CCL现水平徘徊一年 七大指数回软

【楼市动向】政府浪费资助房屋资源

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【大纪元2020年11月20日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.69,按周下跌0.55%。分区指数除九龙区上升0.83%外,港岛、新界东及新界西分别下跌1.39%、2.2%及0.94%。其余领先指数全线回软,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别下调0.09%、0.62%及0.68%。中原经纪人指数(CSI) 最新报53.96,按周微跌0.12个百分点。

极权降肆虐 移民潮再现

二手楼价时升时跌,指数于174至181之间徘徊区足足一年,缺乏明显方向。一手盘销情理想,大围拍傲庄2期次轮推售343伙,即日沽清,发展商再加价加推近400伙。连同其他发展商货尾单位,一个周末有近500伙成交,二手亦维持稳定成交水平。过去两周因武汉肺炎疫苗有进展,股市憧憬重启经济而亢奋,楼价短中期难以调整。另外,政府在立法会大会上宣布撤回一手楼空置税条例草案,运输及房屋局局长陈帆表示,考虑到议员对征收有关差饷意见两极,社会亦有强烈不同声音,政府平衡各方考量后决定撤回方案云云。“送中”条例又不见政府考虑社会两极意见及社会反应而及早撤回方案,局长逻辑破产。现时发展商囤积货尾单位较政府公布要开征收一手空置税时还要多出千多伙,楼价继续高企,政府却撤回方案,目的昭然若揭。违反初衷,歪理连篇,这就是今天特区政府施政的特点。再有,林郑政权又再主动提请人大作决定,收紧立法会作为议员的条件,政府随即宣布四名民主派议员丧失议员资格。法律学者直斥政权无法无天,选举已完全失去意义。大律师公会亦批评此举完全违反程序公义及法治精神,破坏基本法。国际社会亦猛烈批评中共违反中英联合声明,进一步破坏香港民主法治。事件再一次证明,中共不会信守承诺,一国两制的死亡已盖棺定论。林郑肆无忌惮破坏特区制度,擅自提请人大释法取得更大权力,配合执行中共极权全面管治,继续透支特区过往建立的金融市场品牌,协助中共吸取资金及巧取市场的话语权,污染全球金融体系。香港赖以繁荣稳定的基石是法治及制度,两者已被中共摧毁,香港必迅速堕落成中共城市。由于中共全面管治特区进程加快,近日的而且确引起大量移民查询,二手放盘量亦明显增多,会否对楼市后市构成压力,另文分析。

缺全盘考量“绿置居”滞销

先看几则统计数字。房委会最新公布数字,公屋轮轮候时间再延长至5.6年,主要原因是受疫情影响及骏洋邨延迟入伙伙,坊间预期轮候时间将会进一步恶化。另外,“绿置居”严重滞销。政府去年底推出近3,700伙,已邀请所有3.8万名家庭住户申请出席拣楼,有超过七成没有出席。经过五个月的拣楼期,最后认购率不足5%,还剩下超过1,700个单位,青衣青富苑一半单位未能售出,柴湾叠翠苑亦差不多有四成未能售出。房署现正邀请如下1.1万个单人申请者,但初步反应亦未见理想。若以现行出席率及成功拣楼率计算,今期“绿置居”极可能剩下大量单位,并将拨入下一期再出售。再有,今年初政府公布继续推行“绿置居”,新一期将有4,700伙,地点未知,再加640伙租置公屋,连同滞销单位,下期“绿置居”可能超过6千伙。房委会资助房屋小组主席黄碧瑜表示,反应较前期冷淡,主要受疫情及本港经济环境影响。当局归咎疫情影响实在无法令人认同。资助房屋属于罕货,49折买楼更是机不可失,只要支付5%的楼价就可上楼,如此黄金机会,若不是出现严重问题,怎会轻易放过?买楼是人生大事,一手楼未受疫情影响继续大卖,没有理由相信资助房屋会受疫情影响。当然申请者收入因疫情减少可能是因素之一,但相信只影响部分人,不足以令成功拣楼比率低至5%。实情是单位质量问题,柴湾蝶翠苑单位近望坟景,青衣青富苑需要负责斜坡维修,租用就没有所谓,但自置物业这些因素举足轻重。加上设计上有太多迷你单位,较现行公屋单位空间更压缩,申请者放弃现行单位又无法达到改善生活空间,这期“绿置居”怎不滞销?

政策及执行双重错误

更深层次的问题是政策及执行上出现多重严重错误。“绿置居”计划16年以先导形式推出,当时反应颇热烈,17年林郑认为计划成功,符合她没有指标的置业主导政策,又认为计划不会延迟公屋轮候,遂将计划恒常化。她几乎将出租公屋截龙,把兴建中公屋全数改为“绿置居”,引起社会巨大回响,后来房委会将“绿置居”规模大福缩减,才避免灾难性后果。先导计划之所以看似成功,是因为当时楼价不断上升,且计划只有八百多个单位,反应热烈只能反映特殊情况,政府却以偏概全,没有评估计划在出现不同市况对需求的影响,及准备调整计划应对需求缩减,就将计划恒常化,如今正正就遇上市况逆转,需求延迟影响销情。

另一问题是政府以量为策,特区房策的唯一指标就是十年滚动供应目标。市民多番要求为适切居所下定义,政府毫不理会。资助房屋建屋量又大落后,为求供应量达标,最有效的方法当然是压缩空间,将资助房屋纳米化。柴湾蝶翠苑最细单位只有152呎,最大亦只有320呎。政府亦从不在用家的角度出发思考问题,以为有楼就有人买,忘记了置业有一定投资成分,较租用考虑因素多,“上错车”成本高昂,申请者有公屋在手,并不一定急于置业,尤其是市况逆转。政府亦同时为计划引入竞争,予绿表人士多个选择。居屋就一向以绿表主导。虽然“绿置居”折扣较居屋高一成,但实质上楼成本差距极少,因为买家只要付一成差价的5%至10%。若居屋位置较理想,空间较多,自然放弃较差的“绿置居”,若家有长者更是抽居屋的王牌。可以预期,若下期“绿置居”在选址及开积上未能改善今期弊病,市场根本无法消化而再次滞销,导致公屋资源严重浪费,现有公屋未能流转又进一步延长轮候时间。唯一补救方法是进行深入分析,找出滞销的原因,在未有清晰结论之前,马上叫停计划,并回拨作出租公屋。

原本简简单单的三层置业阶梯,被特区政府搞至乱七八糟,将阶梯复杂化,却没有解决根本供应不足的问题。庸官治港,从不以市民为本,忽略细节,白白浪费公屋及行政资源,愧对十多万㓥房户及长期轮候居屋的有需要人士。政府的所谓“先导计划”已变成魔咒,“港人港地”一早夭折,“白居二”令居屋价格升幅跑赢私楼,“绿置居”滞销,还有注定失败的“公私合营”。大众不要期望政府会解决房屋问题,因为问题的始作俑者就是政府本身。◇

责任编辑:陈玟绮

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