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CCL于180水平徘徊 领先指数个别发展

【楼市动向】施政报告令市建局策略失焦

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【大纪元2019年12月06日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报181.36,按周回升0.15%。分区指数个别发展,港岛微升0.02%,九龙反弹1.16%,新界东及新界西分别再跌0.75%及0.05%。其余领先指数窄幅上落,大型单位下跌0.65%,中小型单位及大型屋苑指数分别回升0.3%及0.26%。中原经纪人指数(CSI)最新报45.47,按周下跌1.68个百分点。

二手楼价窄幅徘徊,八个领先指数中有五个波幅少于0.4%,新界东指数创近八个月低位。

区议会选举后气氛稍稍冷却,但外围又添不明朗因素。美国通过人权法案令中美贸易协议生变。10月份特区零售跌幅破纪录,较早前政府下调全年经济至收缩1.3%。虽然楼价与经济表现早已严重脱节,但经济下行或多或少对楼市气氛有负面影响,楼价无力上升。

政府令楼市与港人脱节

不管经济表现如何,特区仍是“马照跑,楼照买”。嘉华国际位于启德的嘉丰会首推208伙,平均呎价2.3万,反应理想,未开售已加价加推。大手客仍不断入市,鹰君白石角朗涛录得一宗9个单位成交,渉资越3亿。豪宅亦有价有市,新地马鞍山云海别墅连售三伙,信置国峰特色单位招标呎价新高,路劲元朗山水盈泳池屋呎价区内新高,情况并不寻常。

前周启德地王4A1区以159.53亿由九仓财团中标,楼面地价每呎1.3万。成交金额创跑道区住宅新高,但呎价则远低于隔邻的4C2的1.96万,市场估计是受近期市况影响。即使呎价相对较低,连同建筑成本及发展商利润等,估计开售呎价2.5万以上。4A1为处启德跑道区最佳位置,发展商当然选择建豪宅定位,建造大量特色单位,并利用招标发售,进一步缩窄目标市场。

政府并无土地出售策略,本应多推有利发展商建筑较大众化的住宅地皮,可是政府却反其道而行,推豪宅地不遗余力,造成供应错配。下一幅招标的地皮位于大坑道传统东半山豪宅区,市场估值达45亿,单是楼面地价每呎已高达3.5万。政府不断推豪宅地,供应再多亦与绝大部分香港人无关。近日又传出中资不招聘港人,高层港人被离职被限制发表分析言论。种种事端,绝非偶然。莫非政府另有不可告人的计谋?另文详细分析。

市区重建局愿景艰巨

房屋供应紧拙,公营房屋缺口未有改善迹象。据运输及房屋局估计,未来五个财政年度资助房屋总落成量,只有10.07万伙,当中出租公屋及绿置居7.47万伙,其它出售资助房屋2.6万伙。按长远房屋策略,未来十年房屋需求45万伙,资助房屋占七成计算,即31.5万伙,代表未来五年只及供应目标的不足三份之一,余下五年在缺地的情况下政府要提供21.5万伙,必须要有清晰策略方可成事。

但经“反送中”政治风暴,政府意图利用房屋利益去解决政治问题,结果施政报告药石乱投,除了大幅放宽按揭保险外,又指令市区重建局参与更多资助房屋发展,直接介入居屋、绿置居、港人首置盘等。

市建局是法定机构,除了认同政府政策外别无他选。为了应政府要求,勉强改划土瓜湾项目,但最快也要三年后,且只能供应300个单位,杯水车薪,还需更改图则设计迁就。市建局是按照《市区重建局条例》成立的机构,目的是为了解决市区老化问题及改善旧区居民的居住环境。策略建基于四大方向,包括重建发展、楼宇复修、文物保育及旧区活化。2011年市区重建策略报告指全港有4千幢超过50年的旧楼,并每年以500幢递增,至今旧楼数目恐怕已经过万幢。地区老化及楼宇结构风险令重建计划刻不容缓,市建局必须集中精力应付。可是市建局近年收购业权面对重重困难,主要原因是楼价高企。受制于01年开始采用的七年楼龄为基础的赔偿方案,近期一宗半山项目,收购价高达每呎2.4万,收购成本极高。以现在市建局的财务状况,难以进行大型收购项目以实现市区重建的宏大愿景。

参与资助房屋顾此失彼

市建局参与资助房屋的先例是2015年由梁振英的施政报告打开,目的是帮补资助房屋缺口。市建局最终把启德项目焕然壹居的七成单位拨作资助房屋发售。由于行政失误,申请资格屡作修改,结果引发不少争议。之后市建局再无提供任何资助项目。

2017年林郑上任,大力吹捧其重建置业阶梯的重头戏“港人首置盘”,市建局又再被“拖落水”,将马头围道重建项目焕然懿居改作首置盘先导计划。在新一份施政报告指导下,相信市建局参与资助房屋陆续有来。可是问题亦将迅速浮现。在愿景上,市建局是法定机构,有特别功能而且有特别社会责任,在定位上不能被视作地产商,亦不能完全根据市场机制运作,与社会责任有利益冲突。如今政府进一步逼使其参与兴建资助房屋,利益冲突升级,必须全面检讨市建局的愿景及策略。否则市建局只会敷衍了事,无法有效提供资助房屋。

过去两个资助房屋项目,市建局亦只能提供不足千个单位。在财政上,资助房屋比例提高,市建局难以达致自负盈亏的财政目标,必须重新检视资金来源,确保市建局得以继续运作。在执行上亦要相应配合。由于目标客户群不同,单位开积设计亦有所不同,必须从项目开始时确定,把落成的项目勉强拨作资助房屋并不一定适合。市建局亦说加强架构,处理资助房屋板块。

更高层次的问题是市建局参与资助房屋是否适合?是否一个有效运用资源的方案?一来角色上与其它法定机构包括房屋署功能重叠,二来会否影响市建局现行市区重建的愿景?最坏的结果是顾此失彼。更深层次的问题是资助房屋策略乱七八糟。以往的公屋、居屋、私人楼宇三层结构,经长官意志巧立名目,掩饰供应不足的问题,数年间安插“绿置居”及“港人首置盘”,却没有解决供应问题,这些所谓置业阶梯亦只是“左手交右手”,在行政上添烦添乱,甚至影响到其它重要政策的执行。

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越来越明显,特区政府已失去制定有效策略的能力,取而代之是长官意志,任意妄为。成功解决问题需要深思及策略,“贼佬试砂煲”式的对策有重大社会代价及时间代价。官员昏庸无能,市民不要指望这样的政府可解决楼市问题。◇

责任编辑:陈玟绮

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2019-12-06 8:52 AM
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