【大纪元2019年06月16日讯】（大纪元记者彭妮澳洲珀斯编译报导）珀斯房价曾为澳洲最贵，然而如今的房价下跌幅度及疲软时期为20年来最高、最长。珀斯房市真的跌到谷底了吗？
据澳洲房地产网站Domain报导，Domain的研究数据显示，截至今年3月前一年期间，珀斯独立房中位价下跌5.2%，至53万澳元，而单元房下跌5.6%达34.8万澳元。
Bankwest首席经济学家Alan Langford表示，截至2006年前三年期间，珀斯房价持续飙升，涨幅高达94%。而同期，悉尼房价下跌6%。
“珀斯的住房可负担性危机持续了几年，之后，澳洲人口最多的两个城市（悉尼、墨尔本）房价开始大幅上涨，其涨幅远超过贷款购房买家的家庭收入涨幅。”他说。
Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，珀斯房产价格最终在2014年达到顶峰，这意味着，现在的房价几乎回到了2011年底的价格水平。
“2011年是珀斯房价低谷期，而2014年是房价峰值期，现在的房价大概降至2011年的低谷期。”她说，“独立房价格比2014年峰值期下降了14%，单元房受到的影响更大，其价格比峰值期下跌17.5%。”
房价跌到底了吗？
房地产分析估值师Gavin Hegney认为，市场并未见底。
“如果人们寻找珀斯房产中位价的最低价位，那要等到今年年底，直到房租上涨，今天的租户将是明天的购房者，这样可以平衡、减轻租金压力和购买压力，低端房市将会复苏。”他说，“目前是这样的情况，但市场会不断变化。当珀斯外城地区房市与低端市场的房产售价远低于重置价格时，一些高端房产，不是最顶级房产，但他们称之为高端抵押贷款市场，会有很好的成交价。”
科廷大学经济学院金融与财产副教授Steven Rowley称，珀斯房市被称为谷底已有三年。他说：“关键问题是：什么是市场谷底？珀斯许多地区的房市三年前已跌入谷底，而其它地区的房价还需一段时间，因为它取决于供需平衡。就珀斯整体市场而言（如果有这样的情形），如有更多地区的房价持续上涨而非下跌，才可能导致整体中位价上涨。若要实现这一目标，还需一段时日，与前年相比，在过去12个月，有更多地区的房价出现了增长。”
房产中介LJ Hooker西澳主管Andrew Friebe认为，在今年或明年，珀斯价格不会出现大幅波动，但市场交易略有增加，因为精明的投资者开始买入更昂贵的房产。他说：“资源行业的就业人数增加，这对房市产生了积极影响，将会产生活跃的房产交易，并带动高端房市价格增长。”
房市疲软拖累西澳经济
西澳房地产协会主席Damian Collins表示，由于房产交易减少，导致印花税减少，影响了西澳的财政收入。
“房屋需求减少导致新房承建量自高峰期以来减少近一半。房价下跌会影响整体经济。储备银行最近发布的消息显示，在西澳和北领地，超过十分之一有按揭的房子，其净值为负值（即其房贷总额大于房产价值）。这意味着即使这些业主出售房产，他们仍欠银行钱。”他说。
Rowley则表示，由于新住房需求较低，居民住宅建筑行业正在苦熬，特别是那些传统上需要大量新住房供应的地区，例如城市周边的绿色区域。他说：“由于房价下跌与贷款标准收紧，银行拒绝放贷，许多购买合同终止。新房建设的减少，通过零售业消费、工作和税收，影响了整个西澳经济。”
人口变化是房价下跌主因
珀斯房地产专家认为，几个因素导致了目前的房市状况。
房地产集团LWP Property Group执行董事Danny Murphy表示：“一度繁荣的矿业对房产供需的正常模式造成严重破坏；人口临时暴涨导致房价上涨，最终导致新房过度建设。当矿业繁荣期结束时，人口急剧减少，其它因素还包括人们对就业的不确定性及担心房价继续下降，这都降低了人们购买房产的动力。”
仲量联行JLL住宅研究负责人Leigh Warner表示，在2004年—2013年，西澳人口急剧增长，导致新住房供应稳步增长，意味着房产需求的大幅增加导致价格大幅上涨。
他说：“在2012-13年左右，资源热潮开始下降，导致西澳经济不稳定、劳动力市场疲软，以及矿业工人离开西澳导致西澳人口增长放缓。随着西澳经济下滑与住房需求放缓，住房供应开始显着增加。”
Warner称，疲软的劳动力市场对住房需求、借款人的抵押贷款偿还能力有直接影响。“西澳抵押贷款违约率最高，主要归结于劳动力市场的疲弱，”他说。
Bankwest首席经济学家Langford表示，人口增长急剧放缓的滞后效应继续拖累房产需求，珀斯房市仍然疲软。
“与7年前资源繁荣高峰时相比，人口增长率大幅降低，导致截至2015年前三年期间兴建的住宅出现严重供应过剩，但随后出现的住宅建设低谷期，是自20世纪80年代初以来最严重与最长的时期。”他说。
