【大纪元2019年06月02日讯】（大纪元记者容亮澳洲悉尼编译报导）商业房出租通常涉及签订长期的租约。与任何的长期事务一样，你必须确保房产和租赁条款适合你的需求。以下12条提示，可帮助你更好地与房主谈判。
1、租金
商业房租赁通常按每平方米计价。年租金通常是按房子的面积乘以每平方米的要价来计算。
工作实例
面积50平方米的办公空间，每平方米350澳元，相当于每年17,500澳元、或每月1,458.33澳元。
你应该始终牢记商品与消费税（GST）将加在租金之上。
一些房东会在装修期间免收租金或提供装修费用的一部分。关于提供多少好处，他们将考虑诸如出租期长短和整个租期内的租金上涨等因素。
2、保证金和银行担保
当订立商业租约时，房东通常会要求提供银行担保或保证金。这些存款由房东持有作为租户的“担保”。如果租户违约，房东可以“提取”或“调用”这些形式的担保。
保证金通常是现金保证金，在商业事务中，保证金可由房东或代理人的信托账户持有。
银行担保是银行或信用合作社承诺向房东支付临时款项的一种形式。租约将写明在何种情况下房东可以“召集”或“提取”银行担保。
在做租房预算时，应该考虑到这笔费用。
3、租期
在谈判商业房租赁时，你总是需要考虑租赁期限，并确保租期长短符合你的特定情况和需求。
一些租户寻找长期租约，以便他们有时间在有租房保障的情况下建立其自己的业务。长期租赁是希望拥有可销售资产的租户的考虑因素。
但另一方面，如果你签订长期租约但你的业务增长速度超过预期，你可能会发现所租的房已经不能满足你的需要，而你的租期仍有几年的时间。
从安全的角度来看，房东通常喜欢长期租约。
作为一般规则，租约越长，房东提供的好处越多。
但是，还要记住，租约越长，租金重新审议就越多。
4、租金重审
商业房租赁将包含租金重审。没有多少房东愿意采用长期的固定租金。
租金重审将采用以下形式之一或不止一个：
- ＊消费物价指数上升
- ＊固定百分比增长（例如，每年3.5％）
- ＊市场回顾
你应该将这些计入预算。
工作实例
如果你订立五年租约，每年固定增长4％，你将看到在租期内有超过20％的租金增长。
5、装修
你需要考虑，正在寻找的商业空间是否需要装修。
如果需要，你应该了解装修成本。在做预算时，应始终考虑装修成本。
如第一条所示，有时房东会为你提供一部分的装修费用。你应该注意，这些钱，通常是在装修完工后房东才给你的。
6、使用许可
租约需要包含许可用途。你将使用该场所用于什么？
通过谈判达成广泛的使用许可，这符合租户的利益。这会允许业务的未来多样化或可能允许分租安排（可能需要房东同意签订分租契）。
一旦租约签署就具有约束力，如果更改，可能既费时又费钱。
7、日常支出
如果房东将房子的日常支出（或运营成本）转嫁给你，包括水电、房子维护等，那么请协商固定费用或封顶上限。此外，在你订立租约之前，请确保房东在这方面透明，向你披露都包括哪些费用。
8、转租和分租
你应该确保你的租约允许你转租或分租。
例如，如果你要出售你的业务，那么需要能够将租约转给新的一方。
如果业务结构发生变化（例如，持股或重组），则可能需要分租。
转租和分租须经房东同意。此同意过程通常附有条件。
9、改动和改进
大多数商业租约规定，如果租户想要对房子进行更改，需要房东的同意。
你应该在租约中包含一个条款，允许你对房子进行改动和改进。这些条款通常会写明须经房东同意后才可以改动或改进。
10、复原和重新装修
你应该始终了解租约中的“make good”条款或“yield up”条款。
许多商业租约要求租约结束必须把房子回置到空房状态。但如果你在订立租约时房子并不是一个空壳，那该怎么办？
一些租约规定在租约结束时把房子恢复到最初的状态。如果你在装修过程中撕掉了部分旧装，那么该怎么办？
商业租赁通常也有重新装修条款。这意味着，你必须在特定日期或某些情况下重新装修。
11、第一拒绝权
租户可以通过谈判将第一拒绝权条款写进商业租约。
这些条款是根据具体情况起草的。
工作实例
你正在考虑在建筑物中租占350平方米的办公空间，目前旁边还有100平方米的空置空间，如果你的业务在未来扩展的话，你可能需要那点空间。因此你可以在谈判时将第一拒绝权条款写进租约中，这样，如果有人要租那点空间的话，房东必须先问你是否需要。
12、费用
你应该清楚租赁过程中有关的费用由谁来支付。
商业房租赁租约的签订涉及的成本包括法律费用、抵押权人同意费和注册费。
在某些情况下，可以要求租户支付房东的租赁准备费用。你可以协商一个条款，让每一方在租赁准备方面承担自己的成本。
*请注意以上仅涉及商业房产租赁。零售店租赁受不同规则的约束。
责任编辑：简沐
