site logo: www.epochtimes.com

CCL连跌九周跌幅收窄 港岛及大型单位指数回升

【楼市动向】房屋对策药石乱投时间错配

人气: 29
【字号】    
   标签: tags: , ,

【大纪元2019年11月01日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连跌九周,最新报180.07,按周再跌0.14%。分区指数除港岛区反弹1.11%外,九龙、新界东、新界西分别下跌0.18%、0.21%及1.88%。其余领先指数个别发展,大型单位回升0.33%,中小型单位及大型屋苑指数分别再跌0.23%及0.24%。中原经纪人指数(CSI)最新报60.9,按周0.35个百分点。

二手楼价连跌九周,但跌幅明显收窄,且未充份反映施政报告带来的冲击。因应施政报告放宽按揭保险新措施,二手成交继续反弹,唯恐越迟买越贵,有不少买家追价入市,甚至出现多人抢一盘情况,亦有卖家赔订重售随即赚取更高利润。

最大风险来自政府政策

政府180度改变政策,将原本楼价下调的大方向,一下子变成卖家主导大市,短中期的需求有可能令大市反弹。政府口口声声说保持楼市稳定,又说没有条件放宽辣招,忽然因政治理由改变初衷。楼市最大风险来自政府政策。

另外,政制事务局局长聂德权家属于施政报告公布前买入两个一手单位,被指偷步买楼,有政党更到廉政公署举报。局长解释这是家人决定,与他无关,他亦无参与相关政策讨论,又按机制申报,交易并无问题云云。

即使局长一切符合规定,时间的巧合性给予民众的观感极差,难以符合公众对公职人员的期望,令官员公信力打折扣,影响其推销政策能力,间接影响政府施政。对错留待相关审查,但事件就有多重启示。

网上资料指局长家属拥有多个物业,如今一次性买两个单位,明显作为投资用途。若该成交需要缴付辣税,证明辣招无效减低投资意欲。若不需要缴付辣税,又证明调控措施出现漏洞,投资者利用家里“人头”入市避税。政府假设首置就是用家而不按照住屋的实际使用目的来实施调控措施,根本是错误的做法。

再有,这些宣扬政府政策的官员,口里大力推销政府政策,身体却非常成实,叫年轻人去大湾区发展,自己子女却在外国读书发展,批评香港人对国家身份认同不足,家人却取得外国户照,相信政府有能力应对土地房屋问题,家人大力投资住宅,过去多年证明他们行动有预见性。官员口是心非,政府政策还剩多少公信力?

目标含糊注定失败

政府两周前发表施政报告,企图利用所谓纾解民生问题来应对政治风波。若果房屋是根本问题,林郑公布施政报告后又怎会出现几十万人在反对通知书下继续游行?施政报告又怎会得分低只得破纪录的23.3分?撇开深层次问题,政府在房屋对策今次出手相对地重,依然值得分开讨论。

先从政策目标说起。施政报告忽然又走出一个新的“目标”,就是“要让香港人不再需要为住屋问题费煞思量,都可以在香港建立一个属于自己的家”。一个“目标”,必须有清楚、适时、可量的特质。以往政府提出置业主导目标,不设可量指标,不设时限,政策未有配合,讲了两年,自置比例毫无进展。今次政府又再重蹈覆辙,何谓“不用费煞思量”?负担能力及适切居所在这个目标占什么位置?什么时候达致目标?成功指标为何?尽皆虚无飘渺,任由政府解读,这个目标注定失败。

施政报告的重头戏当然是放宽按揭保险。九成按保上限由原先的400万元放宽一倍至800万元,八成按保上限有人600万元放宽至1,000万元。即使未能通过“加三厘”的压力测试仍可申请,只是保费将会因应风险而调高。

年初,财政司司长陈茂波指楼价远超负担能力,政府无意减辣,楼价还未回复年初水平,政府忽然大幅减辣,逻辑自相矛盾。本栏已多次指出上车最大的障碍是首期,无可否认放宽按保有助首次置业者上车,但推出任何政策还要看时机。若放宽按保是于六、七年前推行,这将会是一个德政。事过境迁,现时楼价距历史高位相差只有5%左右,根本问题是楼价极度超越负担能力水平,政府非但未能解决楼价过高的问题,亦未有说服市场增加供应的蓝本,就利用放宽按保推高需求。

笔者亦曾多次指出放宽辣招协助买家上车的同时必须推出额外调控措施,否则只会推高楼价,变相逼买家高位接货。推高楼价的同时政府还要额外搜刮多一笔按揭保费。不要以为按揭保费便宜,视乎年期及借贷金额随时可达借贷额的3%至4%,这些都是用家额外付出。

短中期供应难以增加

针对资助房屋,政府调高新供应“绿置居”及“白居二”比例,只是配合先前公布的房屋政策修改,由公私营六四比改为七三比,并没有实质增加房屋供应。未来四、五年资助房屋供应早已成定局,提早开售对缩短轮候时间没有帮助。

市建局将参与“港人首置盘”混合发展,又偏离市建局参与重建发展私人项目的初衷,只会令市建局行政复杂化,亦没有实质增加房屋供应。

房委会将加快“租置计划”出售4.2万个公屋单位,以市价两折左右定价。现有计划已实施多年,要买的亦早已买了,剩下的有多少户还有兴趣未知,计划亦无增加供应。

为改善㓥房户住屋环境,政府将加大力度兴建过渡房屋,增拨50亿元增未来三年目标1万伙。有清晰目标有时间性,对㓥房户有实质帮助,这是好对策,回应坊间早已提出加大力度的要求。但问题不是在钱,而是在政府内部协调及政策上“拆墙松绑”,一切还看政府执行力。

在土地政策方面,政府将积极利用《收回土地条例》收地作公营房屋用途,坊间又早已提出,只是政府不断回避,浪费港人时间。即使政府积极展开工作,要先从规划入手,修改规划大纲,涉及的并不是一幅公营房屋土地,而是整区配套问题,恐怕完成规划亦要两三年时间,然后再收地、平整、建屋。即使土地拥有者没有异议,十年内来都难有实质供应。

土地共享先导计划推出讨论框架,一如所料,公营房屋占比七成。计划由发展商主导发展进程,其利益进一步削减,发展意欲进一步减低,供应量成疑。政府年初已全盘接纳土地大辩论报告,除土地共享先导计划外,其余短中期项目未有进度报告。施政报告亦未有提及如何具体落实。

政府将继续申请拨款研究“明日大屿”计划。政府声称只是研究应该没有什么争议,问题是这些研究由政府主导,极容易将计划合理化。拨款必须有先决条件,就是有一强力监察系统,保证研究公正且全面,才可进行。

新一份施政报告的土地及房屋政策,完全看到政府为了应对政治危机,在民生问题上药石乱投,逻辑思维紊乱,进退失据。所谓新突破,亦只是将旧有政策改变参数,又或采用民间早已提出的方案,却无法突破供应的局限。大部分对策应早于七、八年前施行,而拖到今天全因官员冥顽不灵,利用假咨询愚弄港人,将错误己见凌驾港人利益所至,今天的修补实在来得太迟。◇

责任编辑:李薇

评论
2019-11-01 9:32 AM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.