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旧金山建房成本全球最高 形成原因及解决方案

旧金山Russian Hill的一处房屋。(曹景哲/大纪元)

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【大纪元2019年12月11日讯】(大纪元记者李沁一综合报导)据《旧金山纪事报》近日报导,在旧金山建造一套新公寓的成本超过70万美元,几乎是10年前的3倍。

管理咨询公司特纳‧汤森德(Turner & Townsend)4月发布的调查信息显示,截至2018年底,旧金山建筑成本为每平方英尺417美元,全球最高,比2017年高出5%。

居民Caratowsa曾住在255 Fremont St.的一间一居室公寓,现在的租金大约是1,000美元/月。

位于旧金山市金融区(Financial District)名为“纳塔丽嘉布公寓”(Natalie Gubb Commons),提供的卧室1~3间不等,地段在市中心,位置优越。“纳塔丽嘉布公寓”总共有95个套间,申请时引来6,580户居民疯抢,每间平均有70人申请。能获得一间廉租公寓,就像中了乐透彩票一样幸运。

这栋廉租公寓,每套住房的成本还接近50万美元,整个项目总共花费5,800万美元,土地来自市政府捐助。如果土地再花钱,成本会更高。

据房地产数据公司CoStar的数据,今年1月至9月,市场价格的房屋,开工建设的只有1,281套,较去年同期下降62%。目前有超过3万套已获批准、尚未开工的住房,开发商需要融资和招聘建筑工人。

不同的土地,成本不相同,一般占预算的20%左右。剩下的30%是“软成本”,比如城市费用、聘请顾问、律师、建筑师等专业人士。

开发商的年回报率为5%左右,所以一套75万美元的公寓,每年需要带来37,500美元的收入,或者每月租金必须超过5,000美元,开发商才有可能建造。

导致旧金山房屋建筑成本创下历史新高的原因,主要来自建筑工人的成本、购买土地,还有审批程序的费用。建筑师Mark Hogan分析,总成本的一半左右,用于建筑工人工资和购买建筑材料,这是“硬成本” 。

(一)建筑工人的成本:
劳动力成本每年上涨5%。2008年的经济衰退,使许多工人转行。外地的建筑工人要过来工作,首先要面对旧金山的高房价,这就形成了一个恶性循环。

承包商Nibbi Brothers指出,非旧金山的工人,需要更多的培训时间,这也增加了成本,要想达到10年前的生产效率,需要增加25%的工人。而从事水管工、电工等稀缺、高技能工作的分包商,利润都可能高出开发商。

麦肯锡研究所(McKinsey Institute)的数据显示,在过去20年里,旧金山湾区建筑业的劳动生产率,增长速度为每年1%,而全球经济的增速为2.8%。

可是,2012年至今,建筑工人的平均年薪每年增长4%,低于湾区整体经济4.7%的涨幅。虽然劳动力缺乏,但是并没体现在涨工资上。

(二)购买土地:
只有四分之一的旧金山土地,允许建造3套或3套以上的公寓。加州大学伯克利分校(UC Berkeley)住房开发的政策主管David Garcia说:“如果能有更多土地建设公寓,也能降低住房成本。”

(三)审批程序的费用
另一个推高成本的因素,是旧金山的审批程序。开发商称这是世界上最困难的项目之一。项目的反对者们,有权利请求额外的审查,或者提起诉讼,来轻易地拖延时间,增加开发成本。

那么如何削减建房成本呢?
Garcia表示,旧金山和加州可以通过简化审批程序,降低建房成本。 他说:“政府无法控制建筑材料和劳动力的价格,但他们有权加快审批。”

环境评估的平均时间,现在大约持续两年,可以通过“区域规划”减少到几个月。

另一种省钱的方法是减少停车位。肯尼迪的数据显示,每辆车停靠空间的成本,已经在5万~10万美元。

开发商埃姆诺德基金(Emerald Fund)表示,在旧金山建造一座高层建筑的公寓,每套造价可达100万美元,比实际可行的价格高出约20%。以现在的成本或者成本再增长,让开发成为“不可能”。◇

(此文发表于1268C期旧金山湾区新闻版)

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