【大纪元记者李扪心综合报导】根据新西兰统计局的最新数据，截至2020年6月的一年中，奥克兰因为人口增加而产生的对住房的需求，小于新建成住房的供应，即供过于求；在过去的两年中，奥克兰累积住房短缺的状况一直都有所缓解。
单从这个数据上看，奥克兰的住房危机可能很快就会结束，尽管实际上在6月份解除封锁之后，奥克兰乃至全国的房价都在持续上升。
最新的人口增长和住房完工数字表明，奥克兰正在建造的新房数量，已经超过了过去两年人口增长带来的需求。但是，因为前些年建造的房屋相对于民众对住房的需求而言，一直处在累积短缺的状况，所以住房供应虽然有所缓解，但总体仍然可能比较紧张。
在截至2020年6月的一年中，奥克兰的人口增加了36,900，而按照2018年人口普查数据，奥克兰的平均家庭入住率（即每户平均居住人数）为2.89，那么增加的这些人口，对应于对12,768套住房的需求。
同时，奥克兰市政府的数据显示，在截止到2020年6月的12个月内，奥克兰总共完成了14,353套新房的建造，比需求的12,768套新房，多出1585套。
而在截至2019年6月的12个月里，也出现了供大于求的趋势，在这段时间里，奥克兰的人口增长了25,700，也就是增加了对8892套住房的需求；但在同一时间里，奥克兰有10,080套新房完工，比需求多出1188套新房屋。
这些数字表明，在过去的两年中，奥克兰新房的供应已经超过了人口增长带来的对住房的需求，总共多出2773套。但由于新房在过去五、六年的累积短缺缺口过大，这些增加的供应，并没有对奥克兰房地产市场造成明显冲击。
据Interest.co.nz网站估计，在截至2015年6月的12个月中，奥克兰年度房屋短缺量高达8919套，达到房屋短缺的高峰，而在截至2018年6月的一年中，这一数字已经逐步下降到3434套。所以，在截至2018年6月的五年中，奥克兰累计住房短缺量逐渐增加到了34,150套。
但是在2019年，随着已建成房屋的数量开始超过人口的增长造成的需求，奥克兰住房短缺的趋势开始扭转，只是这两年缓解的2773套住房，相对于34,150套的累积短缺，还不足十分之一，所以缓解的程度仍然很有限，可能需要再花费一些年时间才能使供需恢复到某种平衡。
过去两年的迹象表明，在未来几年中，奥克兰累计住房短缺量下降的速度，可能会继续加快。
根据奥克兰市政府的数据，奥克兰的新住宅竣工量仍在上升，截至今年6月份的一年中，新建住房比前一年净增加了4273套；新的住宅建造审批数也在强劲增长，这表明奥克兰未来几年内开发建造的新房屋数量，也会继续增加。
但是，上面只是在讲住房的供应增加，而等式的另一侧——需求侧，却因为大瘟疫的影响而变得不确定。
根据新西兰统计局的数据，奥克兰人口的自然增长（即出生人数超过死亡人数的量）相当稳定，每年约为12,800人。但是，该地区人口统计有个特别现象，那就是每年离开奥克兰移居到全国其它地区的人数，比从新西兰其它地区移居到奥克兰的人数要多。
在截至今年6月份的12个月里，奥克兰的国内净移出人数为12,600人，而之前12个月的净移出人数为11,800人，这几乎抵消了人口的自然增长（出生人数）。这意味着，奥克兰地区的人口增长，几乎完全由海外移民所驱动。
在截至今年6月份的12个月里，由于从海外来的移民人数净增加了36,700人，比前一年同期的24,700人大幅增长。所以，尽管短期内奥克兰人口的自然增长相对稳定，但国内和国际移民的前景并不确定。
特别是目前仍处于疫情之中，世界各地的疫情又开始出现严重的趋势，所以在短期内从海外来的净移民的数量似乎不会大幅提升；但与此同时，住房的供应却在显着增加，这可能可能会大幅减少这个地区累积的住房短缺，同时也会大大缓解过去几年住房市场积攒的压力。
低价房年涨8.5万元 年轻家庭仍难买房
根据新西兰房地产协会的数据，全国的低价房的价格在10月份达到了52万元，（这个价格是房屋售价的最低四分之一的价格点），比去年10月份增加了8.5万元，增长率高达19.5％；
而自2017年10月以来，全国低价房的价格共上涨了15.7万元，三年上涨了43.3％。也就是说，在过去三年中，全国低价房的价格平均每周上涨1000元，超过赚取中间收入者每周的收入。
在全国房价最昂贵的奥克兰，低价房的价格从2017年10月的65.4万元，上涨到了今年10月的76.9万元。在过去12个月中增加了3.15万元，在过去三年中则增加了11.5万元。
这就意味着，在全国购买一套低价房，以20％押金计算，所需的抵押金，三年内从7.26万元增加到10.4万元，与此同时，需要偿付的房屋贷款的量，将从29.04万元和增加到41.6万元。
而在奥克兰购买一套低价房，同样情况下，所需20%抵押金，从三年前的13.08万元，上涨到15.38万元，之后所需偿付的贷款，也从三年前的52.3万元，增加到61.5万元。
对于一对赚取全国中位数工资的年轻夫妇来说，假设两人都做全职工作，那么在今年10月，他们的税后周薪合计为1713元。与去年10月相比，每周收入增加了34.14元，涨幅为2.0％，与三年前相比，每周收入则增加了129.91元，涨幅为8.2％。
也就是说，在过去三年中，首次购房者最感兴趣的低价房屋价格上涨了43.3％，而工资收入只增加了8.2％，房价上涨幅度高达年轻家庭收入增长幅度的5倍。
与此同时，在过去三年中，房屋贷款的利率也在持续下调。2017年10月，各大主要银行提供的两年期固定房贷利率平均为4.70％。从今年10月开始，相应的房贷利率下降到了2.65％。
所以，尽管在过去的三年中房贷利率在不断下降，抵消了房价上涨的部分因素，但由于房价的上涨幅度远远超过工资的增长幅度，住房的可负担性仍在恶化，年轻家庭购买第一套房所需存够押金的时间，比三年前更长，从4.2年增加到5.8年。
责任编辑:筱康
