投资高风险十大区 西澳占两个

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【大纪元2019年02月22日讯】(大纪元记者黄阡陌编译报导)最近房地产研究机构Risk Wise Property Research发布了一份全澳房产十大高风险房产投资地区清单。该机构研究分析认为,拥有大量公寓楼花工程,特别是出现公寓供过于求的地区,属于高风险投资地区。

据每日电讯报报导,该研究机构表示,澳洲高风险投资前十名地区中,包括新州三个区、昆州三个区、西澳两个区与维州两个区。此外,南澳的阿德莱德——邮编为5000的区,则排在第11位。

在榜单中,投资风险最高,排名第一的地区是新州罗斯山(RouseHill),该区即将上市的新建公寓数量是当前既有公寓数量的三倍多。排名第二的地区仍在新州,为Norwest,其进入市场的新建公寓数量是当前既有公寓量的两倍。

去年名列投资高风险榜首的新州泽特兰(Zetland)区,今年则滑落至第9位。

全澳房产投资高风险前十名地区
州府 邮编 地区 未来两年 新增公寓房 新增公寓与既有公寓的比例(%)
新州 2155 Rouse Hill 1,044 308.9
新州 2153 Norwest 1,535 207.2
西澳 6162 Beaconsfield 1,045 202.1
维州 3011 Footscray 2,587 54.2
昆州 4006 Fortitude Valley 2,328 44.5
昆州 4000 Brisbane City 3,521 38.6
维州 3128 Box Hill 2,018 38.5
昆州 4101 South Brisbane 1,939 33.5
新州 2017 Zetland 1,466 27.5
西澳 6000 Perth 1,497 26.4
来源:RiskWise Property Research

专家:公寓过剩严重

RiskWise总裁DoronPeleg表示,几乎所有澳洲首府城市都面临着公寓供过于求的问题。

Peleg表示,布里斯本饱和的公寓房市场情况与新州大致相同,公寓房交易违约率上升,价格大幅降低。为吸引买家,(开发商)采用过度激励及折扣等优惠措施。

他说,虽然住宅建设有所减少,但市场仍有大量公寓房源需要吸收,这意味着这些上榜地区的投资仍然存在高风险。

Peleg还说,尽管公寓供应过剩是造成这些地区投资高风险的主要原因(未来两年全澳已批准建设超过26.36万套公寓房),但是还包括其它因素,例如:在某些情况下经济增长不佳,以及内城区的住房需求没有扩展到公寓房领域。

“需要了解的是,出租公寓和自住公寓并非可以互相替代,因为业主自住的居住类型和需求与租房者的居住类型和需求大不相同,”他说。

“业主自住公寓房面积通常比出租公寓房面积大,更重要的是,按照每平米价格来算,出租公寓价格高于业主自住公寓,特别是在悉尼和墨尔本。这意味着,在悉尼和墨尔本,与业主自住公寓相比,出租公寓的可负担性差了很多。”

业界忧负扣税若改革加重风险

他还说:“综合以上因素考虑,如果真地实施了工党公布的负扣税与资本利得税新政,更可能把公寓楼花置于最高投资风险级别,包括房屋净值风险、现金流风险与结算风险。”

Pele表示,除非出现显着资本增长,否则许多地区的楼花价值可能会下跌,投资者将更难获得投资物业增值,至少在短期内会是如此。

“如果现在销售的楼花,营销商的佣金是其价值的5%—6%或更高,并且面临过户高风险,那么这些地区的楼花属于极度高风险投资物业。”他说。

Peleg说:“再加上更严格的房贷标准,皇家委员会对银行业的调查结果,政治不确定性,住宅建设的急剧下降,以及工党提出如果当选会实施的负扣税新政等因素,都可能导致澳洲房地产市场出现灾难性后果。”

他接着说:“全澳各地房地产市场已经呈现疲软,工党如果当选而实施这些税收改革,将重挫房地产市场。此外,对住宅房贷申请的严厉审查和对外国投资者的限制,也促使投资者活动显着减少,并改变了房市格局与消费者情绪。”

房地产公司iBuy New新上任总裁Bill Nikolouzakis对此表示赞同,并说,选择买地建房配套方案购房(house-and-land packages)与联排楼房(townhouse)已经变得越来越受(买家)欢迎,而买家对内城区(inner-city)公寓房的咨询程度显着降低。

何为负扣税?

负扣税(Negative Gearing)是澳洲政府为了鼓励房产投资,为投资者实施的一种税收计算和补偿办法。对于房产投资者,如果投资收益低于维护房产支出,包括房贷利息、水费、电费和地税等,就会带来负的应纳税收入(亏损)。亏损部分可以用来折抵其它应纳税收入(Taxable Income)(如工资及营业收入等),从而减少所得税负债(income tax liability)。

最近,反对党工党再次强调推行上次大选时提出的负扣税与资本利得税改革政策,即废除投资者的负扣税政策(新建住房除外),并将资本利得税(capital gains tax)折扣从50%降至25%,并坚信此举将帮助首次购房者和自住型业主进入房地产市场。

责任编辑:杨新云

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