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房源不足 高端房市萎缩 中间价下跌

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【大纪元2019年10月04日讯】(大纪元记者李扪心编译报导)房地产研究机构OneRoof的最新数据显示,在新西兰,超过100万元的高端住房销售量严重萎缩,仅奥克兰一个城市的房地产市场,去年就流失了超过10亿元。但低端市场仍然活跃,导致房产销售中间价下跌。

OneRoof及其数据合作伙伴Valocity,比较了截至2019年8月的12个月、与截至2018年8月的12个月里,各个主要城市的住房销售量,这些数据显示了房地产市场的空白,以及买家所寻求和购买的价格区间。

在截至2018年8月的12个月中,奥克兰房价在100万元或以上的销售额超过35%;在截至今年8月的12个月中,这一数字下降至32%,即价格在100万元以上的房产销售量,下降了1887套。

OneRoof的编辑欧文·沃恩(Owen Vaughan)表示,高端房产的上市量供不应求,“但这并不是买家想要的。代理们说,只要有更多的卖方愿意挂牌卖房,买家们就会购买——他们迫切地需要高价位房产。”

沃恩说,高端房产不足导致高端市场萎缩,“在奥克兰内城区,销量变化更为显着,奥克兰地区超过100万元住房的销售量,从去年的占总销售额的57%,下降到今年的44%。在过去的12个月中,中区出售的超过100万元价格的物业有2572套,与一年前3336套的销售量相比,下降了764套——以货币计算,至少有7.64亿元从市场上消失。”

与高端房地产市场的萎缩相反,低端房产或者可负担房产实际上很热销。“奥克兰房地产市场上最活跃的部分,现在是价格在50万元到100万元之间的房产。虽然去年全市总体的销量下降了15%,从24,656套下降到21,096套,但可负担房产的市场仅下降了8%。在过去的12个月中,首次购房者和投资者的购房份额,占总销售额的61%,比去年同期的56%,增加了5%。”

沃恩说,对于奥克兰房地产市场的最高端住房来说,下降幅度最大:“去年售价超过250万元的住房销量,仅有不到500套,而前一年则有831套250万元以上的房产售出。”

房地产经销公示Bayleys在富裕街区Remuera的经纪人Vicki Wallace与丈夫Gary,去年的销售额超过了10亿元。她说,尽管房地产市场在春天肯定会有所好转,但谨慎的卖家似乎被困住了,因为可供换房一族(升级换房)选择的高端房产实在太少。

她说:“换房市场无法确定下一步行动,因为他们在200万元、300万元、乃至400万元的高端住房市场,看不到很多可选的房产。所以他们无法将自己目前的低于250万元的房产挂牌上市,以开始下一步换房。”

春季可望好转

Remuera的另一位Ray White房产公司的经纪人Gerard Charteris对此表示同意:卖家认为200万至300万元之间的市场中,没有足够的上市住房,因此,他们也按兵不动,并不着急把自己的房产上市。

他说,请求对自己住房进行评估(以便卖房)的大大增加,供应管道大幅增长,因此,他对春季的住房市场非常乐观。

他也看到大量的买家正在寻找价格较低的房产(在Remuera,价格大约为80万元),因此整体销量并未下降。

新西兰的第二昂贵住房市场皇后镇,也可以看到类似的情况。在那里,200万元住房的销售量,从截至2018年8月的12个月中的95套,下降到截至今年8月的12个月中的66套。但同时,高端市场的萎缩,都由低端市场补足,50万元至125万元的物业销售,占今年总销售额的75%,远高于2018年的62%。

在陶朗加,截至2019年8月的12个月中,50万元至75万元之间住房的销售量,占总销售量的50%,而去年同期仅为45%;但100万元以上物业的销售量却几乎没有变化(两年的销售量都约为250笔)。

在汉密尔顿,过去12个月的住房销量下降了6%,为3500套,其中82%是价格在25万元至75万元之间住房。

惠灵顿的整体销量比奥克兰要好,从前年的2999套下降到去年的2875套,仅下降了4%。交易量主要集中在价格在50万至100万元之间的房产(两年中的每年1900年左右),但售价在200万元以上的房产,仅仅徘徊在20套左右。

南岛城市的销量下降幅度不大。基督城的销量仅下降了2%,至7770套,其中80%的销量,是价格在25万至75万元之间的低端房产;而但尼丁的2586销量,也比去年下降了7%,其中低价位住房的销量,占到了85%。

库存不足

在奥克兰的Mount Albert和Sandringham,Anne Duncan房地产公司的安·邓肯(Anne Duncan)说,她确实看到了这样的循环——房源不足减慢了换房者把自己房屋上市的速度。

价格在90万元至100万元的住房市场压力最大,因为在下一个梯阶上,即价格130万元至150万元的住房市场,饥饿的买家基本没有什么可选。在最近的一次房地产拍卖中,她的公司接待了85个看房团体,以及6个注册竞标者,他们的预计价格都在90万元至96万元之间。

“但什么都没有,什么都没有。他们只会把下一步的换房预算涨到150万元以上甚至200万元,但那个价位的房产,市场上也没有。”

邓肯说:“投资者都在重返市场,但是其他人却不想变得无家可归,所以他们只在需要卖房的时候才会卖房。因为边远城区有新的住房供应,所以住房销售增长,但是Mount Albert和Sandringham这种较中心的街区,住房需求却更多。”

Barfoot and Thompson公司在Gray Lyn的经纪人Andrew Cosgrave看到,有更多买家来开放房屋看房,尤其是在89万元至110万元的价格范围内的住房。

“如果人们想在圣诞节之前搬到新房里去,那么他们现在就需要开始买房。在一套漂亮的上市住房,我们在三周内有150个组看房。感觉到有一种增长的动力。”

考斯格雷夫说,购房者不会回避那些需要整修的住房,特别是他所说的“宜居的住房”,就是说房子虽然陈旧,但房主可以在弄清楚他们整修计划的同时,快乐地住在那里。

他说:“我最好现在上市,因为其他所有人都在做同样的事情。”“人们需要花一段时间,才会接受价格的小幅回升,但是现在卖方知道他们已经有了市场,房地产正在销售。”

‘正在变好

在奥克兰北岸,过去一年中只有84处物业的销售价格超过250万元(只占2018年销售量的近一半),Primium公司的经纪人艾莉森·帕克(Alison Parker)表示,Takapuna和Milford大道和海滨街道地段的名贵房地产确实非常短缺。那些希望在有足够土地和良好学区的地方换房的购房者,纷纷到开放住房看房,那些位于海滩、湖边或悬崖顶的地方,都被抢购一空。

“卖家可能会惊讶于他们获得的收益比他们期望的要多。情况变得越来越好,似乎人们已经不害怕买房,问题只是市场上没有足够的库存来替换他们原来的住房。”

Harcourts的经纪人Jordan Selwyn表示,人们不急于出手、对自己住房的期望值很高,这确实表明了他们对市场的信心。

他认为缓慢上市的周期会中断。他说:“人们不急于出手住房只是因为有点条件反射,但随着人们把新的大气候视为新常态,他们就会再次挂牌上市。”

他认为,“目前这种房主在合理的时间内、以公平的价格买卖的大气候,才是公平的;而以前(在市场高峰期)人们因为害怕买不到,那才是不公平的。”

责任编辑:上官翎

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