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湾区房市

从Q2中期数据看硅谷湾区房市2019走势(上)

——2019年旧金山湾区上半年房产市场分析

表1:San Jose房价与销量变化。(湾区房地产经纪Steven Zhou提供)

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【大纪元2019年06月24日讯】文:Steven Zhou・湾区房地产经纪
2019年的湾区房地产市场,在购房者的怀疑、期望、焦虑中,走完了前5个月。几乎每一个我遇到的人,无论是已经置业的,还是考虑入市的,无不对房产的话题津津乐道。同时也对未来的价格走势,表现出各种各样的迷茫和焦虑。本文希望通过对一些数据和图表的分析,帮助人们拨开迷雾,比较清晰地看到湾区房市的现状,从而更好地进行抉择。

由于湾区各个城市房产市场的冷热不均,限于本文的篇幅,Steven Zhou(周青坤)将从以下一些城市里,随机挑选几个近年我们华人比较关心的热门城市,进行分析,以便让人们根据自己的需求,更理性地看待当前市场。如果读者还有其它关注的地区,可以加我的微信或电话联系我。

硅谷房市

(San Jose、Santa Clara、Cupertino、Campbell、Palo Alto、Sunnyvale、Milpitas、Fremont、Mountain View、San Francisco)

1.硅谷房市:圣荷西San Jose

做为湾区最大的城市,San Jose的房价变化是颇具指导性的。自2008年金融危机后,从2015年3月开始步入快速上升的通道,至今已经4年。4年中,经历了4次快速上涨的阶段,平均每次在4个月左右。

当然在这4年中,房价并非一直在上升,也有多次的起伏(表1)。期间经历了4次比较长的人气低迷期,每次人气低迷的时间平均是7.5个月,而在人气低迷的时候,房价一般也会有所下调。

表1:San Jose房价与销量变化。(湾区房地产经纪Steven Zhou提供)

其中,2017年6月到2018年2月,市场经历了8个月的量价背离阶段。正是这个量价背离催生了之后的3个月里,房价出现非理性上涨,从而过热产生泡沫。加上社会经济等各种因素,导致了San Jose的房价在步入上升通道后最大幅度的下降。降幅最多的时候,市场售价中位数几乎达到17%的降幅,个别极端的房价下降了30%强。市场至2019年2月达到阶段最低位后,从3月开始拉勾反转,人气也开始有所回升。

由于San Jose的市场较大,分为东西南北中,同一时期在不同区域或Zip Code的市场冷暖程度又有很大区别,涨跌幅度和未来的升值空间天差地别。在有些地区,本轮的下跌才区区5%左右,而有些地区则高达20%强。

在交易中,如果不能很及时仔细了解当地的最新数据和特点,盲目听风其它区域的市场动态,涉及到你将付出或收获的金钱将会相差很大。欢迎你在买卖房屋之前,加我微信咨询了解你关心地区的最新动态。

那之后的房价将会何去何从?这是已购房和想购房的人最关心的问题。我们不是神仙,房价起伏也会受到很多因素的作用。所以,我们只能借助(表2)给大家提供某方面的判断依据。

表2:San Jose房价变化表。(湾区房地产经纪Steven Zhou提供)

房地产属于稳健型长期投资品种,正常的情况能够抵抗通胀,并获得投资回报。通过(表2)里的两根红线a和b,我们基本框定了房价的通道。前期的过热导致房价快速回调到了合理的区间。因此,在经济大环境不发生系统性危机的前提下,目前的房价尚处于合理区间内的下半部。

结合(表1)下方的人气指数,多数在售交易的竞价尚没达到非常激烈的程度。目前的市场尚处于买卖双方胶着,且逐渐向卖方市场过度的状态,“月售/在售”比约等于0.8左右。

对买家而言,如果能抛弃不切实际的幻想,很好的对市场进行分析,剔除某些开价偏高或状况不佳的房源,应该可以买到性价比合理的房子;而对于出售房屋的卖家来说,客观认识市场,选择合理要价,制定适当市场策略,并对物业进行一些价值提升,可以获得更好的收益和回报。

2. 硅谷房市:桑尼维尔Sunnyvale

如果你还在后悔去年几次没能在Sunnyvale抢到房,眼睁睁地看着当时的房价往上窜,那么恭喜你,如果现在出手的话,你几乎可以拿到相当于2017年底的房价,把2018年抛诸脑后!(表3)

表3:Sunnyvale房价与销量变化。(湾区房地产经纪Steven Zhou提供)

相同于San Jose,4年来Sunnyvale也经历了4次房价下行。但由于本地房价普遍较高,所以每一次的市场下滑,都会让人感觉惊心动魄。就像本轮的市场下行,虽然下跌的百分比幅度和其它城市差不多,具体在数字上,San Jose中位数房价不过跌了15万左右,而Sunnyvale居然达到42万左右,几乎够在湾区的偏远地带买一个小Condo了。

开始下跌的时间也比San Jose晚了几乎1个月。到2月底,San Jose的市场已经出现复苏现象,而Sunnyvale至今还在底部徘徊。目前本地的价格范围还在房价上升通道的下方,“月售/在售”比大约为0.4,稍偏买方市场。(截止发稿时间,该地区人气略有上升)

由于Sunnyvale的房价在2014年到2017年期间,快速冲到比较高的位置,上升的速度过快,因此在今后的中短期内,相比于湾区的某些地区,上涨幅度将会受到限制,投资回报将会比其它地区略低。

不过Sunnyvale有个值得注意的现象,这个地区的供应量一直不大,如果市场一旦转暖,供应量往往会显得稀缺,以至于不得不大幅加价才能买到房子,所以该地区的房价大起大落的现象将会加剧,直到像一些传统的高价社区一样,经过多次的大幅度起伏,最终才能回归到一个稳定的上升通道。做为投资,需要有一定的心理承受力,而作为自住,依然是一个很好的选择。所以,考虑买这个地区的人,现在就可以开始多多关心,争取买在阶段的低点。(表4)

表4:Sunnyvale房价变化。(湾区房地产经纪Steven Zhou提供)

近六七年里,Sunnyvale出现了两次量价背离的现象。而这两次的量价背离,都是由于在上升的市场里供应极度减少,以至于供求关系严重紧张造成的。#(待续)

欢迎联系湾区地产经纪Steven Zhou
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Email:stevenzrealtor@gmail.com

本文刊载于旧金山6月22日地产版

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责任编辑:李曜宇

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