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网文:大陆楼市冰火两重天的背后

中共近来从房企融资和消费端打压大陆房地产。
(AFP/Mark RALSTON)

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【大纪元2019年04月23日讯】近来,大陆楼市呈现冰火两重天的冏境,一边是鹤岗市房屋卖出白菜价,另一边,房价上涨城市个数又回到高位。大陆财经评论人士孙骁骥日前在其微信公众号“骥观天下”对此进行了分析。

以下是其《冰火两重天的楼市,距离系统性崩盘还有多远?》一文。

东北黑龙江地级市“鹤岗”,因为房价每平单价只要326元而被网友疯狂刷屏成为新晋网红城市。有人开始恐慌,这是否预示中国房价要开始下跌了?

但与此同时,新闻也披露说,与2018年底的冷清形成明显对比的是,2019年购房者又重新回来了。统计局最新数据显示,中国70城房价同环比涨幅扩大,房价上涨城市个数又回到历史高位。

一方面是房价狂飙,与此同时房价贱如白菜,哪一个才是中国楼市的真相?“冰火两重天”的中国楼市,面临的潜在风险有多大?

楼市“冰火两重天”的背后,是恐慌

2019年初,央行再次降准,房价打开了复苏的窗口。楼市调控政策转向“一城一策”,各地有了更多微调的空间。原本非常“缺钱”的市场,资金充裕突然充裕起来,融资成本明显下降,房地产价格就像打了一针兴奋剂,在蛰伏之后又开始上涨。

这背后的蛛丝马迹,可以从货币政策和流动性中去寻找。

2019年伊始,央行便宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点并置换部分中期借贷便利,总计将向市场净释放超过8000亿元人民币的流动性。之后,为了“支持民营企业经营”,国有银行下调了基准贷款利率。这些配套的货币政策为房价上涨做了铺垫。

从TradingEconomics网站的统计数据来看,中国的新房价格在2019年维持了往年上涨的趋势,增速创下了2018年4月以来新高,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上升10.6%。

但这个数字只是就整体的新房价格而言。如果按地区来看,中国的楼市呈现出非常严重的两极分化。

2019年,一线楼市销售累计增三成,但三四线城市市场仍在降温,偏远的地级市降幅更剧烈。这说明,政策面的宽松预期和资金面松动助推一线城市回暖,而三四线城市将持续“去泡沫”。

换言之,钱变得“聪明”了,正在从那些人口流失的地区逃走,流入人口密集的大城市。

主要城市的楼市由此迎来了恐慌式上涨,偏远地区的楼市则是断崖式下跌。

楼市“冰火两重天”的背后,是地产商的恐慌。中国大陆的地产商坐拥6500万户闲置房产,84%的地产商负债高企,实际上已成为垃圾公司。房地产整体债务达3.4万亿,近50%贷款是无法按时偿还的呆账。因此,万般无奈之下,某房地产商才会提出“活下去”的口号。

“活下去”意味着房企求生意志很强,也意味着为了求生而不择手段、想尽一切办法搞钱圈钱。目前地产商在中小城市用各种套路降价销售、甩卖库存房,都是为了这个目的,用老百姓买房的钱为自己解困。

虽然“去地产化”的口号喊了多年,但政府的财政收入目前依然有80%来自房地产。房地产依然绑架着中国经济,它就像吸毒,愈吸愈上瘾,直到暴毙为止。货币放水,就是那一针续命的毒药。

依靠放水已经撑不起中国经济

不放水行不行呢?可能还真的不行。否则,按照中国企业(特别是国企)获利之薄、效率之低,根本无力偿还各种公司债务。只能依靠不断打针,苟延残喘。

用房地产泡沫和过剩的基建来拉动GDP,以此勉强维持经济稳定,这些年的招数来来回回就这几招。但是,中国的实体经济靠这个方法变好了吗?企业的境况好转了吗?答案是否定的。

国家统计局17日公布了2019年一季度中国经济“成绩单”。初步核算,一季度国内生产总值超过21.3万亿元,同比增长6.4%。这高于外界原先的预期。有新闻评论说,中国经济终于开始回暖了!

但实际上,并没有什么所谓的回暖。众所周知,中国的表面经济数据并不可靠。我们可以从中国工业的能源消耗量来窥测真实的情况。

据WIND资讯的数据,进入2019年以来,中国工业部门的能源消耗一直走低,重工业等高能耗工业部门的能源消耗增长在5%以内,而轻工业的低能耗部门,能源使用量甚至出现5%的负增长。能源消耗量骤减,说明企业开工量和生产量的持续减少。

实际上,在2017年中国经济刮起“环保风暴”之后,不少基本化工原材料价格上涨,包括化纤材料、稀有金属等价格上涨3到5成不等,企业生产成本被政策哄抬起来。

“环保风暴”的直接后果是令中国工厂的平均开工率下降为仅7到8成。不少民营工厂的厂长发不出工资,只能关门走人甚至是上吊自杀。在这种营商环境之下,企业开工率不足是必然的。未来的实际经济增长率还会进一步下跌,而不是像统计数字告诉人们的那样,中国经济正迎来所谓的“阳春”。

目前经济的这个走势受政策影响非常大,政策不变,此趋势也不会根本改变。这意味着,中国企业正常的生产经营依然是非常艰难,走投无路的企业只能是依靠投机取巧来挣钱。

企业投机的方法之一是股市中的内幕交易和会计欺诈,但更有效的方法是依靠已经严重泡沫化的房地产,再炒一波,寻找最后一批接盘侠。

这个击鼓传花的地产游戏,目前风险有多大呢?我们可以用一个数据来衡量这种风险。

如果泡沫破裂,经济将彻底委内瑞拉化

房地产总值与国内生产总值之比可以直观地衡量房地产泡沫度程度。

2007年,美国次贷危机爆发之前,该比值为172%。日本房地产泡沫破裂时该比值大约是200%。中国现在的这个比值是多少呢?

根据中国人民大学国际货币研究所的经济学家向松祚披露,目前中国的房地产总市值约合65万亿美元,而中国2017年GDP为12.24万亿美元。房地产总值与国内生产总值之比超过531%。中国房产泡沫的风险已经远远高于当年的美国和日本。

有些“专家”不断拿中日两国地产泡沫来比较,而事实上两者完全无法相比,两者不是一个级别。

首先,日本是成为工业发达国家后才出现房地产泡沫,中国是在没有完成工业化的时候就出现了地产泡沫,换言之,中国的经济结构更为陈旧落后,因此抗风险能力要弱的多。

其次,当年的日本是在高所得及高储蓄下才发生房地产泡沫,泡沫的源头并不是“土地财政”,因此日本的地产泡沫是纯粹的经济泡沫,牵连面相对较小。

但是,中国的地产泡沫源头在于地方政府和土地财政,其牵连、影响的范围比日本要大得多,涉及整个政经、财税体系。一旦破灭,威力非常巨大。如果说当年日本的地产泡沫破灭威力等于一颗原子弹,那么中国的地产泡沫破灭的威力至少等于十颗原子弹。

楼市泡沫如果破灭了,普通人的生活会怎样呢?有人说,自己一辈子不买房就不会受到影响。这种看法大错特错。

要知道,不是因为房价推高了物价,而是货币的超发推高了物价。在中国,正因为房地产“锁住”了一半以上的超发货币,物价才没有上涨过快。反过来说,只要房地产泡沫破裂,中国将彻底委内瑞拉化,中国货币贬值的速度将创下历史之最。

无论从哪个角度看,中国的房产局,目前已经走死。要想重新盘活,只能寄望于系统性的经济变革。中美之间的贸易谈判,或许会成为这一切的转捩点。

据此,房产的未来,目前呈现出两种可能性:

一,美国贸易代表团与中国达成协议,包括中方答应美国进行结构性改革,实现经济软着陆。

二,中美谈判破裂,美国将按期征税甚至展开制裁,中国经济将提前来到“明斯基时刻”,房地产泡沫支撑一段时间后破裂,银行面临大规模倒闭和重组。

未来何去何从,我们拭目以待。

责任编辑:刘毅

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2019-04-23 5:42 PM
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