洛杉矶地产经纪人:投资项目无法变更 小心惨赔

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【大纪元2020年10月09日讯】(大纪元记者徐绣惠洛杉矶报导)全球大流行的中共肺炎(武汉肺炎、COVID-19)疫情使零售业、酒店业以及办公空间都发生了前所未有的改变,一些地产开发商也已着手改造闲置物业,但美国房地产在疫情期间表现出人意料的平稳,甚至还有上涨空间。美国房产复苏,吸引许多投资人的目光。

侨福地产商业部执行副总裁林重伸(Steve Hayashi)表示,投资人要将钱放在哪些项目、房地产是否还有投资潜力?这些问题永远没有绝对的标准答案,投资人需自己做功课、降低承担风险。

目前因疫情影响,许多年轻人或留学生返回父母家中,甚至返回母国避疫,使得南加退租倍增,租房空置率也升高不少。所以若想当包租公、包租婆购买公寓,就要考虑平衡投资报酬率。

近十几年来,中国的热钱陆续拥入美国,陆客们在南加购买亚凯迪亚市(Arcadia)豪宅、河滨县(Riverside County)农场、奇诺岗(Chino Hills)高尔夫球场,这些投资少赚多赔,因为许多投资人并没有充分了解美国社会文化,只是听信朋友们的推荐,不少人惨赔离场。

2014年前后,中国人不只开始喜欢打高尔夫球,而且还开始买高尔夫球场。林重伸认为中国大陆的富豪到加州买高尔夫球场,有些很可能是出于“情绪”上的买家,因购买高尔夫球场的投资获利率并不高,每个月维护球场的水费、人工薪资都是钜额开销。

中资投入高尔夫球场的时间点,其实正是美国人开始对高尔夫球兴趣下降时。据《洛杉矶时报》报导,2004年,韩国某集团买下了位于圣盖博谷(San Gabriel Valley)的杜阿尔特牧场俱乐部(Rancho Duarte Club),但最后该球场被法拍。2013年,该物业以330万美元卖给了中国人拥有的美亚投资(Americasia Investment)公司。

林重伸表示,美国许多投资者购买高尔夫球场是为了要转换成住宅区,因为加州的房屋市场一直没有饱和,如果这些土地变更,可以开发成住宅区就是赚到了。如果是不能转变用途的高尔夫球场,目前并没有太多的可开发价值。有些投资者买下高尔夫球场,认为可以吸引大陆的打球团,但随着中美关系变化,大陆签证紧缩,这些高尔夫球场当然也就乏人问津。

投资马场、农场也面临同样的问题。在美国如果想要开发投资,一定要了解当地市府的法令规定,有些投资者计划购买马场、农场兴建成旅馆、度假村、酒庄,但最后都是因为无法变更地目而成为烂尾项目。林重伸说:“只要周遭居民反对,这些项目基本上就不可能展开。”

有些房仲会建议到加州以外的区域投资买房,但林重伸认为到外州投资也不一定会稳赚,因为购屋需要考量的问题很多,最基本的得注意房产所在州的经济发展与房屋相关法规、税率。过去很多人觉得德州房价比较低,在加州买一间,可以在德州买三间,但投资买入以后,才发现问题多多,最后资金被套牢。

林重伸分析,德州的经济发展并不像加州这么均衡,产业多集中在农业与矿业,所以迁移入住的外来人口不似加州这么多,如果人口发展成长不起来,买了房子租不出去也没用。德州素有“低税、低保”(low taxes, low services)的名声,但事实上在房产部分的征税也颇高。

林重伸表示投资农场、酒庄、高尔夫球场都不能保证一定会赚钱。投资人也不一定要舍近求远,将资金放到外州,他认为加州还是有值得投资的地方,只要投资人掌握多方面的资讯,不要单方面相信投资建议,还是有机会获得不错的投资报酬。◇#

责任编辑:方平

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