【大纪元2019年09月12日讯】（大纪元记者姜琳达洛杉矶报导））自7月31日底，美联储进行了过去10年来的首次降息后，房地产抵押贷款利率也随之下调，被很多人视为贷款买房的好时机。不过，贷款过程要谨慎，家住艾尔蒙地的Joyce就因轻视了“附带条款”（Contingency）的移除时间长短，以至在贷款过程中进退两难，最终无法买到喜欢的房屋。
移民来美多年的Joyce，曾用现金在华人区购入了一处房产。近期，她又看中一处房产，但因为在大陆的资金受中国资金管控以及人民币贬值等因素影响，无法外移，而刚好美国利率下调、房价走缓，她就决定先贷款购房，等待资金到位时再一次付清。
于是在拿到了贷款等预批信后，Joyce就与经纪人商量提交了一份比卖方开价稍低的的报价（Offer）。两天后，卖方经纪人在回复的还价（Counter Offer）上虽同意了Joyce的报价，却写明要把保护买方所付订金不受损的“附带条款” 移除时间，从常规的21天缩减变成14天。
Joyce说，由于自己第一次买房时是现金交易，那时候她认为只要房子检查没有问题，交易就能成功。“我的信誉还行，贷款公司在初期也说我能放35%的头款，贷款应该不成问题。”因此，Joyce为了能便宜买成自己喜欢的房子，就没有听从经纪人的建议，决定同意卖方将“附带条款”移除时间缩短的条件，并随后交了15,540美元（3%）的订金，并且正式提交了贷款申请。
起初，一切交易进行的还相对顺利，Joyce支付了1500多美元进行房屋检查（Inspection）和估价（Appraisal），在检查房屋没有大问题后，她就签署文件，移除了这两项“附带条款”，但贷款结果却迟迟没有消息。
到了第15天，卖方经纪人开始催促Joyce签署文件移除所有的“附带条款”，Joyce开始有些进退两难，一旦移除但最终贷款不成功，她就要承担订金无法全额拿回的风险；但不移除，她就属于违约的一方，卖方就有权利终止交易。
在与经纪人商讨后，Joyce最终没有签署移除“附带条款”的文件，放弃了心仪的房子，也损失了进行房屋检查和估价等的相关费用。
“附带条款”天数到底有多重要？
房产经纪人李女士介绍，在购房过程中，买方有很大的权利，能在“附带条款”的保护下，在规定时间内没有任何理由的合法退出购房交易，且不损失订金。而“附带条款”分为三种，移除房屋检查和估价的部分一般为17天，贷款的则是21天。
她说，有时卖方着急用钱，就会通过各种方法找到一个“靠谱”的买家，能一次性完成交易，成功把房子卖出。毕竟交易不成功，就意味着卖方要浪费掉一个月的时间，对卖方很不利。而缩短“附带条款”的移除时间，也是卖方想确定买方有多大的把握能买下房子，减少变数。
但李女士说，贷款是买房交易过程中最关键的一项，没有等到银行最终批准甚至放款的最后一步，就始终存在变数。因此，正规的贷款公司都不会轻易跟客人担保贷款是否能被最终批准。
如果买方真的移除附带条款，最终贷款不成，还要通过“仲裁” （Arbitration）等很麻烦的程序，减少订金损失。“所以买方千万不要为了拿下Offer而草率行事，一定要根据自身情况善用保障条款。”◇
责任编辑：李欣
