CCL连续两周轻微调整 七大指数下跌九龙靠稳

【楼市动向】预算案未处理长期积累问题

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【大纪元2020年03月06日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.11,按周再微跌0.39%。分区指数除九龙靠稳微升0.04%外,港岛、新界东及新界西分别下跌0.4%、0.44%及1.29%。其余领先指数偏软,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别下跌0.03%、0.45%及0.46%。中原经纪人指数(CSI)最新报44.38,按周再升4.39个百分点。

楼价难以断崖式下跌

二手楼价指数连续两周下跌,但跌幅轻微。银行股价指数跌至深度收缩水平,预计楼价将继续下跌。二手成交有反弹迹象,十大屋苑成交,过去两周明显较月初回升,地产代理指业主有3%至5%减价空间,即获得承接。

经过沙士一役,二手业主心态已经改变,不会急于割价求售,加上长期调控措施,投资者亦实力雄厚,有能力承担一定程度的调整。越来越多二手业主宁愿封盘亦不会割价,以至楼价调整相对缓慢。预算推出千亿救市,或多或少对市况有些支持,业主先行观望。

发展商心态亦有别于沙士时期,当年供过于求,发展商需资金回笼,急于求售,如今求过于供,发展商拖慢推盘,未来供应又买少见少,一手空置税又未杀到埋身,专家又相信疫情将会退却,没有任何理由急于出售。二月份一手销售量只有三百多宗,创四年新低。

另外,政府上周公布新一份财政预算案,有人问财爷楼价会否断崖式下跌?财爷直截了当回答机会很微。由于供求失衡,升市时价格加速上升,跌市则拖延下跌,这是基本经济定律。再有,政府拥有大量托市弹药,有需要时便会出手,保持金融市场及楼价稳定,市民负担能力并不是政府考虑的因素。

中共输出病毒,祸及全球经济,令世界主要股市大跌,多国央行声言联手应对。美国联储局周三即时减息50点子,是金融海啸后首次突然减息,利率怕且在未来数年都难以回升。利率低企,推高债券及固定资产价格,包括楼价。

中共为了保持经济增长,避免债务违约“爆煲”,正大水猛灌式刺激经济,加速印钞。近日港汇亦非常强势,代表大量资金泊港。上述种种因素,抵销大部分楼价下跌的风险,楼价并无断崖式下跌因素。

私楼断层 公屋难到位

去年“反送中”政治风暴,再加上今年

中共肺炎(武汉肺炎)来袭,特区经济面临断崖式下跌,政府抛出一份破尽纪录1,400亿元财赤的预算案应对。重头戏当然是向18岁永久居民派一万元,涉及资金700多亿。在土地及房屋方面基本上是“例牌菜”,免四季差饷,代低收入公屋户缴交一个月租金。

土地供应方面,政府预计明年提供1.5万个单位,出售15幅住宅土地总共提供7千多个单位,创十年新低,其余8千伙是铁路上盖及私人重建项目。土地共享先导计划今年接受申请,若果一切顺利,预计2028年有供应。长远土地供应方面,“明日大屿”将会继续研究并向立法会争取拨款。调控方面,政府称暂时不会减辣。

政府派钱,大家当然可袋袋平安,支持短中期消费,但是我们更应关心的是财政预算案能否解决更长远的结构性问题。先从房屋供应量分析,预算案预期未来五年私楼供应平均每年1.96万伙,但按照长策私楼占三成计算,未来10年私人供应目标是12.9万个,即未来第6至10年只有3万伙,即平均每年6千伙,会否令私人供应出现断层而带动价格上升?

另一方面,政府预期未来五年资助房屋建屋量为10.04万,即往后五年将提供20万伙,即每年平均4万伙,是现时每年平均供应量的双倍,可是政府没有告诉市民如何达致目标。当然增加人力资源是其中方法之一,可是政府增加编制却不得其所,明年警队编制增加2,543人,房屋及土地相关编制只增加173人。到底房屋还是警权才是“重中之重”?若政府大幅增加资源在房屋策略执行及监控上,市民将拍烂手掌!

扩阔税基调控无限拖延

面对财赤,财爷称政府未来必须增加收入,方向包括不排除调整税率及增设新的税种等,亦会控制开支,善用资源云云。事实上政府自政权移交后已经研究扩阔税基,年复一年也是研究再研究,根本没有勇气及决心执行。最终政府没有其它选择,唯有继续依赖卖地收入取得收支平衡,政府的隐藏议题就是保持楼价稳定于高位,同时保住“明日大屿”计划的财政可行性。

“明日大屿”计划并不在土地大辩论当中,是林郑经中共中央肯定而霸王硬上弓的项目,现在政府要求立法会拨款研究,美其名是研究,但众所周知,聘请所谓顾问研究,绝大部分可以将就政府,况且有中央“祝福”,几可肯定得出政府期望的结果。没有一个独立的监察机制,拨款研究等同上马。

另外,楼价远超负担能力,政府不减辣实属无可厚非,但政府未有好好反思为何辣税实施七年,楼价再升近五成。归根究底就是政府未有利用不同税务手段,加大调控的针对性及适时性,减低对市场扭曲。

另外,政府将引入土地储备概念,今年第二季公布细节。建立土地储备一直是港英时代的策略,不知道何时突然消失,且多年无人关注,还要重新引入,已经来得太迟。储备的目的是供应过剩时增加,供应紧张时释放,土地大辩论明确指出特区缺地1,200公顷,起码未来十年是释放储备而不是建立,必须密切留意事态发展,防止政府囤地控制供应托市。

今年较特别的要算是按揭证券公司推出定息按揭试验计划,总额以10亿元为上限,年利率介乎2.75%至2.95%,视乎贷款年期而定。定息可锁定利率风险,对消费者来说多一个选择是好事。但定息较现时浮息H按封顶利率高出25至45点子,是否有“着数”基于将来息口走势,一般人并不容易判断。市场相信未来数年息口将维持极低水平,相信计划吸引力相当有限。

◎◎◎ ※※※ ◎◎◎

政府拥万多亿盈余,四万多亿外汇基金,两千多亿未来基金,钱多的是。若有周详计划及善用盈余,应可解决房屋问题。疫症当前,派钱刺激经济,无可厚非,但仍要解决将来的问题。可是多年来的财政预算案,年年听取市民及专家意见,集思广益,还是新瓶旧酒,重复几度板斧,真正解决特区的房屋问题却未见到位,是一个系统性的问题。17年特首林郑月娥上任时提出理财新哲学,前瞻性投资香港未来,看完她管治下第三份的财政预算案,怕且又是一堆空话。◇

责任编辑:陈玟绮

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