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房源少 租金高 加拿大租房危机空前

人口增加,私人房东倾向于做民宿短租,加拿大长租房屋市场非常紧张。(Shutterstock)

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【大纪元2019年08月20日讯】(大纪元记者李平多伦多编译报导)加拿大租房家庭占全国家庭30%以上,但租房市场紧张,从东海岸到西海岸,许多人面临租房难问题。这种情况下,人们租房时要么屈就,要么干脆租不到房。

租房空置率低

首先,加国两个最大市场——多伦多温哥华出租房空置率一直在1%徘徊。就连爱德华王子岛,也因自2014年以来人口增长8%,同时住宅开发多年停滞,导致住房需求飙升,出租房空置率从当年的7.1%一下跌至去年的0.3%,短短5年,1卧公寓租金飙涨16%,当地3卧公寓空置率更是低至0。

卑诗省的基洛纳(Kelowna)2卧公寓去年平均月租比前年涨近10%;附近的Revelstoke滑雪小城,因住房紧张,15名季节工挤在一幢房子里;安省的爱德华王子县,许多房东只做Airbnb短租生意招揽游客,导致大量租房房源流失。

政策和税收变化

造成这一租房危机的背后,有多个原因,如政策和税收不再像以前向出租公寓开发倾斜,人口增长迅速,住房需求增长远远超过市场供应速度,房价上涨太快,除了有钱人,人们根本买不起房。专家认为,目前这种情况,没法一夜之间扭转。

1960和1970年代,因政策和税收向出租公寓开发倾斜,当时新开发出租公寓逾10万多套,远超如今出租公寓开发速度。1970年代初,为堵住税收结构中的漏洞,税收政策全面改革,开发出租公寓不仅不能像以前那样享受税收优惠 ,还得交增值税等。再加上后来的联邦政府又削减福利房拨款,导致1990年代经济住房大幅减少。

共管公寓开发火爆

与此同时,国家经济增长强劲,上个世纪90年代房价低,按揭利率从1980年代的2位数一下子跌到90年代末的7%左右,许多人抓住大好机会买房,导致1996至2006年10年期间租房人口大幅减少。

这种情况下,开发商们抓住机遇,开始将开发重点转向共管公寓。自1990年以来,全国每年新开工共管公寓总计4.65万套,出租公寓年开工量仅2.1万套。其中,多伦多共管公寓开发最火爆,过去10年来,市场总计新增近8万套共管公寓,远远高出同期4,500套出租公寓的开发量。

对于开发商来说,开发共管公寓利润大,资金回笼快。对于买家来说,共管公寓是个有利可图的投资。加拿大房贷与住房公司(CMHC)数据显示,多伦多和温哥华目前2卧共管公寓月租分别近2,400元和2,000元,许多人买共管公寓是为投资。如今许多城市租房市场中,共管公寓占比大。如多伦多近1/3的共管公寓最终流向出租市场,远远高出2007年的19%。

共管公寓租房市场问题多

对于租客来说,租共管公寓风险大,如房东哪天突然要收回自住或卖房。另外,越来越多房东选择做 Airbnb短租,不愿做长租生意。麦吉尔大学最新一份研究显示,去年逾3.1万(包括共管公寓)套房是Airbnb短租常客,这些房子很可能是从长租市场中抽离。

其次,开发商为迎合业投资者心理,共管公寓面积越建越小,不适合拖家带口的家庭。加拿大统计局数据显示,安省1981~1990年间建成的共管公寓面积中位数才1,000平方呎多一点,2016~2017年建成的公寓缩水至665平方呎。同期卑诗省共管公寓面积中位数从922平方呎缩水至775平方呎。

未来租房市场只会更紧张

未来几年内,租房市场需求只会越来越强劲。一是政府大量引入移民,全国人口增长出现几十年来最强劲涨幅。 多数移民来加后需要租房住,加上过去几十年出租公寓开发严重不足,租房市场求早就远远大于供。

以爱德华王子岛为例,截至去年中的过去4年间,当地人口增长6.2%,加上大量乡村人口涌入城市,以及出租公寓开发不足,短租市场火爆,导致首府夏洛特敦租房房源枯竭。

作为移民最爱扎堆的多温两地,情况更严峻。数据显示,截至去年7月1日的过去12个月期间,多伦多人口新增12.5万,人口增幅比此前10年平均增幅高出56%。人口大幅上升,使得全国出租公寓空置率从2017年的3%跌至去年的2.4%。

租金上涨快 忍受恶劣租房环境

求大于供,租金自然上涨。维多利亚去年租金比前年涨7.4%;安省彼得堡租金涨6.9%;奥沙瓦2卧公寓平均租金涨6%。多温两地2卧公寓平均月租分别高达1,467元和1,649元。新上市招租的房子,租金要价更高。PadMapper租房网站数据显示,今年7月多伦多2卧公寓租金要价中位数高达2,850元,温哥华这一数字更是超3,000元。

CMHC认为,住房支出占家庭税前收入30%以下,才算得上是住得起房。上次人口普查显示,全国近180万户租房家庭住房支出超过这一标准。按这一标准,温哥华和多伦多全职员工每小时分别挣35.43元和33.70元,才租得起普通2卧公寓,全国这一要求是22.40元。但统计局数据显示,全国1,380万全职人口中,近29%时薪不到20元。

收入跟不上住房成本涨幅,人们只能压缩其它生活成本,或降低租房标准。能够租到有政府租金保护政策的公寓(租金年涨幅有限制),算很幸运的了。租客多支持政策租金保护,至少长期经济状况有保证,但代价可能是房东态度恶劣,邻居素质差,房屋维护不善,或为了保住手中便宜租房,忍受恶劣的两性关系。

专家一致认为,控制租金涨幅,使得开发商更不愿开发出租公寓,导致出租公寓供应更是紧张,租金进一步上涨,从而形成恶性循环。

租房市场现曙光

在专家呼吁下,市场形势要求下,租房市场开始有所好转。开发出租公寓虽仍面临施工成本和地价飙升等挑战,但长期持有回报率仍相当诱人。鉴于这种考虑,RioCan REIT和Oxford Properties等大型地产投资和开发机构开始投放或开发出租公寓。

数据显示,去年出租公寓开工量攀升至近5万套,是此前10年平均水平的近2倍。其中,仅大多区在建中的出租公寓就高达1万多套,另外还有4.4万套在立项进程中。

此外,政策环境也开始有利出租公寓开发。如安省保守党政府取消2018年底后建成的新公寓租金涨幅限制,允许出租公寓或非盈利住房开发商5年后交开发费,减少项目先期开发成本。各级政府也斥巨资开发出租住房,尤其是经济住房开发。

加拿大住房补贴(CHB)明年开始为租房家庭提供每年平均2,500元的租房补贴,最终将有30万家庭从中受益。但考虑到人口增长迅猛,这点补贴可能也只是杯水车薪。

责任编辑:文芳

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