【大纪元2019年08月04日讯】（大纪元记者张妮澳洲悉尼编译报导）很多投资者可能不太了解土地资产比在评估投资房产中的重要性。房产咨询公司Property Planning Australia创始人和总经理David Johnston最近撰文详细介绍了土地资产比的知识。
据澳洲Domain房地产网消息，土地资产比就是土地价值占整个资产的比例。比如，花100万元购买一栋房产，土地价值50万，那么其土地资产比就是50%。
因为房子本身总是会折旧而减值，房产增值的主要推动因素是土地的增值，因此选购投资房产时考量房产的土地资产比很重要。
如何确定土地资产比
首先确定土地价值。最好的办法是知道整个区域每平方米平均土地价值，然后乘以房产的土地面积。
本地经纪人一般都比较了解所在区域的平均地价，甚至可以细化到某些街区、特定房产的地价。
另一个办法是找一块本地区近期成交的空地，用成交价除以其面积，得到每平方米地价。
得到土地价值后，除以房产标价就得到了土地资产比。
理想的土地资产比
从投资角度看，土地资产比为70%比较理想，最低不宜低于50%。这样可确保至少一半的资产有增值空间。
比如，一栋100万元的房产，土地价值在70万元左右，房产价值30万元，这样的价值比例就不错。
如果考虑翻新的话，那选购时土地价值比要更高一些，因为装修会增加房产价值而降低土地价值比。
翻新买家应估计当前土地价值、房产价值与翻新后的房产价值。这样才能决定预期的土地资产比，避免过度开支，这是在翻新和小房产项目中经常出现的问题。切记，翻新不会增加土地价值。
人们容易感性地聚焦在房产上而忽略了土地的价值。成功的投资决定应避免这个问题。
聚焦土地资产比有助于去除或降低对房产、一些配件的情感和牵挂，有时买家会陷入房产的细节如厨房、浴室、地砖，甚至一幅墙纸而忽略了更重要的因素。
但是，这是否意味着投资者买一块空地更好呢？
一般来说不是的。因为空地没有租金收入，投资者也得不到负扣税补贴，而且空地通常缺乏能够推动土地增值的有利因素，再者好的地段也鲜有空地。
何种房产有高土地资产比？
土地面积大、老房子或者位于高端地价区的房产有较高的土地资产比。
在这些因素中，后者是最佳的选择，意味着投资者可以买到高土地资产比的小块土地房产。中心城区一般是老城区、老房子也多，甚至有文物古宅，单位地价较高。比起新建的房产，这些房产一般有较高的土地资产比。
因此，Johnston认为老房子是更好的选择，买历史古房最好，当然这超出很多投资者的预算。这些房子位于黄金地段，不会被推到重建，有很高的土地资产比。
高土地资产比房子的缺点？
凡事都有两面性，高土地资产比的房子也不可能没有任何风险。
比如，租金可能较低。因为很多租房者喜欢新房。
另外，老房子维护费用较高。因此买旧房前进行虫害检查很重要。
政府允许投资者在40年间申报折旧抵扣，因此老房子也意味着可申报的折旧抵扣较少。
不过，要知道税务抵扣最多也就是1元拿回48分，而且在出售时，申报的折旧费还要付资本增值税——这是很多投资者不知道的。
总之，在选购投资房产时，把土地资产比作为综合考虑的因素之一是明智的做法。
责任编辑：简沐
