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买公寓房前 如何判断房产财务状况是否健康

在购买公寓房时,买家多关注于公寓房所在的位置、布局、景观和室内装修。其实,更为重要的是大楼房主法团的财务状况以及公寓大楼本身的状况。(简沐/大纪元)

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【大纪元2019年12月29日讯】(大纪元记者陈光澳洲悉尼编译报导)在购买公寓房时,买家多关注于公寓房所在的位置、布局、景观和室内装修。其实,更为重要的是大楼房主法团的财务状况以及公寓大楼本身的状况。

据澳洲Domain房地产网消息,通常,较低的房产费被吹捧为是卖点,但在许多情况下,这对买房者来说应该是一个危险的信号。

如果房产费用计划在财务上是健康的,该房产在进行维护和大修时可以不用房主负担额外的费用。但是,如果房产计划的资金不足,该公寓楼如果出现维护不善或存在缺陷时,买家可能会在将来需要支付特别费用,而这可能会花掉他们数千元。

如何调查一栋公寓大楼的情况

一份分契房产管理报告就可以揭示出相关公寓大楼的建筑状况和财务状况,包括大楼的维护资金是否不足、建筑物是否有缺陷等。

这方面的工作被称为分契房产调查。调查过程中调查人员需要浏览与分契房产计划相关的文件和通讯,以帮助买家发现潜在问题。做这样的调查报告通常要花几百元,但是如果最近曾完成过一份调查报告,费用可能会便宜一些。

维州分契房产报告公司(Strata Reports Victoria)的总监Jane Giacobbe说,调查人员主要关注的是分契房产的财务状况,以及建筑物缺陷的证据,例如漏水和不合规的包层。调查工作可能会追溯几年来的预算情况。

调查人员还会检查建筑物的保险值是否与最近的估值相匹配,以及是否有任何房主持续欠款。

Giacobbe认为,不做房产报告可能会带来风险,因为卖家可能不会向买家透露大楼有问题的重要信息。

她说,从分契房产报告中能收集到的信息范围可能有限。公寓大楼的年度房主大会的财务报表和会议记录比电子邮件通信记录容易获得。根据这些信息,可以知道问题是被解决了还是被忽视了。

房产计划资金不足的风险

资金不足的分契房产计划可能会让未来的买家很头痛,因为他们在买房的同时也继承了维护建筑物的义务和成本。

质量检测公司WT Partnership的副总监Adam Adkin表示,“当人们购买公寓房时,他们并没有想到也要支付消防喷头和电梯的费用。”

Adkin说,房主法团通常会限制房产维护计划的范围,以使季度收费保持在较低水平。

房产调查公司Jackson Strata的调查员John Jackson表示,没有考虑未来成本的房产计划对买家来说应该是一个重大危险信号。

不同的公寓大楼季度缴纳的房产费用有所不同, Adkin表示,每年4000至5000澳元的楼层管理费用可以表明房主法团正在为未来做充分的计划。低于这个费用水平,可能就是资金不足了。

虽然较低的房产费用似乎对买家具有一定的吸引力,但Adkin说,随着建筑物的老化,分契房产如果有良好的收支平衡表,那将成为一个大的卖点。 “如果大楼的维修基金管理比较健康,人们就会认为购买这个大楼的公寓房比较好。” 他说。

责任编辑:简沐

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