【大纪元2020年10月23日讯】（英文大纪元专栏作家James R. Gorrie撰文／原泉编译）经济在复苏，如果容许的话可能还会继续增长，但这并不能解释为什么美国大部分地区的房价仍处于历史高位。
今年春天，由于中共（CCP）病毒大流行，超过3,000万人突然失业，尽管就业人数有所回升，8月份新增了近140万个就业岗位，但失业率仍然相对较高﹐达7.9%。
库存因素
另外，许多行业的时薪下降，而加州等州的时薪仍然不合理地高达每小时15美元，抑制了全国人口最多、最富有的州的复苏。目前，有360万房主拖欠了数月的房屋抵押贷款。
为什么房价没有随着数百万抵押权人（mortgage holders）的经济损失和工资下降而下跌呢？
这是经济学家们试图解决的问题，但主要的因素就一个字︰“库存”。
住房需求取决于买卖双方的库存。目前，在最理想的地区，买家比卖家多。
房市下行延迟？
诚然，政府的支持有助于缓和对失业的打击。但是，经过数月的薪水支持，如今，1,800万人不再能获得每周600美元的额外失业救济金。
而在过去的半年时间里，虽然银行一直在给苦苦挣扎的房主提供贷款宽限，但这个宽限期即将结束。
这意味着数以百万计的人花光了他们的储蓄，拖欠了他们的抵押贷款，或者没有工作，或者减薪。
考虑到上述困难和整体就业市场严峻的情况下，当更多人的收入减少、工作也少了的时候，房地产市场的需求肯定会减少吗？
另外，随着数以百万计的房屋可能沦为法拍屋，可能会随着宽限期的结束而充斥市场，房价现在或很快就应该下跌了吧？
这很可能发生，只是现在还没有。
房市表现像股票？
从某种程度上来说，简单地看一下活跃的股市，可以帮助我们更容易理解为什么房市会有这样的表现。
股市之所以走高，是因为美联储（Federal Reserve）的刺激性资金、企业的股票回购，以及如今上市的股票数量比几年前减少了约50%。
所以有更多的钱追逐低库存的优质股票。请注意，基本面估值在这种分析中并不重要，因为它们不是推动股价飙升的因素。
房地产市场也出现了类似的情况。需求可能没有以前增长那么多，但由于疫情导致的大范围停工，房屋开工率远远落后于曲线。
理想库存供应问题
其结果是，热门地区的房子供应在萎缩，有效地提高了需求，给房价带来了上行压力。
其中很大一部分原因是理想住房的供应量下降。
某些州的经济状况和应对疫情的政策影响了人们在那里生活的愿望。因为疫情和一个州对它的反应所产生的经济后果﹐有些州比其它州受到的打击更大。
在某些情况下，高税收也起到了一定的作用，给企业主和房主增加了额外的财务压力。在其它州，则是两者的结合。
例如，纽约州就符合这两个标准。该州受到病毒的重创，感染死亡率很高，封锁时间比大多数州都长。它还向其居民和企业收取高额的税收。在重新开放问题上的犹豫不决也伤害了经济。
因此，企业纷纷倒闭，人们逃离该州。这就是为什么纽约州的房屋大多是买方市场的原因。
另一方面，更热门的地方，如佛罗里达州和德克萨斯州的房价正在上涨。这两个州都是低税州，对商业友好，并且正在重新开放。
然而，就疫情封锁的持续时间、高税收和严格监管的商业环境而言，加州更像纽约，而不是德克萨斯或佛罗里达。和纽约州一样，加州也出现了居民和企业的大量流失。但与纽约不同的是，加州的房地产价格仍然很高。
大流行前住房短缺
加州的不同之处在于，尽管人们和企业都在逃离该州，但住房供应仍然非常紧张，至少有足够财力的买家仍然很多。加州的住房短缺早在大流行之前就开始了，很大程度上是由于该州反商业的法规，包括昂贵和严苛的建筑法规和租金控制，这两者都扼杀了房屋建设。
因此，在过去的十年里，由于严格限制住房建设，加州在一个非常宜居的地方造成了巨大的住房不足的问题。因此，在足够多的人离开加州之前，加州的可用住房存量将保持在低位。
在全国范围内，在银行开始要求逾期借款人支付抵押贷款之前，加州和其它热门州，如德克萨斯州、田纳西州和佛罗里达州的房地产市场将继续上涨。
但当市场转向时，可能会非常、非常快。
作者简介：
詹姆斯‧R‧格利（James R. Gorrie）是《中国危机》（The China Crisis）（Wiley出版社 2013年出版）的作者，他在博客TheBananaRepublican.com上发表文章，常驻南加州。
原文What’s With the Pandemic Housing Market？刊登于英文《大纪元时报》。
本文所表达的是作者的观点，并不一定反映《大纪元时报》的观点。
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