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2019楼市回顾 【楼市动向】增加供应无力 政治凌驾政策

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【大纪元2019年12月27日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报179.18,按周微升0.04%。分区指数除九龙区续跌1.02%外,港岛、新界东及新界西分别回升1.02%、0.79%及0.62%。其余领先指数个别发展,大型单位再跌0.47%,中小型单位及大型屋苑分别回升0.14%及0.2%。中原经纪人指数(CSI)最新报42.31,按周下跌1.86个百分点。

二手楼价靠稳,结束两连跌,新界区楼价稍为反弹。本周未有大型新盘开售,圣诞新年二手亦淡,成交转趋淡静。港岛大坑道地皮招标吸引破纪录的25份标书,最终由中信泰富以32亿元投得,楼面地价每呎2.5万,预期开售呎价5万元以上。这些地皮供应与绝大部分香港人无关,为何政府乐此不疲推豪宅地?为何超级豪宅地对发展商如此吸引?绝对值得深思。

公屋是扶贫有效工具

当权贵置业挥金如土,人口的另一端却水深火热。政府统计数字显示,(香港)特区贫穷人口上升至140万,创十年新高,贫穷率达20.4%。政务司司长张建宗解释贫穷数字未能反映扶贫成效云云。可是贫穷线定立的目的就是制定扶贫政策,若不利用贫穷线作参考,政策便失去目标。

作为亚洲金融中心,政府助拥万亿储备,四万亿外汇基金,数千亿的各种未来基金,钱多的是,竟然有近五份一人口活在贫穷线下,只能代表制度极为不均。

各种研究报告指出,公营房屋是扶贫的有效方法,但政府过去八年,无法解决土地来源问题,公营房屋供应大落后,远离先前长策定立的目标。低下阶层被迫住在㓥房,㓥房户年年创新高,需求庞大令㓥房租金不合理地高昂,榨干收入。未来人口急速老化,却未见政府将人口政策、房屋、社会保障等整合扶贫,可悲的是特区官员还在沾沾自喜吹嘘扶贫成效。说白了,特区政府根本无意解决贫穷问题,而是利用大湾区融合将贫穷人口驱逐。听似难以置信,且看未来两三年的发展便有分晓。贫富悬殊已成为特区的另一计时炸弹。

政府无力增加供应

转眼又一年。19年肯定是政权移交后最动荡的一年,政府一意孤行,硬推《逃犯条例》修订案,又连番错判局势,结果引发一场政治风暴,影响更席卷全球,将中共直接干预特区事务的邪恶手段全面曝光,特区政府只是傀儡。

外围面对中美贸易战交量,内外交困之下,特区经济陷入技术性衰退。可是住宅市场仍是一枝独秀,年中二手楼价更曾创出记录新高,虽然下半年开始回落,但未足以抵消上半年升幅,全年楼价录得近3%升幅,年终楼价距离历史高位亦只差6%,极度超越负担能力。特区连续八年成为全球楼价最难负担的城市,大幅抛离第二位的温哥华。住宅平均价高达970万,全球最高。细、贵、挤令特区宜居排名跌至35。生育率亚洲第二低,调查指居住环境狭窄是第一大原因。

调控政策继续扭曲市场,成交缩减,全年成交量维持极低的6.3万宗水平,一手成交越两万宗,占住宅成交量的三份之一,占比创二十年新高。发展商惜售,货尾单位未见回落,一手空置税拖了一年半还未交立法会审议。为了优化利润,地产商招标售楼扩散至中下价单位,政府无力应对乱局,最终由地产商会会员自律才收敛。

为了应对资助房屋大落后,将资助房屋比例调高至七成,政府将供应“左手交右手”,增加整体供应则无能为力。

私楼地皮供应减少而且侧重豪宅地,19/20财政年度至今卖出六幅住宅地,有四幅位于启德新发展区,全部过百亿,预计落成后呎价高达2.5万,供应与绝大部分港人无关。

公屋轮候时间平均5.4年,政府轮候时间上升压力非常大。居屋供应创近年新高,全年有近五千个,最新一期吸引32万份申请,破尽纪录。政府将出售资助房屋板块碎片化,绿置居及港人首置盘分别只有3千多及数百个单位,少量供应未能成为阶梯之余更沦为大抽奖。施政报告号令市建局积极参与出售资助房,令市建局政策失焦。

政治凌驾土地房屋政策

反送中”令政府失去管治能力,主动政策变作被动对策。去年最后一天土地专责小组在争议中提交建议,政府全盘接纳。可是除了林郑属意的公私合营计划外,其余短中期对策包括发展棕地及利用私人会所土地皆进度欠奉。公私合营先导计划设立多个条件,包括资助房屋占七成、限制规模、地点及时间等,发展商表明条件辛辣,预期反应冷淡。“明日大屿”引发争议不断,但政府仍坚持上马,正准备向立法会财委会申请拨款研究。

反送中”令土地及房屋政策被政治污染,中共利用其官方媒体不断对特区政府及商家指手画脚。首富李嘉诚讲了一句“对年青人网开一面”,惹来中共媒体口诛笔伐,把香港的深层次问题定调为房屋问题,地产商府首称臣,纷纷表示要捐地,但何时实行及规模未知。媒又要港府积极利用条例收地建屋,政府又认同,但公私合营与积极扫地如何配合未知。

政府一直坚称没有减辣空间,忽然又大幅放宽按揭保险,一千万可做八成按保,一个月就引近两千人取用。楼价远超负担能力的根本问题未解,林郑的“不用费煞思量便可轻松拥有自置居所”对策诱人高位入市,暗藏负资产陷阱。

“反送中”风暴令泛民在区议会选举取得大胜,政府官员将要面对更尖锐的区议会质询,一些牵涉地区利益的议题,例如改划、见缝插针(建楼)等项目,政府获地区支持的难度大增。供应难题未解之余,一些短中期对策及先导计划亦未见效力。

等足九年,青年宿舍终于有着落,但项目只提供76个单位供应,杯水车薪。社联首个组合房屋项目明年第二季入伙,提89个单位,对改善㓥房户及公屋轮候人士居住环境聊胜于无。政府有意加快过渡性房屋供应,如何在政策及执行上“拆墙松绑”未见细节。未补价资助房屋分租先导计划推出以来零申请,房协优化计划放宽部分限制,暂接十多宗租户及百多放租申请,效果仍有待观察。

读者应还记得年初车公签文最后两句“怎晓田耕耘不得,那知饼食不充肠。”正好总结今年楼市发展。特区政府在土地及房屋策略错误,执行无力,以至楼价依旧极度超越负担能力,至今没法告诉市民何时取得供求平衡,楼价会否回到可负担能力范围。“反送中”一役更揭露出中共已插手香港事务,特区只能按照中共的指示执行。特区能制定一个以广大市民利益为依归的土地及房屋政策,怕且已是空中楼阁。

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一如往年,笔者邀请楼百苦作打油诗一首,总结19年楼市发展。诗曰:

土地辩论已揭盅,开垦执行却技穷。
虽跌犹未抵狂升,房价依旧比天高。
公私合营长官志,收地条例废武功。
两万私房倾权贵,六成资助负大众。
居屋绿置大抽奖,置业有劳天公送。
特首眼闭心又幪,逃犯条例引暴风。
政权早已属港共,山河皆尽归邪红。
首富一念曰网开,官媒千口诛言凶。
楼房不解政治灾,按保放宽时不逢。
庸官政棍齐祸港,民生经济乱如蓬。
房屋无策亦无方,楼市何去又何从?
北望神州大城市,答案早已在其中!◇

责任编辑:陈玟绮

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2019-12-27 10:08 AM
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