【大纪元2020年01月23日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）本周初发布的国际研究小组Demographia的年度住房负担能力调查显示，去年新西兰的住房负担能力进一步恶化，房价中位数与收入中位数的比率提高到7，比一年前的6.5还要高。
专家们认为，严格的市政规划、高昂的土地价格、史上最低的利率、居高不下的移民数量，以及房地产投机等，都是助长新西兰房地产市场失控的重要因素。
奥克兰房价仍难负担 陶朗加最差
这项调查监测了8个国家的300多个城市，根据它们房价中位数与收入中位数的比率的变化，判断其住房负担能力的变化。这个比率通常被认为是衡量住房负担能力的主要指标，数值越大表示负担能力越差；超过5表示严重难负担，低于3才被认为是可以负担。
新西兰有8个城市在监测之列，他们的这个比率指数全都超过了5.1，即都属于“住房严重难负担”的类别。
其中陶朗加（Tauranga）超过奥克兰，是第5大最难以负担城市，房价中位数与收入中位数的比率高达9.3，仅次于香港（20.8）、温哥华（11.2）、悉尼（11）和墨尔本。据信主要原因可能是陶朗加居民中，退休人员比例很高，因此拉低了家庭收入中位数。
另外一方面，陶朗加的房价在过去的几年里持续大幅上涨，比房地产市场相对低迷的奥克兰，涨幅要大得多，这是造成陶朗加住房负担能力比奥克兰恶化更快的主要原因。
尽管奥克兰房地产市场在过去两年有所放缓，但去年奥克兰的住房负担能力并没有显着改善，仍然属于“极难负担”，房价中位数与收入中位数的比率高达8.6，与多伦多同列第6。
这份报告的共同作者休·帕夫莱蒂奇（Hugh Pavletich）表示，尽管奥克兰房市连续数月都趋于平缓，但居民的住房负担能力却没有改善。全国的住房负担能力也同样没有因此得到改善。
南半球住房负担能力最差
根据这份报告，新西兰的住房负担能力，比澳大利亚要差不少。去年房价中位数与收入中位数的比率提高到了7，而澳大利亚只有5.9。
新西兰的8个主要城市的住房负担能力都在5.1以上，属于“严重难负担”。除了最差的陶朗加和奥克兰，其它几个城市也都有所恶化。其中：
- 耐皮尔-海斯汀Napier-hastings，7.4；
- 汉密尔顿Hamilton，7.0；
- 达尼丁Dunedin，6.9；
- 惠灵顿Wellington，6.8；
- 北帕默斯顿Palmerston North，6.0；
- 基督城Christchurch，5.4。
帕夫莱蒂奇认为，造成新西兰住房价格严重难以负担的主要原因，很大程度上是因为没有足够的土地建造新房。
新西兰8个主要城市中，相对最容易负担的基督城，就是得益于地震后住房供应的显着增加，所以尽管基督城的人口现在已经超过地震前的水平，但房价却“正在悄悄地变得越来越便宜”，帕夫莱蒂奇说。
“我们是南半球最差的国家。相比之下，澳大利亚（的住房负担指数）只有5.9。”
通常，房价中位数与家庭收入中位数的比率低于3时，被认为是“可以负担”。自1990年代初以来，新西兰就再也没有出现过这样的比率。
在报告监测的300多个城市中，只有10个城市属于住房可以负担的，它们全部都在美国。
问题可能会继续恶化
这份研究报告的数据是从去年九月份季度数据得出的，并未反映由于持续的创纪录低利率而导致的近期房价回升的情况，显示新西兰住房负担能力仍在恶化。
澳新银行高级经济学家利兹·肯德尔（Liz Kendall）预计，因为一些地区缺乏上市房屋，短期内全国房地产市场可能会显示出“更大的力量”，会强劲增长。
所以住房负担能力的恶化，仍将是新西兰几个潜在的主要问题之一，“并且预计将在未来几年内与市场过热密切相关。”
“也就是说，房地产市场趋紧，房价预期已经上升，因此市场聚集自我增强势头的可能性，将会是我们关注的主要风险。”
帕夫莱蒂奇认为，高房价对每个人来说都是一个问题，是“对中产阶级的威胁”，其中包括老师、护士、消防员、警察、社会工作者等等。
新西兰倡议（NZ Initiative）的奥利弗·哈特维奇（Oliver Hartwich）也说，房价过高不是成功的标志，而是当局的失败。政府希望市政府放宽规划要求，取消不必要的限制，以开发更高密度的房屋。
“这份年度报告已经成为令人难过的例行之事，每年1月，我们都要再听一遍，就是新西兰是住房最难负担的国家之一。”
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新西兰几个主要城市房价中位数与家庭收入中位数对比：
*陶朗加，$654,000元，$ 70,000元，9.3；
*奥克兰，$ 830,000元，$ 96,000元，8.6；
*惠灵顿，$ 637,000元，$ 93,000元，6.8；
*基督城，$ 461,000元，$ 85,000元，5.4；
*达尼丁，$ 472,000元，$ 68,000元，6.9。
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“严重难负担”房市的驱动因素
一些评论认为，这份报告只揭示了新西兰的房价有多高，但却没有给出这种状况是如何造成的。
专家和媒体普遍认为，繁杂的审批程序、高昂的土地价格、处于低谷的贷款利率、仍然高的移民数量，以及投资者的投机活动等，都是助长新西兰房地产市场失控的主要推动因素。
尤其是屡创新低的房屋贷款利率和没被考虑的资本利得税的收缴政策，都让许多人认为房地产投资要优于其它形式的投资。
根据去年11月份的数据，投资者在10月份抢购了四分之一以上的房产，超过了首次置业者24％的市场份额。
“由于政府不再讨论更全面的资本利得税的收缴政策，因此我们已经看到了那些投资者获得了更多的信心，并且已经在去年下半年重返房地产市场。”
经济学家伊葵博（Shamubeel Eaqub）认为，仅仅放开土地并不能解决最脆弱人群的住房危机。他同意制定更灵活的规划，为基础设施融资，以便可以建造更多房屋。
“如果政府有立即可以做的事情，我认为就是要极大地增加公共住房数量，这是迫切需要解决的现实和紧迫需求。”
“现在并不是最糟糕的时候”
著名房地产评论员阿什利·丘奇（Ashley Church），并不完全同意这份报告的结论，他告诉电视一台的“早餐”节目，这项调查缺少两样重要因素。
“它没有考虑工资在随着时间的增长而增长，更重要的是，没有考虑贷款利率。”丘奇说，同时，“在过去的20年中，新西兰的贷款利率已经大幅下降。”
他说，如果考虑这两个因素，那么使用相同的指数，在新西兰购买房屋，花费最贵的时间段实际上是80年代中期。
“在80年代，这一比例高达52％”，而目前只有37%。“这个数字一直在下降，目前，按照房价中位数计算，在新西兰实际偿还住房贷款所需的数额，只占到家庭收入的37％。”
责任编辑：上官翎
