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CCL反复靠稳 新界区楼价上升

【楼市动向】建屋目标下调2万的实质意义

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【大纪元2020年01月10日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.13,按周微升0.24%。分区指数除九龙区下跌1.17%外,新界东续升0.68%,港岛及新界西分别反弹0.39%及2%。其余领先指数个别发展,大型单位续跌0.09%,中小型单位及大型屋苑指数分别反弹0.3%及0.28%。中原经纪人指数(CSI)最新报47.61,按周上升4.5个百分点。

二手楼价靠稳,八个领先指数中有六个上升。新界区楼价上升,新界东连升三周,累计升幅1.87%,新界西更按周弹升2%,创近一年半最大升幅。大型单位表现则相对弱势,连跌6周,累计跌幅3.45%。

由于股票市场近期累积不少升幅,对楼市气氛有一定支持。今年首个大型新盘新地位于天水围的Wetland上周末开售3百多伙,首日几乎全数沽清,单是大手客已扫去超过四份之一单位。若后市不被看好,为何仍有这么多投资者?现象值得深思。

儿童也关注住屋问题

另外,各阶层对政府极度不满早已在民调中反映。儿童天真无邪,又会否给予政府多点正面评价?答案是否定的。社区组织协会儿童权利关注会在元旦日发表一份民间儿童权利监察报告,选出2020年贫穷儿童十大关注政策,排名首三位分别为房屋、教育及社会福利。报告同时为政府表现评分,以100分为满分,政府低见21分,所有政策范畴无一合格,房屋又成为不满的关注点。

别以为儿童并不关心政府政策,他们也是持份者。很多家庭住屋活动空间不足,低下阶层甚至连适切居所以致采光等基本权利都缺乏,家中儿童睡觉、吃饭、玩乐、学习皆在同一空间。加上近年“赢在起跑线”的歪风,令很多儿童的童年并不快乐。

最新一份长策进度报告显示,不适设居所数目再创新高。18年初,林郑月娥批评反对填海的人士拖累儿童住屋环境。实情是政府向来一意孤行,任何反对声音政府一贯硬闯,若有真正重视问题,今天㓥房问题怎会仍继续恶化?根本问题是政府不听取意见,自以为是,策略错误,执行无方,才是陷入今天的死局的主因。解决土地问题政府责无旁贷,抵赖永远都不会令问题解决。

增加实际减少却虚无

政府于去年12月中开记者招待会,发表19年长远房屋策略进度报告。先撇开内容不谈,政府连续第6年发表进度报告,比起市民更关注的土地大辩论、人口政策等,没有任何系统性汇报进度,已算有所交代。今年焦点落在长远房屋需求估算,十年房屋需求由45万减至42.5万,政府遂将目标下调至43万,减少两万个,主要原因是因应人口统计数据更新云云。预测需求减少不是什么新鲜的事物,事实上,这已是政府第三次下调推算。13年长策咨询文件推出时是47万,14年确立长策时46万,18年再减至45万,19年再下调至43万,下跌幅度倍增。

公屋联会对数字创新低表示极度失望,认为目前公屋轮候时间长,重建需求又大,不明白为何当局要减少房屋供应目标,质疑政府在玩数字游戏之余更担心政府减慢开发土地。连建制派都批评政府供应目标不增反减,忘记长策的初心。市民反而没有太大反应,一来政府公信力已非常低,讲什么数字市民都不太相信,二来目标对实际情况没有什么实质意义。

只要深入分析,数字更令人担忧。今次下调其实是有两个部分,一个是需求上升,主要是来自500个重建单位,以及不适切居所住户数目增至11.91万,上升2千5百个。需求下降则分别是推算十年住户增长减少1.23万,及考虑到空置量大幅上升。至于空置量上升对需求下降有多大影响报告并无量化。可见长策实施六年,不适切居所数字年年创新高,问题未有得到改善。需求增加是实数,需求减少却来自推算模型内的一些假设更新,且不具透明度,请问如何说服市民?

滚动十年目标没有意义

自13年长策推出至今,政府将策略成功与否与十年供应目标挂勾。越来越明显这个十年供应目标问题多多,并不适合作为指标。其一,在长策推出时,笔者于本栏早已深入分析,十年滚动目标并不可量,更是一个移动目标,皆因每年都有滚动十年,何谓达致目标根本无法得知。若以14年的46万目标计算,如今已经过了一半,可是政府过去五个财政年度只提供了15.7万个单位,只完成目标的三份之一,理论上往后五年政府要提供30万个单位。可是进度报告预测未来五年最多只得20万个单位,政府根本上已经大幅走数。滚动目标只是将目标模糊化,方便政府将建屋责任后延而已。

其二,只要政府再拖几年,极可能得出供过于求的结论,因为人口下降。政府只是将问题拖死而不是解决。若政府做一个五年需求推算,需求极可能与十年的数字差不多,因为人口增长高峰就集中于这几年,不适切居所亦基本上需求不变。明显地,需求是有适时性,只要政府按照同样基础进行5、10、15及20年的估算,便可得出不能单按照十年估算作供应目标,而要同时考虑短中期需要及改善适切居所等问题。

其三,估算基准隐含一些极为敏感的假设,这透明度不高。相信平均住户人数及空置率是其中之一。时隔六年,报告没有告诉市民推算模型是否需要改进,在搜集资料方面是否需要改善适时性及增加估算的可信性。政府只是惯性重复过往工作。

其四,就算政府完全估计正确按照执行,预期供应符合需求估算,有什么理据令市民相信一个供求平衡的计划就可令楼价回到合理可负担水平?其实政府大条道理,维持更高供应目标,再观察一两年负担能力改善才将目标调整,就可向市场释出清晰讯号,政府实际上以供应盖过需求,让楼价回落至可负担水平。可是特区官员只懂按本子办事,少做少错,不用思索,数据模型得出什么就是什么,如何解决问题也不知道。

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十年滚动供应目标本身没有实质意义,若果有,已经执行五年多的长远策略结果又怎会令楼价年年创新高?㓥房户数字年年创新高?既然滚动目标没有意义,其差额减少2万更亦然。要解决房屋问题,政府要做到有求必应,说服市民已有确实可执行的蓝图在手,而不是按估算模型更新数字。◇

责任编辑:陈玟绮

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2020-01-10 9:06 AM
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