【名家专栏】疫情下 美国房市怎么了?

在经济形势严峻的情况下 是什么因素促房价上涨?

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【大纪元2020年10月23日讯】(英文大纪元专栏作家James R. Gorrie撰文/原泉编译)经济在复苏,如果容许的话可能还会继续增长,但这并不能解释为什么美国大部分地区的房价仍处于历史高位

今年春天,由于中共(CCP)病毒大流行,超过3,000万人突然失业,尽管就业人数有所回升,8月份新增了近140万个就业岗位,但失业率仍然相对较高﹐达7.9%。

库存因素

另外,许多行业的时薪下降,而加州等州的时薪仍然不合理地高达每小时15美元,抑制了全国人口最多、最富有的州的复苏。目前,有360万房主拖欠了数月的房屋抵押贷款。

为什么房价没有随着数百万抵押权人(mortgage holders)的经济损失和工资下降而下跌呢?

这是经济学家们试图解决的问题,但主要的因素就一个字︰“库存”。

住房需求取决于买卖双方的库存。目前,在最理想的地区,买家比卖家多。

房市下行延迟?

诚然,政府的支持有助于缓和对失业的打击。但是,经过数月的薪水支持,如今,1,800万人不再能获得每周600美元的额外失业救济金。

而在过去的半年时间里,虽然银行一直在给苦苦挣扎的房主提供贷款宽限,但这个宽限期即将结束。

这意味着数以百万计的人花光了他们的储蓄,拖欠了他们的抵押贷款,或者没有工作,或者减薪。

考虑到上述困难和整体就业市场严峻的情况下,当更多人的收入减少、工作也少了的时候,房地产市场的需求肯定会减少吗?

另外,随着数以百万计的房屋可能沦为法拍屋,可能会随着宽限期的结束而充斥市场,房价现在或很快就应该下跌了吧?

这很可能发生,只是现在还没有。

房市表现像股票?

从某种程度上来说,简单地看一下活跃的股市,可以帮助我们更容易理解为什么房市会有这样的表现。

股市之所以走高,是因为美联储(Federal Reserve)的刺激性资金、企业的股票回购,以及如今上市的股票数量比几年前减少了约50%。

所以有更多的钱追逐低库存的优质股票。请注意,基本面估值在这种分析中并不重要,因为它们不是推动股价飙升的因素。

房地产市场也出现了类似的情况。需求可能没有以前增长那么多,但由于疫情导致的大范围停工,房屋开工率远远落后于曲线。

理想库存供应问题

其结果是,热门地区的房子供应在萎缩,有效地提高了需求,给房价带来了上行压力。

其中很大一部分原因是理想住房的供应量下降。

某些州的经济状况和应对疫情的政策影响了人们在那里生活的愿望。因为疫情和一个州对它的反应所产生的经济后果﹐有些州比其它州受到的打击更大。

在某些情况下,高税收也起到了一定的作用,给企业主和房主增加了额外的财务压力。在其它州,则是两者的结合。

例如,纽约州就符合这两个标准。该州受到病毒的重创,感染死亡率很高,封锁时间比大多数州都长。它还向其居民和企业收取高额的税收。在重新开放问题上的犹豫不决也伤害了经济。

因此,企业纷纷倒闭,人们逃离该州。这就是为什么纽约州的房屋大多是买方市场的原因。

另一方面,更热门的地方,如佛罗里达州和德克萨斯州的房价正在上涨。这两个州都是低税州,对商业友好,并且正在重新开放。

然而,就疫情封锁的持续时间、高税收和严格监管的商业环境而言,加州更像纽约,而不是德克萨斯或佛罗里达。和纽约州一样,加州也出现了居民和企业的大量流失。但与纽约不同的是,加州的房地产价格仍然很高。

大流行前住房短缺

加州的不同之处在于,尽管人们和企业都在逃离该州,但住房供应仍然非常紧张,至少有足够财力的买家仍然很多。加州的住房短缺早在大流行之前就开始了,很大程度上是由于该州反商业的法规,包括昂贵和严苛的建筑法规和租金控制,这两者都扼杀了房屋建设。

因此,在过去的十年里,由于严格限制住房建设,加州在一个非常宜居的地方造成了巨大的住房不足的问题。因此,在足够多的人离开加州之前,加州的可用住房存量将保持在低位。

在全国范围内,在银行开始要求逾期借款人支付抵押贷款之前,加州和其它热门州,如德克萨斯州、田纳西州和佛罗里达州的房地产市场将继续上涨。

但当市场转向时,可能会非常、非常快。

作者简介:

詹姆斯‧R‧格利(James R. Gorrie)是《中国危机》(The China Crisis)(Wiley出版社 2013年出版)的作者,他在博客TheBananaRepublican.com上发表文章,常驻南加州。

原文What’s With the Pandemic Housing Market?刊登于英文《大纪元时报》。

本文所表达的是作者的观点,并不一定反映《大纪元时报》的观点。

责任编辑:高静 #

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