【大纪元2020年11月30日讯】文：文君・湾区ADU专家
加州Prop 19法案在2020年11月3日的大选投票中，以51.07%的微弱比例获得通过。Prop 19的通过，击穿了现行的3类共5个法案，对房地产拥有者、投资者有重大影响。
让我们先来看看Prop 19的内容。Prop 19全称叫：the Property Tax Transfers, Exemptions, and Revenue for Wildfire Agencies and Counties Amendment，加州地税转移、免除及提高地税所产生的收入如何分配的修正案。它击穿了现行的Prop 13、Prop 58 & 193、Prop 60 & 90共5个法案。
让我们先来回顾一下现行的几个法案的主要内容：
Prop 13，全称叫the Tax Limitations Initiative（税收限制倡议），是在1978年投票通过的，当时的通过比例高达65%。这一法案要求，以1975－1976年间的物业现金价值作为统一的基数，物业税的课税税率不能高于1%，并且以后每年的物业税增加，不超过当年的通货膨胀率或2%，选低的那个比率。
如果，以后物业业主卖房或转移给了新的业主，物业税基数就要按照物业转移时的现金价值来计算，物业税率也是1%，以后每年的物业税增加比例也是不超过当年的通货膨胀率或2%，看哪个更低。
第二类被击穿的是两个法案是Prop 58和193
Prop 58 & Prop 193规定：业主的自住房，如果在直系家族成员之间转移，如配偶或者父母－子女、祖父母－嫡孙/女之间（如果父母去世了的话），就可以沿用原来的物业税基数。在此基础上，如果原业主还有其它的物业，比如出租房、度假屋、商业地产等等，继承时，继承人仍可以享受1百万美元的携带额度。
这两个法案的关键词：1. 保持自住房，就可以继承全部物业税基数；2. 非自住物业，有1百万的原物业税携带额度。
第三类被击穿的也是两个法案：Prop 60 & 90
Prop 60是允许55岁以上的业主，如果年龄大了，不需要好学区了，不需要交通房了，换房时允许带着原来的物业税基数，而不用按照新购置物业的市场价值来计算。但有几个前提条件：1. 新买的物业价值不能比原物业价值高；2. 这一卖一买的换房动作要在2年内完成；3. 这种携带转移一生只能用一次。Prop 60和90的唯一区别是，Prop 60是允许在同一个County里换房；Prop 90是换到不同County，只要换去的那个County也加入了这个Program。
交代了这几个法案的内容和背景，现在再回过头看一下Prop 19是怎样改变现行几个法案的：
对Prop 60 & 90的改变体现在4个方面：
可以享受携带原物业税基数的人群，从55岁及以上的人群，扩大到残障人士、野火灾害受害人。
符合以上条件的物业主，只要在加州境内换房，都可以携带原物业基数，任何一个County都可以。
并且不再限制新购买的物业价值，新买的比原物业价值高了，也允许转移过去。
原来的法案是一生只能用一次这种携带，但现在一生可以用3次。
如果说上述对Prop 60和90的改变还有些积极意义的话，Prop 19对Prop 58 和 193可就是根本性的、革命性的、掠夺性的了。
对直系血亲继承房产的冲击：
按照Prop 58和193的规定，在配偶、父母－子女、祖父母－嫡孙之间继承自住房的话，原物业税基数可以继承。新通过的Prop 19规定，只有原自住房被继承后，继承人仍然住在里边，作为自己的自住房屋的才能继承原物业基数；如果继承人不住在这个物业里边，就要按照继承时的现金价值，重新评估物业基数。
而其它种类的物业，比如：度假屋、出租屋、生意物业，要传给继承人的话，继承人总共也只有1百万的物业税基数继承额度。即使是继承人继承的是那套自住房，自住房后来卖掉了，也包括在这个1百万的额度里边。
Prop 19几个重要的开始执行日期：
Prop 19从2021年2月16日开始执行，但基于原Prop 60 & 90的改变是从2021年4月1日开始执行；而那个1百万的原物业税基数携带，是从2023年2月16日开始改变，并与加州房屋价格指数挂钩每年调整。
针对上述改变，文君建议：
父母/祖父母把最贵的房产物业作为自住房，传承时继承人享受到的物业基数保留的利益可以最大。
在2021年2月16日之前，找到专业的遗产规划律师，做遗产规划和资产保护的针对性咨询，哪怕花一些咨询费用，能为你自己和下一代继承人省却更多的税务负担，也是非常值得的。
尝试优化投资组合和房地产投资结构，减少物业税更改可能带来的税务负担。#
文君简介：
文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了三百多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态，及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山11月28日地产版
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责任编辑：李欧
