CCL继续靠稳 大型单位独跌

【楼市动向】土地共享为拖延度身订造

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【大纪元2020年11月06日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.84,按周微跌0.01%。分区指数全线靠稳,港岛区、九龙、新界东及新界西分别上升0.1%、0.14%、1.04%及0.38%。其余领先指数个别发展,大型单位下跌1.48%、中小型单位及大型屋苑则分别再升0.26%及0.33%。中原经纪人指数(CSI) 最新报52.9,按周微跌0.4个百分点。

特区政治纷乱,经济衰退,加上世纪疫情,失业率狂飙,但楼价依然不跌。新盘现抢购,发展商越见心雄。必胜的销售程式就是以挤牙膏式卖楼,以稍为低于市价开盘,吸引大量入票,造成抢购气氛,然后大幅加价。上周市场有17个新盘推售,但总数只有6百多单位,平均每盘只有40伙。柏傲庄II期本周开售三百多伙,平均呎价已贴近两万,较I期首张价单平均贵5%,但仍吸引万多票认购。在政府造就的大环境下,试问楼价又如何调整?

滥用“社会诉求”倒行逆施

另外,施政报告忽然押后,可是研究境外投票却全速前行。所谓境外投票,实情只限大湾区甚至中共国,政府势在必行,目的昭然若揭。林郑盗用“社会诉求”将大湾区投票政策“合理化”。大部分市民担心的是选举公平性,未听闻有清晰社会诉求认同只限大湾区的境外投票,坊间调查亦显示六成多市民不赞成。

事实上,特区政府这几年来经常打着所谓“社会诉求”的旗号胡乱施政,倒行逆施。政府称从“送中”条例(《逃犯修例》)是社会诉求,真正的社会诉求却是先撤回条例作充份咨询,林郑及相关问责官员问责下台,成立独立调查委员会彻查反修例风波,政府却置之不理。

民生方面情况雷同,社会要求失业保障,连建制派都支持,政府却称不可行。土地房屋方面,市民强烈要求大量兴建资助房屋,政府提供资助房屋只占五成,七成目标形同虚设。市民要求棕地优先发展,政府将七百多公顷棕地筛剩30多公顷,还要再作研究。市民要求利用《收回土地条例》收地建资助房屋,政府就搞公私合营。供应问题迫在眉睫,政府却对短中期措施全面放软手脚,却视十多年后才有实质供应的“明日大屿”为灵丹妙药。

市民要求什么政府就偏偏反其道而行。所谓“We Connect”、“虚心聆听市民声音”全属谎言。小圈子选举制度确保政权只听取由中共控制的一班喽啰的声音,绝不反映“社会诉求”。

公私合营 长官意志

两周前,发展局表示“土地共享先导计划”自5月推出至今,只接获大约30宗查询,暂未有收到任何正式申请。查询内容主要有关深入了解先导计划各项细节及个别地点是否符合申请资格等等。发展局认为有兴趣参与人士需要时间准备申请书,估计可能要较多时间才会收到正式申请云云。

士地共享先导计划由林郑于2018年施政报告提出,她的判断就是直接收地建资助房屋,政府将会面对司法复核的风险,拖延土地发展,公私合营就是最佳解决办法,并力排民间建议利用《收回土地条例》的做法。计划于土地大辩论在“点心纸”护航下被确立为短中期土地供应的选项。经过一年多研究后政府推出细节,主要内容包括为计划设上限150公顷及三年时限,项目必须提供七成单位作资助房屋,递交申请时必须有详尽的发展计划、项目设计、技术评估、工程费用估算等。发展局称查询多,但查询并不代表有兴趣发展,情况等同睇楼,睇楼的人并不一定有兴趣买楼,很多只是想收集更多资料,又或用作对比而已。查询多亦证明先导计划细节欠奉又含糊不清,有指是政策在补地价上出现问题令发展商却步,亦有传某地产商正与政府“摸底”。

透明的政策根本不应该出现如此情况,又一次证明政府缺乏深思熟虑便推的陋习。有人归咎疫情拖慢进展,但以笔者所见,地产商发展计划从未停止,“叹慢板”的极可能是政府行政。先导计划针对私人农地,单是四大发展商已持有上千公顷农地。概念推出之初地产商会支持计划,可是细节推出后地产商会已表明条件“过辣”,至今未有任何申请,又再证明政府打错算盘。

为拖延供应度身订造

本栏在计划推出之时已推论土地共享计划将失败收场。地产商系统地收集农地,已经等了三、四十年,收地支出早已视作沉没成本,再等十年八载没有什么成本可言。反之,时间越长对他们越有利,既可延迟整体供应,又可减少资助房屋对其它项目的竞争。除非项目能取得可观回报,发展商并没有兴趣大举行动。既然政府表明放弃利用条例,发展商可在改划上慢慢与政府周旋,就算发展规模大幅缩减,亦较(公私)合营有利及简单。

早前亦有发展商表明若政府以合理价钱收回农地,发展商并不反对。(元朗)横洲资助房屋发展,政府官员与乡绅摸底后缩减建屋规模,却未见政府与发展商摸摸底,收回部分土地,既可避免司法复核,又可加快发展,先导计划反而将讨论大门关上。先导计划设定三年150公顷使用上限,根本就无从合理界定哪些农地在范围之内,除了拖延争拗时间外,亦代表其余850公顷最少再拖五年,因为三年实验期过后政府再花一两年研究成效,然后修正再推。林郑两周前抛出政府将更积极引用《收回土地条例》,以她刚愎自用的性格,又怎会利用条例去搞她自己提出的公私合营?对政府来说,计划既没有设定指标,却设定辛辣条件,包括七成资助房屋比例,令“共赢空间”极窄,目的就是令计划只有象征式供应。如此一来,既可将申请量少的问题转嫁发展商,又可进一步拖延供应。

笔者在本栏已经重复多次,楼价高企,市民负担重,政府无动于衷,反之政府还要托住楼价,因为政府认为负资产催生问题更大,再有就是政府坐拥8千亿盈余却称财务极度严峻,托市可保卖地收入,取得高额盈余,还可保住中共任务“明日大屿”的财务可行性。十万户长年住㓥房,捱贵租,公屋轮候时间大幅偏离目标,政权才不管。

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长策忽略土地来源,“港人港地”见光即死,大辩论决而不行,一手空置税未审先撤,青年旅社落成无期,过渡房屋杯水车身,邮轮码头俨如鬼城,新田购物城颓垣废址……公私合营已可定案始乱终弃。太多事例证明政府不但无意解决房屋问题,而且刻意利用各种烟幕,包装成多管齐下,实质继续拖延,最终目的是利用中港融合,配以中共式的打压去解决提出问题的人。这样特区又怎会有安居乐业之日?◇

责任编辑:陈玟绮

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