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新州土地 征购流程及房主可获哪些赔偿?

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【大纪元2019年08月11日讯】(大纪元记者张妮澳洲悉尼编译报导)近几年新州在规划建设大量基础设施,像高速路、隧道这类项目很多不可避免地需要征购原本属于个人或企业的私有土地

据澳洲万众之家网消息,私有土地和房产涉及人们的归属感,情感方面的事情通常难以做到绝对“公平”。近几年仅悉尼西连(WestConnex)高速路项目已征用了400多户住家和企业的土地,其中也有发生纠纷的。

Domain房地产网站近日发表的一篇文章详细介绍了新州政府征购私人土地的流程,与房主拥有的选择以及最后可获得哪些赔偿。

随着西港隧道(Western Harbour Tunnel)、海滩连接(Beaches Link)隧道和F6高速路最后阶段的推进,预计新州还将有不少居民会收到政府征购他们宅地的请求。

专长房产估价、土地征用维权的律师事务所Hunt & Hunt合伙人之一Hasti Kalarostaghi对Domain房地产说:“多数个案都会在强制征购流程启动之前达成协议。”

“衹有约10%的个案启动了强征流程,其中约50%向土地和环境仲裁庭递交申请,最后衹有一两宗需要仲裁庭判决。”

如何知道自己心仪的房产是否可能被征购?

新州财政服务和创新厅的一位发言人表示,在他们部门公布的“限制中央注册库”(Central Register of Restrictions)中可以看到政府部门可能和已征购的土地。

如果征购已进入强征阶段,强制征购的通告将出现在土地产权登记书上。潜在买家在产权登记处可以查到。

Stacks Law Firm律师所所长Digby Dunn说,找个本地的律师咨询一下也是个好办法,本地的律师“消息很灵通”。

房产被征购的房主有哪些选择?

律师事务所Rennick & Gaynor Solicitors合伙人之一Dan Minogue说:“如果政府要征用你的房子,他们一定会得到。有些人面临一些纠纷,但衹是争取到一些时间。”

房产被征购的房主可能:从登门拜访的人那里得到这一信息、或接到电话得到这一信息,之后都会再收到信函正式通知书。接下来房主可以咨询专业意见,如何让自己的获益最大化。

也就是说,房产被征购的房主唯一的权利就是为自己争取满意的利益。

Dunn称,政府会支付房主的法律咨询费用,因此房主不必自掏腰包。“他们会告诉你你的权利所在,并联系专业估价师告诉你政府给的征购价格是否合理,或是否需要提出谈判。”

征购房产的价值如何计算

被征购房产的价格由几个部分组成。

市场价

这是征购价格提议中最主要的一部分。政府将按照土地的市场价进行出价。

隔断费

有的情况下,政府只征购部分房产,比如从农场的中间开辟一条路,导致地产被分割。这种情形在乡村比较多见。政府会酌情对给地产带来的变化予以补偿。

搬迁费

一般情况下政府将支付法律费用、估价费、贷款结清手续费等因动迁产生的额外费用。

印花税

如果房主新购置的房产与卖掉的房产价位差不多,政府将支付购买新房的印花税。“如果你卖掉的是100万的房产,购入的是500万的房产,当然不能要求政府支付新房的印花税。”Dunn说。

另外值得一提的是,如果新购的房产是用于投资,按照新州政府的法律,政府将不予支付印花税。反之,如果被征购的是投资房,出售时房主将无需支付资本增值税。因为被政府征购不同于房主自发的销售行为。

抚慰金

最后一部分也是最难斟酌的一部分,就是情感上的补偿。酌情的因素包括房主在该房内已居住的时间、房主的年龄和具体情况,以及搬迁的难度等。新州对这部分款项封顶为7.5万澳元。

如果房主不同意估价意见怎么办?

新州政府鼓励以协商购买的方式完成征购,给予双方至少6个月的时间达成协议。

如果房主接受政府的出价,将无需估价厅(Valuer General)的介入。数据显示,新州绝大部分征购土地的项目都能在6个月内达成协议。

在无法达成协议的情况下,估价厅才会介入,并由新州总督签署强制征购令。

进入这个阶段后,仍可以继续协商。如果强制征购令下达90天后仍无法达成协议,政府将在“新州公告版”(NSW Government Gazette)上刊登征地通知,并把房产所有权直接转到政府名下。之后估价厅将决定赔偿的金额。

如果房主仍不满意,可以向“土地和环境法庭”递交反对书。

Kalarostaghi说,房主赢得官司的案例很罕见。

“多数交到法庭的案例都接受了估价厅的赔偿决定。”她说,“我有个客户,法庭的流程走了4年才解决,虽然最后多拿了一些,但我觉得不值得投入这样的时间和承受这样的压力。”

也有败诉的。Kalarostaghi说,近期就有一例法庭判的金额比黑镇(Blacktown)地方政府给的还少,而且还判决让房主支付市政府开支的法律费用。

新州持续的基建潮意味着城市和乡村仍会遇到征购的问题。这方面的法律有所改进,但这是个复杂的领域,很可能不会向着优惠房主的方向发展。

“政府希望尽量做到公平,希望房主寻求合理的建议、了解公平的价格,”Kalarostaghi说,“整个过程中有很多坐下来协商的机会,但是因为这样的事情容易触动人们的情感,所以也很难做到绝对的公平。”

责任编辑:简沐

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