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税务局严厉打击漏税避税 倒房者要小心了

调查显示,倒房者主要针对两个市场,一个是奥克兰市中心的公寓市场,另外一个是即将开发的低端住房市场。(图片来源:Dreamstime)

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【大纪元2019年11月01日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)虽然政府在今年4月的税务年伊始,就已经决定不再对买卖房产利润征收资本利得税,但一些依靠倒卖房屋赚取巨额利润的人,也不能因此而松口气,因为虽然政府不会用资本利得税来直接打击投机者,但会考虑其他几种方法,用来严厉打击倒卖房地产中使用不同手段避税、以及现金交易中的少报和漏税问题。

新西兰,“倒房”的定义目前是指在6个月之内买卖同一套房产两次。倒房在房地产热潮时尤其常见,即以较低价格买入,然后在短时间内又迅速以高价出售;有的人对买入的房产稍加整修,有的则一点不动,原样出售。

税务局将针对倒房“惯犯”

税务局(Inland Revenue)本周除了宣布加强力度打击现金交易(主要是零售业)中的漏税问题,还建议修改相关法规,以制止“惯常”倒房者通过每次更换买家名字,来逃避买卖房地产所得利润(资本利得)应缴的税款。

税务局此举,是在今年4月政府决定不征收资本利得税之前作出的。政府本来想用资本利得税来打击倒房投机,平抑过热的泡沫住房市场,但由于反对声浪过高而放弃。

此后,政府推出了其他几项打击住房投机的政策。但其中取消出租房投资者以租金损失来抵消个人收入所得税的规定,引发了很多房地产投资者的不满,他们指新规定会使投资者更难提供租赁物业,会伤害弱势的“爸爸妈妈”出租房投资者,但不会伤害富裕的房地产投机者,比如那些纯粹的倒房者。

按照规定,新西兰人在出售他们的“主要住房”或者营业场所名下的土地时,就不必缴税——只要他们在购买房产时不打算转售。

上一季度共有36,000多处物业买卖。超过一半的人因为涉及“主要住所”买卖,不需要说明其税收居住地或详细信息。

目前,税务局对出售房产增加了一个限制,对那些税务局将其归类为“惯常”(倒房)的买主和卖主——那些具有倒卖住房或商业物业模式的人,即使他们居住在倒卖的房屋中、或者在使用这套商业物业,也会把他们排除在“不必缴税”的正常买卖之外,强制他们缴纳税款。

新规定堵住倒房避税漏洞

不过,因为这个限制目前只适用于个人,所以有许多人通过使用其配偶或家庭信托的名义,来进行不同的交易,或者通过改变付款方式,来避免显现出倒卖“模式”来规避缴税。税务局的新规定,就是要避免这种滥用和破坏新西兰税务系统的行为。

税务局建议对相关法规进行修订,新的限制规定将适用于团体或实体,而不仅仅是个人或个体企业。

在新规定下,如果所有人都居住在所有的相关房屋中,即使使用不同的人或信托的名义来进行买卖交易,也会被包括在倒房的范畴之内;同样,如果所有相关的业务实体都拥有相同的物业,那么即使每个业务实体都分别进行交易,他们也将全部都被征税。

税务局还希望扩大倒卖“模式”的定义范围,从而扩大收税范围。目前,这个“模式”必须是“类似用途”——即一个人不断地购买房屋、翻新整修、然后出售的模式。

税务局表示,“不管是简单地买卖房地产,还是在其拥有土地时进行了任何建筑或装修工作,都是一样,重要的是他要进行‘有规律的’买卖交易。”

税务部长斯图尔特.纳什(Stuart Nash)的发言人说,纳什知道税务局的建议正在进行咨询,下一步仍需要内阁批准。“但无论如何,他已经暗示,那些试图通过买卖自己所住房屋来赚钱的所谓‘惯常’翻新者,他们的税务事务将受到越来越多的审查。”

新西兰倒房现象严重

新西兰先驱报在今年9月发表的一篇社论中,批评倒房投机行为不道德。社论中说,在截至2018年的6年时间里,也就是最近的一次房地产热潮的时间跨度中,全新西兰共有13,000多套房地产被倒卖,这些倒卖交易为投机者赚取了高达12亿元的暴利。

在房地产繁荣的高峰期,单单一家公司就进行了70多次倒房交易,总共获利600多万元,平均交易时间为60天,平均每次获利86,000元,平均每天的收入,更高达1400元。而在同一时期,有几十家类似的公司都在通过倒卖房产牟取暴利。

《周末先驱报》在今年9月发表的针对专业房地产投机的调查报告显示,最大的10家倒房运营商,在6年中总共进行了763笔倒房交易,把高达5000万元收入囊中,其中不包括装修费用或代理商费用。

这10个交易最多的倒房团体,平均每次获利68,000元,平均交易时间仅为71天,不到两个半月时间。

调查显示,倒房者主要针对两个市场,一个是奥克兰市中心的公寓市场,另外一个是即将开发的低端住房市场。他们趁这些地区的人还没有意识到其房地产价值之前低价买入,或者利用一些低收入人群因为各种原因急于卖房而买进,再进一步推高当地房价,以高价出售牟取暴利。

OneRoof房地产评论员阿什利.车奇(Ashley Church)说,这些被倒卖的房屋,正是市场上那些容易负担的、很多民众急需的房屋,但“他们没有(为所买的住房)增加任何东西,他们只是把它作为赚钱的机会”,而那些急需住房的却很难买到负担得起的住房,“这对社会是一种祸害,……在道德上是卑鄙的。”

报告中列举了一些这样的街区,例如南奥克兰的Clendon、惠灵顿的Upper Hutt、汉密尔顿的Nawton和基督城的Linwood等街区,都发生过被倒房者蜂拥而至、一夜之间炒高房价的事情。

在房价相对便宜的南奥克兰,在2015年的房市顶峰时期,倒房者非常活跃,被倒卖的房屋数量,占Manukau市住房销售量的9%。

“明线检查”过半不合规 政府无力执行

Newsroom新闻网的一篇报导中说,除了希望对专业倒房者进行严格限制之外,税务局还希望限制“明线检查”(bright-line test)规定的违规的物业投资者,只是至今为止还没有专门追责违规者的团队。

“明线检查”早在2015年底就开始生效,旨在通过对短时间内出售主要房屋之外房产所获利润进行自动征税,来打击倒卖房地产的投机活动。最初,它适用于购买后2年内出售的房屋,后来政府把时间延长到了5年。

去年五月份给税务部长纳什的一份报告估计,“明线检查”合规率可能低于50%。而报导引用的另一份文件显示,在符合条件的房地产投资者中,有近三分之一的人不符合“明线检查”要求,并且符合率还在降低。

尽管如此,税务局还没有专职小组负责“明线检查”,也没有单独的预算来进行明线恢复活动,现有人员都被用来追查那些没有根据明线检查申报税款的人。

责任编辑:上官翎

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