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2020年高端住房市场展望

高端房市 有理由对2020乐观看待(上)

庄园式的旧金山豪宅。(Shutterstock)
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【大纪元2020年01月14日讯】编译:艾薇・大纪元
对全球经济放缓,中美贸易战的日益增温,美伊战火一度燃起,许多不确定性从去年夏天至今,加剧了对经济衰退的担忧,不过美股在2019年仍是强劲成长,对于全球豪华房地产中心来说,这是令人鼓舞的消息。特别在世界超级豪宅市场,市场的表现与全球经济增长紧密相关。

瑞银全球财富管理公司的策略师托马斯・韦拉古斯(Thomas Veraguth)认为,豪华房产价格与经济增长之间有着良好的联系。共识是我们不会陷入衰退,甚至会在这个周期中有所好转。因此,有理由感到乐观。

2008年到2018年的十年间,从金融危机到复苏,全球主要经济事件导致了大多数豪华房产市场下跌和上涨同步发生。

但是,从洛杉矶到迪拜等世界主要城市的豪宅价格走势,却越来越难以预测。这是因为本地经济条件和国内政策(从库存到税率的变化)的复杂变化因素,加上国际环境的快速变迁,从而牵动房产价格的涨跌和供需。

以下根据Mansion Global,针对2020年,全球7个主要城市的豪宅房市进行了展望:

旧金山豪宅房市:买家选择多、房价趋稳

整个湾区豪宅市场的某些区域,因为过度建设将在2020年为精明的买家提供机会。

2019年,旧金山迎来了一个强劲的金流,从Uber到CrowdStrike一系列的巨型公司上市,数十亿美元的资金流入这座城市,包括高端房地产。Compass首席经济学家帕特里克・卡莱尔(Patrick Carlisle)表示,这些财富的注入可能会在2020年逐渐消失,使这座城市拥有的豪华公寓数量超出了买家能够轻易吸收的数量。

卡莱尔说,旧金山市场中最薄弱的部分是超豪华房产。超豪华房产保守地被定义为300万美元以上的公寓。华丽公寓的库存数量不断增加,但购买者还不多。目前,每个买家有大约10到20个公寓清单。两年前不是这样的情况。

这可能会给开发商施加压力,要求他们调整价格或提供其它形式的优惠。当然,这也会给富有的公寓购买者带来更多选择。

除了超豪华房产市场外,只要美国经济不陷入衰退,北加州这座城市的房价就可能会出现稳定但不显着的增长。

卡莱尔说:房产价格将保持相对稳定,需求将保持不变。前提是股市不崩盘,贸易战不升级。然而这些是无法预测的。

纽约高端房市:税收与供给 抑制房价

纽约房地产专业人士认为,与2019年相比,纽约高端房市销售商的情绪不会比现在更糟。

近两年来,该城市的住房市场已经受到了几种不同经济力量的影响,包括过多的豪华公寓建筑,和2018年的联邦税制改革。税改减少了关键的税收减免,像纽约这样的昂贵和高税率的城市,受到的冲击最大。纽约的居民还没有消化之前的问题,州政府又对高端住房实施新政策,即提高200万美元以上房屋的财产转让税。

联排式的纽约豪宅。(Shutterstock)

总部位于纽约的CORE Real Estate首席执行官肖恩・奥舍(Shaun Osher)说:现在他正以“保守的乐观态度”展望2020年。

专家称,随着买卖双方继续适应各种税收变化,豪宅价格可能会持平或略有下降,但有理由相信交易量会上升。富裕的购房者发现豪宅的租金不断上涨,而卖方则更具有议价能力。奥舍说:我们已经看到在市场上待了两年的买家重新进入了市场。

不过,新豪华公寓开发的过多,导致供过于求。因此,2020年高端房产的价格可能进一步下跌。

自2019年7月1日以来,大笔交易受到了特别的打击。2500万美元或以上的房产需缴纳4.55%的转让税,也就是1百多万的税金。这给高端房屋的销售蒙上了阴影,会继续阻挡富裕的买家。

Elegran房地产公司首席执行官迈克尔・罗西(Michael Rossi)表示,尽管近几周主要股指创下了新纪录,但美中贸易协定的持续不确定性以及大选,可能会抑制曼哈顿超高端房产的销售。

罗西在评论中说:在与中国的贸易战结束之前,预计500万至1千万美元的房产市场不会很快恢复。相信2020年将是买家的市场,为精明的买家提供了更多机会,以较低的转售价和新的建筑价格进入纽约市的住宅市场。

洛杉机豪宅房市:超级豪宅更有议价空间

即使洛杉矶豪宅房市有过一年中六笔超过8千万美元的房产交易记录,2019年也证明了该地区的过度发展和过高的定价。

近年来,当地经济震撼人心,令人羡慕的气候以及豪宅的蔓延,使洛杉矶成为了轰动一时的房屋销售中心。这些一次性的大交易将会继续,目前有8套待售房屋的价格超过8千万美元。然而,越来越多的议价和豪宅供应的增加将是2020年的趋势。

一位独立的高端住宅经纪人,本・巴卡尔(Ben Bacal)说:市场上有很多高昂的房产待售。目前有近两百套价格在1千万至3千万美元之间的豪宅。这是一个很大的数目,是三年的库存量。

当涉及到房屋的土地、地理位置和视野等因素时,富裕的购房者更能识别能显示身份的房产。高端住宅的多样性,还为买家提供了许多现代玻璃外观规格的房屋。

道格拉斯埃利曼(Douglas Elliman)西部地区经纪公司首席执行官史蒂芬・科特勒(Stephen Kotler)说:这里有很多投机活动。3年前,当价格很高时,建筑商就购买了土地或房产。结果,去年在某些情况下,开发商设定了不切实际的价格,然后买卖双方不得不讨价还价。

科特勒先生举出了极端例子中的一个:2019年10月在Bel-Air出售了一套富丽堂皇的房产,该房屋有以路易威登为主题的保龄球馆和直升机停机坪,售价为9,400万美元。但此房产最初的要价为2.5亿美元。

即使2020年豪宅的价格持平,但对洛杉矶房屋的需求会保持强劲。科特勒说:“目前洛杉矶人气旺,很受欢迎。”

迈阿密高端房市:吸引外州买家

迈阿密,佛罗里达州的二级滨水城市,到其北部和西部的激烈竞争,这一趋势可能会持续到2020年。因为来自外州的大量购买者,将目光投向了更广阔的有价值的房产,以及选择不同的生活方式。

2017年底通过的联邦税制改革,加速了美国人向佛罗里达州的迁移。那里的低税率和温暖的气候吸引了想要保留财富的婴儿潮一代和富裕人士。

根据道格拉斯埃利曼(Douglas Elliman)和米勒塞缪尔(Miller Samuel)的最新联合报告,收入人群的大量涌入,推动了诸如圣彼得堡(Petersburg)等价格较低的墨西哥湾沿岸(Gulf Coast)社区的繁荣,并加剧了木星岛(Jupiter Island)和东海岸棕榈滩(Palm Beach)周围的活动。

总部位于迈阿密的Compass Florida经纪人马德琳・罗曼内洛(Madeleine Romanello)说:在整个沿海地区,所有这些市场都不只是昏昏欲睡的小镇。我们有更多的竞争,如同我现在正和另外两个买家在竞价。

在过去3年的大部分时间里,迈阿密豪宅房市价格一直动荡或停滞不前,大量的库存使真正的购房者没有紧迫感,这继续阻挡潜在的购房者。

罗曼内洛女士说:过去两三年来,我们在如此众多的细分市场中,有些定价过高,这令人感到困惑。特别是对于外地买家来说,到底什么是真正的价值?购买者只想要价格合理的房屋。

很多信号表明,迈阿密的高端房产价格最终将在2020年或2021年之前发生转折。其中一个原因是,买家最终将吸收一波新公寓开发浪潮,这些浪潮抑制了该市多年来的房产价格。同时,对逃离纽约市和康涅狄格州的格林威治等高税收中心的金融服务公司群,这座城市尤其有吸引力。

总之,这些趋势意味着在未来几个月内对富裕的买家更有利,他们具有更多的议价优势。#(待续)

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本文刊载于旧金山1月11日地产版

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责任编辑:李欧

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