【大纪元2019年09月29日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）每位房产专家都建议在购房前进行仔细研究，但对于买家而言，通过对数据的破解得出有用的信息可能并不容易做到。
据澳洲Domain房地产网消息，每个指标的重要性都不同，数据是否有用取决于你是购买、出售还是投资房产。房价中位数始终受到最多关注，但买家也应该关注如下三个关键指标。
拍卖成交率
拍卖成交率是参加拍卖的房产中成功售出的数量所占的比例，成功售出的房产包括拍卖前或拍卖时售出，以及流拍后当天达成交易的房产。
拍卖成交率被认为是房产市场情绪的晴雨表，显示买家是否满足卖家的预期，并可能表明价格的走向。
Domain集团研究分析师Eliza Owen说：“拍卖成交率是一个高频率指标，悉尼和墨尔本每周都会举行很多场拍卖，拍卖市场提供了足够大的样本来衡量每周和每月的市场信心。”
每个星期六晚上报告初步拍卖结果，并在下一周末前进行修正。
一般来说，成交率低于60％表明信心较弱，而且往往与价格下跌同时发生；超过70％的成交率表明更积极的情绪和更好的卖家条件。
Owen称，拍卖成交率在悉尼和墨尔本之外并无大用。他说：“这是因为其它州市场中衹有较小的一部分进行拍卖，拍卖的法律参数不同。”
平均待售天数
平均待售天数反映典型房产通过私人协约销售的时长，即从售房广告登出之日到成功售出之日的天数。
根据Domain 集团截止至2019年4月的年度数据，悉尼房产售出所需的平均时间为73天，比过去12个月的平均时间长38％，墨尔本为61天，比上一年度上升11％。
Owen说：“当市场供应过剩时，通常会出现较高的市场待售天数，而且潜在买家有更多的选择，这给予了买家更大的讨价还价能力，从而延长了谈判进程和销售活动。”
“如果市场待售天数下降，则表明相对于供应，房产需求正在上升，卖方可能在价格谈判中拥有更大优势。”
买方代理Mayfield Property Buyers公司的John Carew表示，个别地区的需求可能有所不同。
他认为，在平均数背后可能隐藏着其它一些东西，市场之内还有市场，作为买家或卖家，你需要非常关注本地的市场。
市郊资料显示出每个地区不同房产类型的平均待售天数，这对于小房换大房或有意去其它市郊买房来说非常重要。
Carew表示，定价过高的房产在市场中停留的时间较长，似乎开始显得滞销。随着待售天数的增加，买家的讨价还价能力就会提高。
他说：“作为买家，这可能是一个以良好的购买价格买到一个非常好的房产的机会。”
单位面积价格
估算房产价值可能具有挑战性，查看预算之外的房产只会浪费时间和精力。
检查具可比性的房产为买家提供了最佳的信息。
卧室、浴室和停车位的数量会影响价值，但土地面积、或公寓房的室内面积，通常是主要因素。每平方米的房价具有很好的指导作用。
买家可以查看过去六个月内该地区的已售房产，检查可比较性的房产，将其价格除以面积，计算出每平方米的价格。
但这一方法有局限性，财富顾问公司Suburbanite的创始人Anna Porter表示，每平方米价格水平不能广泛应用于住宅房产、商业或工业房产。
她说：“当你在寻找较大的住房时，每平方米的房价可能会发生很大的变化。”
在确定价值时，还需要考虑房屋的状况、布局、朝向、自然光线、景观、最近的装修和街道情况等。
责任编辑：简沐
