【大纪元2020年02月28日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.8，按周微跌0.02%。分区指数个别发展，港岛及新界西分别上升0.17%及1.01%，九龙及新界东则分别下跌0.62%及0.52%。其余领先指数偏软，大型单位及大型屋苑指数分别微跌0.17%及0.02%，中小型单位几乎无变动。中原经纪人指数(CSI)最新报39.99，按周回升6.03个百分点。
二手楼价指数微跌，领先指数个别发展，新界西按周上升1%。由于数据滞后，指数未完全反映疫情对楼市的影响，料下周才开始见真章。中共肺炎（俗称武汉肺炎）疫情持续扩散，根据专家最新推算，病毒的感染力比世卫原先估计的要高得多，且潜伏期长，估计这个疫症困扰经济的时间比沙士长。林郑先搞出一个“反送中”风暴重创香港经济，疫情来袭可谓雪上加霜。
03年沙士，香港特区靠自由行翻身，可是今次“反送中”风暴燃烧至大陆，中共一方面截住自由行来港，官媒又不断丑化香港，况且中共应对疫情亦自顾不暇，各种金融活动亦走下坡，中港融合及自由行的经济增长模式已走到尽头，特区无法再利用这招翻身。
辣招“行之有效”却没指标
短中期失业率将攀升，企业收入下降，工资受压，长达17年的住宅牛市正式画上句号，而这个熊市将会拖得非常长。由于供不应求，经济向好楼价飙升，经济衰退楼价却缓慢调整，对准买家来说任何经济环境都不是好消息。楼价远超负担能力，理应调整，笔者最担心的反而是政府反其道而行，胡乱托市以保障卖地收入去填补财赤。
另外，不经不觉双倍印花税实施刚好七年，本应是临时的措施实际上已长期化，证明政府解决房屋问题不力。按照地产代理统计，平均二手成交量较未实施双倍印花税前下跌53%，显示措施大幅遏抑二手成交，却无法遏止楼价上升。
笔者整理了税局数字，直至今年1月，针对外来买家的买家印花税总共20,690宗，总税收达470亿元，住宅双倍印花税61,862宗，总税收607亿元，两者为库房带来过千亿收入。政府坚称辣招行之有效，可是楼价自实施辣招以来累积上升48%，愿意付辣税的成交数以万计。请政府告诉市民行之有效的衡量标准是什么？莫非又是一些人的主观判断？
楼价跌库房四面楚歌
前年全民派4千元，扰攘了一年多花了几亿公帑，搞得一团糟。一首空置税搞了近两年，还未提上立法会。处理房屋供应问题搞了七年多，未来十年还未能达至供求平衡。扩阔税基由政权移交时讨论至今廿多年仍原地踏步。议而不决，决而不行，行则基于错误判断，这就是特区政府的处事方式。权力制衡出现问题，让林郑自把自为，连番判断错误贻害香港经济及国际声誉。
一波未平一波又起，中共隐瞒疫情，导致中共肺炎大爆发。特区受双重打击，加上十多年来将经济柙注在中港融合及自由行之上，疫情影响将远超沙士。避免经济骨牌式倒冧，政府先推百亿救市措施，再推21项共300亿救市，各政党亦首次同声同气，要求政府向所有市民派钱。财政司司长刚公布的预算案派钱亦破纪录。过去几年特区政府累积巨额盈余，各种未来基金过千亿，政府滚存盈余万亿，再加上四万多亿外汇储备基金，特区政府钱多的是，单花在基建上的如高铁沙中线机场三跑已是几千亿，用几百亿回馈市民撑经济只是“湿湿碎”。
派钱以解燃眉之急无可厚非，但长远经济结构性问题并非金钱可解。陈茂波称资源有限，怕且是担心结构性财赤。事实上，过去库房的盈余主要来自超高的卖地收入及调控措施收取的额外印花税。撇除这项因素，特区基本上已出现结构性财赤。过去数年福利开支增长远超恒常收入增长，随着人口急速老化，未来增幅更大。
与此同时，经济衰退压低楼价，地价将被大幅压缩，政府又要追回资助房屋供应短缺，未来私楼只占三成，相应推出市场招标的土地减少，楼价下跌，放宽调控的措施压力增加，将进一步影响相关印花税收入。
此消彼长，未来库房收入四面楚歌。受制于《基本法》第107条量入为出的条文，政府若不扩阔税基，唯一的出路就是托高楼价。
利税务制度调控楼市
03年沙士过后经济复苏，本应就是税制改革的最好时机，政府错失良机。税基极之狭窄，令社会财富分配极度不均，亦影响政府长远财政稳健。税务制度亦是调控楼市的重要手段之一。在调控楼市上，政府一直自以为是。当政府指辣招已经很辣时，楼价却不断上升，而且愿意“吃辣”的成交数以万计，根本未收其效。
比起其它成熟国家的手段，特区政府的差距立刻现形，现行的三项辣税只是最基本招数。例如空置税，政府只做一半，对于五万多个二手空置单位，却视而不见。政府的借口是空置难以定义及执行有困难，奇怪的是其它地方例如温哥华甚至澳门都能有效实施，为何特区政府不能？
很多地区针对非居民身份的外来买家收取额外地税，增加持有成本，进一步压低外来需求。有些地方就针对高价物业收取大厦税，有效压缩高档次与普通档次的住宅价格差距。大部分西方国家均有资产增值说，体现房屋是用来住的政策目的，投资只能是次要，亦有助平稳楼价。
部分地区实施租务管制更不在话下。亦有一些地方视租金收入为投资收入，与劳动收入在税收上分开处理，收取差异化税率。税务制度亦应反过来协助有需要人士。例如租金又或利息开支可扣税，缩窄租客与业主的差距。首次置业应可享有印花税优惠，而不是特区利用放宽按揭保险的方法，搜刮多一笔保险费。
特区楼价全世界最难负担，理应汇集各种手法调控而不是单靠前置税收。有了这些税务基础，政府就可透过更改税率，适时调控楼市，与增减供应相辅相成。毕竟利用调控供应的方法非常滞后，特区政府亦无法做到有求必应，更加凸显利用税务手段调控的重要性。
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过往政府一招高地价高楼价政策，赚取盈余实在太容易，自鸣得意，年年巨额盈余令改革税制失去迫切性。但好景不常，一场政治风暴加上疫症来袭，把这个狭窄税基的弱点表露无遗。特区政府若再继续蹉跎岁月，不去咬紧牙关作出彻底税务改革，身家再多终有一日全数败掉。下回深入探讨新一份财政预算案对后市的影响。◇
责任编辑：陈玟绮
