必须脱节持续很长时间,才会迫使政府采取其它手段干预。问题是,加拿大政府和央行一般一届只做4年,因此政策最长也只考虑4年时间效应。

责任编辑:文芳

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