CCL连续两周靠稳 新界西急升越2%

【楼市动向】政策令居屋价跑赢大市

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【大纪元2020年10月16日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.05,按周再升0.74%。分区指数个别发展,港岛区及新界东分别下跌0.71%及0.66%,九龙及新界西则分别上升0.34%及2.43%。其余领先指数全线向上,大型单位、中小型单位及大型屋苑则分别上升2.01%、0.5%及0.38%。中原经纪人指数(CSI)最新报54.24,按周上升0.96个百分点。

二手楼价继续靠稳,指数创6周高位。第三波疫情尚未完结,专家指第四波正在酝酿中,但准买家已急不及待。大围新盘柏傲庄以贴二手市价开盘推售180伙,吸引越万票,发展商随即加价越5%加推。准买家轮候8小时只是为了参观示范单位,买楼至上,什么社交距离,什么限聚令全属次要。连同抽居屋冻结的购买力,二手市场稍稍冷却,但代理相信第四季二手成交将持续反弹。

中共实施全面管治

供求缺口庞大,经济严重衰退,疫情困扰,依然无法令楼价健康调整,现有策略问题不言而喻。土地房屋急需调整策略,政府原定于本周公布的施政报告,居然因林郑被召去深圳参加深圳特区成立40周年所谓庆祝活动而仓猝押后至11月底。政府美其名为优化施政报告,明显就是应中共需要而修正。事件充份证明高度自治已被中共全面管治取缔,林郑已丧失管治特区的权力。

另外,近日传恒大集团负债8,300亿元人民币,面临资金链断裂,消息令恒大股价大幅波动。近年中共企业的发展模式备受市场关注。大量中共企业尽用财技集资,不断利用杠杆借贷购买增长,扩张经常超出自身本业,务求利用最短时间购买市场影响力,目的就是挟持经济,反胁政府。一旦资金链断裂,对市场造成冲击,中共为了维稳,出手避免骨牌效应,企业政权互相挟持利用。这些无道扩张乱象早已延伸到(香港)特区。例如人寿保险属极长期业务,中共企业炒卖特区人寿保险牌照,短线转让情况已经出现,令某些保险公司信贷风险增加。地产项目亦出现中共企业投得土地后资金断裂而将地皮转让的情况,致延误供应。无道发展扰乱市场运作,最终受害的是广大市民。中共实施全面管治,特区的监管机构已丧失自主能力,无法再为市民把关,特大金融事故的出现只是迟早的问题。

居屋价跑赢大市有因

房屋委员会《出售居者有其屋计划2020》和《白表居屋第二市场计划2020》于上周五截止接受申请。大量申请于截止前涌入,令申请宗数达23万份,以7千伙供应计算,超额认购近32倍,虽然未能打破去年越30万份申请的纪录,但仍是14年复售居屋以来第三高。今期居屋有一定吸引力,供应多元化,除了有市区邻近地铁盘之外,亦有位于火炭’马鞍山及粉岭较大型盘,大中小单位一应俱全,数量亦是近年新高。相信是受武汉肺炎疫情及经济下行双重打击,对基层影响较大,以至申请数字未及上期。“白居二”亦收到9万多份申请,名额增加至4,500个,超额认购越20倍。数字表示资助房屋需求仍极之庞大。

需求除了体现在居屋申请数字上外,二手居屋成交价亦如实反映。公开大学自13年起一直追踪50多个居屋屋苑未补地价的成交并制定“居屋公开价格指数”。以13年1月为100基点,今年8月指数升至212.27,即指数于7年间上升1.12倍,但同期的中原城市指数只上升五成左右,即居屋升幅大幅跑赢二手私楼越倍,这肯定是一个系统性的问题。

过去7年政府不但未能解决土地问题,就连长策定立的六成资助房屋比例亦只能做到五成,调控亦未有对症下药,结果楼价在远超负担能力的基础上继续上升。可是经济增长未有惠及大部分市民,收入增长远远落后楼价升幅,令更多需求堕入资助房屋板块。13年正正就是政府推出“白居二”活化居屋成交试验计划之时,政府未有提供额外供应却去刺激需求。计划推出不久已有声音呼吁政府检讨,政府不但未有理会,无视趋势,还将计划恒常化,又加大计划力度,居屋价格怎不大幅跑赢?

议价能力尽归业主

笔者友人正在放售居屋,表示近日睇楼活动明显上升。由于业主勤于收集市场资讯,基本上掌握有多少放盘,有多少有效竞争盘,放盘价格水平等基本资料,令定位及定价清楚。居屋绝大部分是用家,市场放盘量不多,竞争少价格自然开高,业主更表明不到价不卖。用家身份并无时间压力迁出,以致成交价优先于成交时间。虽然新一期居屋冻结部分买家购买力,但申请人多单位供应少,明年一月搅珠后,大量抽签落空者需求释放,回流二手市场,届时又有一大批准买家,供应远不能应付。

“白居二”情况亦一样,本年度一批于年底届满,明年又有新一批,且批量更多,达4,500个,需求高峰期是明年第一季。面对代理经常以银行估价不足而压价,业主不为所动,因绝大部分绿表或“白居二”买家只要签署临时买卖合约,银行都会以买入价计算贷款金额。因居屋有房署担保,银行风险极低,但收入却较一般按揭高,因为居屋只能用利率较高的P按。心急的反而是买家,一来经济受政治及疫情双重打击依然跌之不下,疫情受控之时,刺激经济方案出台日,楼大有机会反弹,越迟买越贵。“白居二”到期而不行驶便失去机会,再次抽中机会甚微。

归根究底,还是特区政府政策严重失误令议价能力尽归业主。供不应求不在话下,在没有大量增加居屋供应却大搞活化,制造需求,活化又没有上加额外条件。市场越活化,补地价比率便失去意义,令未补地价成交偏离合理价格。房署只提供30年保证,因按揭年期限制,令需求集中在20年内落成的居屋,令半新居屋更值钱。

政府以量为策,绿置居带头压缩空间,无法满足公屋人士希望改善生活空间的要求,部分人转投现楼居屋。

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港英时代“居者有其屋”是一个享负盛名德政,但交给特区政府后瞬即腐烂,忽然又停售停建,忽然又改头换面,夹屋、租置、绿置居、港人首置盘……名堂一大箩,忽然又推活化,忽然市建局又参与其中,近日又搞公私合营,将简单的一个置业阶梯全面混乱化、管理复杂化,却不去处理根本的供不应求问题。种种迹象显示特区政府完全丧失管治权,中共全面插手特区事务,未来资助房屋政策将会乱上加乱。近朱者赤近墨者黑,千古名言。港人只能自求多福。◇

责任编辑:陈玟绮

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