【大纪元2020年03月06日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.11，按周再微跌0.39%。分区指数除九龙靠稳微升0.04%外，港岛、新界东及新界西分别下跌0.4%、0.44%及1.29%。其余领先指数偏软，大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别下跌0.03%、0.45%及0.46%。中原经纪人指数(CSI)最新报44.38，按周再升4.39个百分点。
楼价难以断崖式下跌
二手楼价指数连续两周下跌，但跌幅轻微。银行股价指数跌至深度收缩水平，预计楼价将继续下跌。二手成交有反弹迹象，十大屋苑成交，过去两周明显较月初回升，地产代理指业主有3%至5%减价空间，即获得承接。
经过沙士一役，二手业主心态已经改变，不会急于割价求售，加上长期调控措施，投资者亦实力雄厚，有能力承担一定程度的调整。越来越多二手业主宁愿封盘亦不会割价，以至楼价调整相对缓慢。预算推出千亿救市，或多或少对市况有些支持，业主先行观望。
发展商心态亦有别于沙士时期，当年供过于求，发展商需资金回笼，急于求售，如今求过于供，发展商拖慢推盘，未来供应又买少见少，一手空置税又未杀到埋身，专家又相信疫情将会退却，没有任何理由急于出售。二月份一手销售量只有三百多宗，创四年新低。
另外，政府上周公布新一份财政预算案，有人问财爷楼价会否断崖式下跌？财爷直截了当回答机会很微。由于供求失衡，升市时价格加速上升，跌市则拖延下跌，这是基本经济定律。再有，政府拥有大量托市弹药，有需要时便会出手，保持金融市场及楼价稳定，市民负担能力并不是政府考虑的因素。
中共输出病毒，祸及全球经济，令世界主要股市大跌，多国央行声言联手应对。美国联储局周三即时减息50点子，是金融海啸后首次突然减息，利率怕且在未来数年都难以回升。利率低企，推高债券及固定资产价格，包括楼价。
中共为了保持经济增长，避免债务违约“爆煲”，正大水猛灌式刺激经济，加速印钞。近日港汇亦非常强势，代表大量资金泊港。上述种种因素，抵销大部分楼价下跌的风险，楼价并无断崖式下跌因素。
私楼断层 公屋难到位
去年“反送中”政治风暴，再加上今年
中共肺炎（武汉肺炎）来袭，特区经济面临断崖式下跌，政府抛出一份破尽纪录1,400亿元财赤的预算案应对。重头戏当然是向18岁永久居民派一万元，涉及资金700多亿。在土地及房屋方面基本上是“例牌菜”，免四季差饷，代低收入公屋户缴交一个月租金。
土地供应方面，政府预计明年提供1.5万个单位，出售15幅住宅土地总共提供7千多个单位，创十年新低，其余8千伙是铁路上盖及私人重建项目。土地共享先导计划今年接受申请，若果一切顺利，预计2028年有供应。长远土地供应方面，“明日大屿”将会继续研究并向立法会争取拨款。调控方面，政府称暂时不会减辣。
政府派钱，大家当然可袋袋平安，支持短中期消费，但是我们更应关心的是财政预算案能否解决更长远的结构性问题。先从房屋供应量分析，预算案预期未来五年私楼供应平均每年1.96万伙，但按照长策私楼占三成计算，未来10年私人供应目标是12.9万个，即未来第6至10年只有3万伙，即平均每年6千伙，会否令私人供应出现断层而带动价格上升？
另一方面，政府预期未来五年资助房屋建屋量为10.04万，即往后五年将提供20万伙，即每年平均4万伙，是现时每年平均供应量的双倍，可是政府没有告诉市民如何达致目标。当然增加人力资源是其中方法之一，可是政府增加编制却不得其所，明年警队编制增加2,543人，房屋及土地相关编制只增加173人。到底房屋还是警权才是“重中之重”？若政府大幅增加资源在房屋策略执行及监控上，市民将拍烂手掌！
扩阔税基调控无限拖延
面对财赤，财爷称政府未来必须增加收入，方向包括不排除调整税率及增设新的税种等，亦会控制开支，善用资源云云。事实上政府自政权移交后已经研究扩阔税基，年复一年也是研究再研究，根本没有勇气及决心执行。最终政府没有其它选择，唯有继续依赖卖地收入取得收支平衡，政府的隐藏议题就是保持楼价稳定于高位，同时保住“明日大屿”计划的财政可行性。
“明日大屿”计划并不在土地大辩论当中，是林郑经中共中央肯定而霸王硬上弓的项目，现在政府要求立法会拨款研究，美其名是研究，但众所周知，聘请所谓顾问研究，绝大部分可以将就政府，况且有中央“祝福”，几可肯定得出政府期望的结果。没有一个独立的监察机制，拨款研究等同上马。
另外，楼价远超负担能力，政府不减辣实属无可厚非，但政府未有好好反思为何辣税实施七年，楼价再升近五成。归根究底就是政府未有利用不同税务手段，加大调控的针对性及适时性，减低对市场扭曲。
另外，政府将引入土地储备概念，今年第二季公布细节。建立土地储备一直是港英时代的策略，不知道何时突然消失，且多年无人关注，还要重新引入，已经来得太迟。储备的目的是供应过剩时增加，供应紧张时释放，土地大辩论明确指出特区缺地1,200公顷，起码未来十年是释放储备而不是建立，必须密切留意事态发展，防止政府囤地控制供应托市。
今年较特别的要算是按揭证券公司推出定息按揭试验计划，总额以10亿元为上限，年利率介乎2.75%至2.95%，视乎贷款年期而定。定息可锁定利率风险，对消费者来说多一个选择是好事。但定息较现时浮息H按封顶利率高出25至45点子，是否有“着数”基于将来息口走势，一般人并不容易判断。市场相信未来数年息口将维持极低水平，相信计划吸引力相当有限。
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政府拥万多亿盈余，四万多亿外汇基金，两千多亿未来基金，钱多的是。若有周详计划及善用盈余，应可解决房屋问题。疫症当前，派钱刺激经济，无可厚非，但仍要解决将来的问题。可是多年来的财政预算案，年年听取市民及专家意见，集思广益，还是新瓶旧酒，重复几度板斧，真正解决特区的房屋问题却未见到位，是一个系统性的问题。17年特首林郑月娥上任时提出理财新哲学，前瞻性投资香港未来，看完她管治下第三份的财政预算案，怕且又是一堆空话。◇
责任编辑：陈玟绮
