【大纪元2020年04月12日讯】（大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼编译报道）房主将自住居所转作出租房的的情况并不少见，一旦这样，你的财务状况也会随之改变。如何才能最大化获得投资收益，并降低风险？
以下是业内专家提醒的注意事项:
正确计算投资应纳税收入
一旦主要住所变成投资房，税务报表就会改变：投资房的收入和费用都将纳入报税系统。这意味着你须将投资房收入纳入当年的收入；另一方面，投资房相关的各类费用支出也将计入抵减项，从当年应纳收入中扣除，这包括抵押按揭房贷的利息、房产维修费用、管理费用。
理解折旧抵减——旧房也值得申报折旧
除了以上可抵税的支出部分外，你还可以扣除房产的折旧费用。折旧是建筑物及其内部资产随时间的自然损耗。澳洲税务局允许投资者将这种折旧费用从应纳税收入中扣除。
投资房的折旧有两类。第一类是基建工程扣除额，是指房产的结构性资产。BMT发现，基建工程扣除额通常占申报折旧总额的85％至90％。第二类是各种设备或设施，指易于拆卸的固定装置和配件。
根据现行法律，转作投资用途之前使用的设备和设施不能纳入折旧申报。你可以百分比为基础申请房产基建工程折旧抵扣，并确保该房产用于投资的时间，应当与税收折旧明细表上的时间一致。
有不少人认为，没有必要为旧房制定折旧表，但这是一种误解。事实是所有投资房产都存在可供房产投资者申报的折旧金额。
根据税务局规定，如果建筑物是在1987年9月15日之前建造的，则投资者无法申报该建筑物基建工程的折旧。但是，自该日期之后进行的任何基建工程翻新，以及合格的设备设施仍会产生用于抵扣的折旧费用。
评估资本收益影响
你的主要住所免征资本利得税（CGT）。但是，一旦你的主要住所转换成为产生收入的投资房产，则在最终出售该房产时可能需要缴纳CGT。
与你的会计师讨论这一点很重要，因为每一栋房产的情况都不同。CGT的计算需要考虑许多因素，例如你将其作为主要住所的年限、产生收入的时间以及房主是否还拥有另一个主要居住地等。
评估保险需求
房东保险并不能一定保证为投资房产提供充分的保险。一旦房产成为一项投资品，你以前在该房产上的房产保险和房内的财产保险将不再适用。这是因为与主要居所相比，投资性房产存在各种类型的风险。一旦决定将你的主要住所作为投资房产，就需要与你的保险商讨论，需要保险哪些东西，否则可能会导致你的财产未能充分投保。
责任编辑：简沐
