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这个冬天有点冷,静待春暖花开时

Santa Clara County第四季度及2019房市分析

图一:硅谷地产Santa Clara County全年平均房价。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)

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【大纪元2019年02月09日讯】文:Joyce Zhao赵静晖・硅谷地产经纪
年的第四季度节日期间是房市传统的淡季,今年延续了上季度的颓势,房市继续走弱,价量齐跌,房源在市面上的时间也逐步增加,11月第一次出现了售价低于开价的情况,市场进一步从卖家市场转向买家市场。

图一可见今年全年的房价走势犹如过山车,从一季度平均每月7%~15%的跳涨到下半年的跌跌不休,中位房价也从最高点的$1,305,000降到1,035,000,一年内跌幅高达26%,可谓惊心动魄。

记得18年伊始,由于湾区房市库存超低,买家竞抢,不论地点、大小、价位,大部分的房子都是这个星期上市,下周收Offer,最后以超出开价一大截卖出,卖家可谓春风得意,买家则各个胆战,想着这次若不一鼓作气拿下,下面将面临更高的参考价。所以竞价中经常杀出程咬金,以乍舌的价格抢房子。

哪知好景不长,到了第二季度的末期,房源大量上市,利息逐步推高,买家的购买力也被迅速拉高的房价瓦解,房市毫无征兆地突然冷却,多个买家竞价的现像也消失了,在风向标的Sunnyvale突然出现了房子上市两三周无人问津的现象。

图二:湾区房市Santa Clara County 开价/售价比,及在市场上天数。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)

第三季度明显上市房源多于销售房源,以前排队、加价,门庭若市的新盘也第一次出现了随到随买的现房。买家的购买欲望减弱,许多人索性进入观望状态。

第四季度则冷风继续吹,股市的动荡,几个标杆大公司的负面消息,进一步打击了买家的信心。卖家开价谨慎,再也不敢用钓鱼价吸引多人竞抢,老老实实给了良心价,可是买家还是不买账,继续还价,在拉锯中,成交价普遍明显低于同类房源第一季度的价格,2018就在高开低走中结束了。

图三:硅谷房市Santa Clara County 在售及售出房源数。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)

湾区房价起伏 先高后低

Sunnyvale一处联排公寓2018年初到第三季度成交价格对比,虽然房子位置、朝向、内部装潢有差别,但是同一小区,类似户型价格在几个月内相差如此悬殊,还是一定程度上反映了在抢房环境和观望环境下对湾区房价的影响。

Sunnyvale联排公寓售价比较图。(硅谷地产经纪Joyce Zhao提供)

高价位区域受动荡小

虽然从整体上来看销售是一路下行趋势,但是细看各个城市表现却有区别。在一二季度涨幅特别明显的区域,则第四季度继续下行,比如Sunnyvale、Santa Clara、San Jose、Milpitas等,这些区域是刚需和初次购房者比较集中的地区,买家对价格敏感度高,受股市和利率的影响大。这些区域第四季度将一二季度飞涨的泡沫挤出,房价基本回到2017年底的价格范围。

反观动荡幅度不那么明显的城市,这些区域房价较高,房源总体供应量少,买家多为升级房屋或收入较高人群。这部分买家对于房子本身的适合度更加关注,受大环境影响较小,有合适的房子该出手时就出手,比如Los Gatos、Los Altos、Cupertino等城市。

硅谷各城市房价2018年中位价。(硅谷地产经纪Joyce Zhao提供)

硅谷房市的不稳定因素

展望2019年,美国经济将持续走强,GDP增幅预计达到2.4%。2019年第一季度有几个不定因素将影响全美的经济形势,从而间接影响房市,值得关注:一是美国政府的关停;二是英国脱欧;三是中美贸易战。

但是硅谷有自己独特的经济环境,目前影响房价的最大因素——供不应求这个矛盾仍然存在;高科技人才还在源源不断涌入,而房屋供应量明显不足,所以在2019年,笔者认为房价仍将保持小幅增长,现在依旧是刚需买家进场的好时机。#

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硅谷地产经纪Joyce Zhao赵静晖408-249-0908。

本文刊载于旧金山2月2、9日地产版

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责任编辑:李欧

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