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南加屋主反对房租管控法案

加州不需要“共产党”式的计划经济

7月2日,五十几名反对AB1482房租管控提案的南加屋主赴加州参议员艾伦(Ben Allen)位于雷东多海滩的办公室前陈情。(徐绣惠/大纪元)

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【大纪元2019年07月03日讯】(大纪元记者徐绣惠雷东多海滩报导)7月2日,五十几名南加屋主赴加州参议员艾伦(Ben Allen)于雷东多海滩的办公室前陈情,表达对AB1482房租管控法案的质疑与不满。

7月2日,数十名反对AB1482房租管控提案的南加屋主赴加州参议员艾伦(Ben Allen)位于雷东多海滩的办公室前陈情。(徐绣惠/大纪元)

由加州众议员邱信福(David Chiu)提出的该法案,原是希望藉管控“房租调涨”来平抑过高的租金,保障租户的权益。但法案从今年4月提出后就饱受争议,提案内容也几经修订。目前的法案重点为:实施期限修为三年,规定加州房东每年房租增长不得超过7%加上房屋通货膨胀率(通胀率参考联邦消费者物价指数CPI);另附带“不得以非正当理由驱逐房客”的绑定条款。

该案已于5月通过众议院转交参议院,7月9日将于参议院司法委员会(Judiciary committee)公听会上讨论。

计划式经济将让人深受其害

曾于2016年参选尔湾市长落败的陈钢(Gang Chen)认为,加州已经有太多的限制,各种税赋让民众不堪负荷,如果再限制房屋租金涨幅,那就有如“共产党”的计划经济;这种社会主义的福利,对人们一点好处也没有。他说:“我来自中国,从小买东西要粮票、肉票,物资越控制,市场反而越缺乏,我们是深受其害的。”他认为,房租还是应依据市场机制,租客与业者自然获取供需平衡;若依靠法令强行制定,反而会造成恶性循环,所以陈钢强烈反对AB1482提案通过。

组织反对该提案的华裔屋主李咏玲(Nancy Li)表示,近年来,加州民主党颁布愈来愈多左倾法案,如无证移民医保法、为辅助无家可归者增加预算;这种保护“非法”移民的方式让“合法”的纳税人苦不堪言。她说:“每次通过补助的法案,其实都在挑战中产阶级忍耐的临界点,现在是房租设限,接下来就是调涨房东要提供的搬迁费(Relocation Fee)。”

住在旧金山湾区南部库比蒂诺(Cupertino)的华裔李蔼儒,特别驱车六小时到雷东多海滩陈情,他说:“现在的问题是房屋供不应求,但政府的租金限制会造成更多问题,对投资人来说,可能会不愿意再投资买房子,房客也会受到损失。”租金管制法案是给全加州出租行业的警讯,可能影响屋主不愿意出租空房,这样一来不仅无法帮助出租市场,还可能让现况更恶化。

他认为限制房租上涨将掐住住房供给,也连带影响房贷的银行金融业(乃至次级市场的房贷证券)、产权、估值、营建业、原物料业、家具家电业以及再延伸更庞大的产业链,影响经济难以估量。

租金管控反图利开发商

住在长滩、正在竞选长滩市第二区市议员的罗伯特‧福克斯(Robert Fox)说:“我不支持租金管控,对租户和屋主都不好。”他认为AB1482法案是一个被(凭空)造出来的法律,而不是为了租户的权益提出的。因为施行租金管控,租户总是吃亏。

 

住在长滩、正在竞选长滩市第二区市议员的罗伯特‧福克斯(Robert Fox,右一)参与反对AB1482法案。(徐绣惠/大纪元)

福克斯说:“事实上我们还是要看钱哪儿去了——唯一从租金管控中获益的人就是开发商。”他进一步解释,每个实施租金管控的城市,10年内最少要损失60%的租赁房,那么大家去住哪儿?观察相反的例子,如西好莱坞建造许多高楼大厦、非常昂贵的康斗(Condo)。因为对城市来说,管理富人住房要比管理穷人的便宜——你得给穷人提供各种服务,有富人进住城市当然是好的。

所以福克斯认为租户们被蒙在鼓里,他们不知道“被管控租金的房子”将消失。原因很简单:“没人会出租受到租金管控的房子。”如果屋主不能重新做贷款,特别是浮动利率贷款(基本上五个单元以上的房产都是这种贷款),没人能负担得起30%的按揭费。这些被管控租金的房子要么“法拍”,要么被人用现金买下(因为没人会租赁这个房子)。

福克斯假设小业主拥有一个有六单元的房产,价值两三百万美元,但没有人用现金买下这种房产,于是小业者就得降价,即便降价,能进行几百万现金房产买卖的也通常是开发商。开发商会将房子拆掉重盖,租户则将失去住房。

这就是福克斯最想让公众们知道的:“我们并非反对租户,我们是支持租户的。”他表示房东和租户之间是互相依存的关系,他说:“房东想保护租客,所以才反对租金管控,毫无疑问房东也在保护自己。”

法案若通过业主难免年年加租

住在天普市,拥有十几间房产的David邱表示,如果法案通过可能会造成建筑业者投资怯步,房东也会因无法获得合理报酬而宁愿让房子空着,或是更严格审核住客的信用或提高订金,对房客反而是坏处。他认为伯克利(Berkeley)和圣莫妮卡(Santa Monica)就是前车之鉴,这两个城市于上世纪70年代末、80年度初先后通过租金管制法令,但长期下来,这两个地区的老房客不愿意搬走、旧房子缺乏修护,养成很多“租霸”和屋主的困境。

AB1482法案附带“不得非正当理由驱逐房客”的绑定调款,让房东承担许多风险。邱先生表示,若法案通过后,租客与房东的法律纠纷会变多、诉讼程序也更复杂,“搬迁费”更是最麻烦的问题。

若通过AB1482法案,大多数房东都表示会因此年年涨满5%的租金,因为谁也不知道以后是不是不能涨价了。邱先生表示自己现在的租客很多是住了三四年都没有调涨,此后反而可能要年年加租了。

刘凤岚律师认为这个法案对房屋业主或是租客都没有好处,是两方都受害。因为现在加州的地价、税金年年都在涨,但却要控制租金涨幅,这样的作法只是在保障极少数人,对大多数辛勤工作、纳税者毫不公平。她进一步解释,房东若缺乏资金维护房屋,造成电线老化、老宅失修,不仅影响整体社区景观,甚至可能发生公共危险,整个区域居住品质会越来越差,有经济能力的人也会逐渐搬走。

即将竞选今年橙县第68选区加州众议员席位的于淼(Benjamin Yu)表示,这个提案简直是将房客自己的失败转嫁给房东,目前加州房价高涨的原因是过度管制,造成兴建住宅不足、供需关系紧张,政客要彻底解决这些基本问题,而非让中产阶级再次承受压力,制造新的问题。

即将竞选今年橙县第68选区加州众议员席位的于淼 (Benjamin Yu,左三)参与反对AB1482法案。(徐绣惠/大纪元)

于淼表示,每个人都应该参与社会议题。过去很多华人都习惯把问题丢给政府,但通过法案后却发现不符合自己的利益,但随着华裔社区的成长,他相信华人参与政治的比例会逐步提升。◇

责任编辑:方平

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2019-07-03 10:53 AM
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