【大纪元2020年10月16日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.05，按周再升0.74%。分区指数个别发展，港岛区及新界东分别下跌0.71%及0.66%，九龙及新界西则分别上升0.34%及2.43%。其余领先指数全线向上，大型单位、中小型单位及大型屋苑则分别上升2.01%、0.5%及0.38%。中原经纪人指数(CSI)最新报54.24，按周上升0.96个百分点。
二手楼价继续靠稳，指数创6周高位。第三波疫情尚未完结，专家指第四波正在酝酿中，但准买家已急不及待。大围新盘柏傲庄以贴二手市价开盘推售180伙，吸引越万票，发展商随即加价越5%加推。准买家轮候8小时只是为了参观示范单位，买楼至上，什么社交距离，什么限聚令全属次要。连同抽居屋冻结的购买力，二手市场稍稍冷却，但代理相信第四季二手成交将持续反弹。
中共实施全面管治
供求缺口庞大，经济严重衰退，疫情困扰，依然无法令楼价健康调整，现有策略问题不言而喻。土地房屋急需调整策略，政府原定于本周公布的施政报告，居然因林郑被召去深圳参加深圳特区成立40周年所谓庆祝活动而仓猝押后至11月底。政府美其名为优化施政报告，明显就是应中共需要而修正。事件充份证明高度自治已被中共全面管治取缔，林郑已丧失管治特区的权力。
另外，近日传恒大集团负债8,300亿元人民币，面临资金链断裂，消息令恒大股价大幅波动。近年中共企业的发展模式备受市场关注。大量中共企业尽用财技集资，不断利用杠杆借贷购买增长，扩张经常超出自身本业，务求利用最短时间购买市场影响力，目的就是挟持经济，反胁政府。一旦资金链断裂，对市场造成冲击，中共为了维稳，出手避免骨牌效应，企业政权互相挟持利用。这些无道扩张乱象早已延伸到（香港）特区。例如人寿保险属极长期业务，中共企业炒卖特区人寿保险牌照，短线转让情况已经出现，令某些保险公司信贷风险增加。地产项目亦出现中共企业投得土地后资金断裂而将地皮转让的情况，致延误供应。无道发展扰乱市场运作，最终受害的是广大市民。中共实施全面管治，特区的监管机构已丧失自主能力，无法再为市民把关，特大金融事故的出现只是迟早的问题。
居屋价跑赢大市有因
房屋委员会《出售居者有其屋计划2020》和《白表居屋第二市场计划2020》于上周五截止接受申请。大量申请于截止前涌入，令申请宗数达23万份，以7千伙供应计算，超额认购近32倍，虽然未能打破去年越30万份申请的纪录，但仍是14年复售居屋以来第三高。今期居屋有一定吸引力，供应多元化，除了有市区邻近地铁盘之外，亦有位于火炭’马鞍山及粉岭较大型盘，大中小单位一应俱全，数量亦是近年新高。相信是受武汉肺炎疫情及经济下行双重打击，对基层影响较大，以至申请数字未及上期。“白居二”亦收到9万多份申请，名额增加至4,500个，超额认购越20倍。数字表示资助房屋需求仍极之庞大。
需求除了体现在居屋申请数字上外，二手居屋成交价亦如实反映。公开大学自13年起一直追踪50多个居屋屋苑未补地价的成交并制定“居屋公开价格指数”。以13年1月为100基点，今年8月指数升至212.27，即指数于7年间上升1.12倍，但同期的中原城市指数只上升五成左右，即居屋升幅大幅跑赢二手私楼越倍，这肯定是一个系统性的问题。
过去7年政府不但未能解决土地问题，就连长策定立的六成资助房屋比例亦只能做到五成，调控亦未有对症下药，结果楼价在远超负担能力的基础上继续上升。可是经济增长未有惠及大部分市民，收入增长远远落后楼价升幅，令更多需求堕入资助房屋板块。13年正正就是政府推出“白居二”活化居屋成交试验计划之时，政府未有提供额外供应却去刺激需求。计划推出不久已有声音呼吁政府检讨，政府不但未有理会，无视趋势，还将计划恒常化，又加大计划力度，居屋价格怎不大幅跑赢？
议价能力尽归业主
笔者友人正在放售居屋，表示近日睇楼活动明显上升。由于业主勤于收集市场资讯，基本上掌握有多少放盘，有多少有效竞争盘，放盘价格水平等基本资料，令定位及定价清楚。居屋绝大部分是用家，市场放盘量不多，竞争少价格自然开高，业主更表明不到价不卖。用家身份并无时间压力迁出，以致成交价优先于成交时间。虽然新一期居屋冻结部分买家购买力，但申请人多单位供应少，明年一月搅珠后，大量抽签落空者需求释放，回流二手市场，届时又有一大批准买家，供应远不能应付。
“白居二”情况亦一样，本年度一批于年底届满，明年又有新一批，且批量更多，达4,500个，需求高峰期是明年第一季。面对代理经常以银行估价不足而压价，业主不为所动，因绝大部分绿表或“白居二”买家只要签署临时买卖合约，银行都会以买入价计算贷款金额。因居屋有房署担保，银行风险极低，但收入却较一般按揭高，因为居屋只能用利率较高的P按。心急的反而是买家，一来经济受政治及疫情双重打击依然跌之不下，疫情受控之时，刺激经济方案出台日，楼大有机会反弹，越迟买越贵。“白居二”到期而不行驶便失去机会，再次抽中机会甚微。
归根究底，还是特区政府政策严重失误令议价能力尽归业主。供不应求不在话下，在没有大量增加居屋供应却大搞活化，制造需求，活化又没有上加额外条件。市场越活化，补地价比率便失去意义，令未补地价成交偏离合理价格。房署只提供30年保证，因按揭年期限制，令需求集中在20年内落成的居屋，令半新居屋更值钱。
政府以量为策，绿置居带头压缩空间，无法满足公屋人士希望改善生活空间的要求，部分人转投现楼居屋。
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港英时代“居者有其屋”是一个享负盛名德政，但交给特区政府后瞬即腐烂，忽然又停售停建，忽然又改头换面，夹屋、租置、绿置居、港人首置盘……名堂一大箩，忽然又推活化，忽然市建局又参与其中，近日又搞公私合营，将简单的一个置业阶梯全面混乱化、管理复杂化，却不去处理根本的供不应求问题。种种迹象显示特区政府完全丧失管治权，中共全面插手特区事务，未来资助房屋政策将会乱上加乱。近朱者赤近墨者黑，千古名言。港人只能自求多福。◇
责任编辑：陈玟绮
