【大纪元2020年04月17日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）最新报175.43，按周再微跌0.05%。分区指数除九龙区再回升2.11%外，港岛、新界东及新界西分别续跌0.7%、0.21%及2.71%。其余领先指数个别发展，大型单位续升0.63%，中小型单位及大型屋苑指数分别再微跌0.16%及0.14%。中原经纪人指数（CSI）最新报44.03，按周再升5.71个百分点。
楼价指数连续六周窄幅上落，徘徊174至175水平。九龙区升越2%，但新界西急跌兼创57周最低。指数基本上已反映疫情最严峻阶段兼资本市场大幅波动的情况，整体楼价似乎仍拒绝调整。疫情反令需求积压一段时间，复活节假期二手成交反弹，十大屋苑录得25宗成交，创六年新高。市场暂没有大型新盘应市，发展商以售货尾为主，假期间亦有百多宗成交。
疫情似乎有见顶迹象，各国正在讨论有秩序恢复运作，有人开始怀疑香港特区楼价是否调整完结？笔者认为言之尚早。
因应疫情对经济的打击，各国央行联手巨额放水，未来利息长期挂零。特区政府亦不敢怠慢，各项经济就业支援民生的资金加起来相当于本地生产总值近10%。各项好消息先行，而经济数据滞后，导致业主信心加强，劈价限于个别情况。地产商亦自我调节，减少一手供应，今年第一季一手成交只有二千二百多宗，创四年新低。
但是今年全球经济衰退已没有悬念，当各项惊吓性的经济数据公布时，楼市气氛将转差。笔者维持全年楼价下跌10%的预测。
讽控减辣多此一问
另外，楼价稍稍调整，有人问财政司司长陈茂波会否考虑减辣，得到的答案当然是未是时候。事实上，楼价只从去年历史高位回落8%，距离林郑上场时还要高出近10%，减辣实属多此一问。市民反而要问财爷何时修正调控措施令市场减少楼市扭曲运作，增加向上流转，甚至问如果疫情亦未能令特区楼价调整，未来市况反弹，楼价有机会再度飙升，届时政府将会如何处理？
作为领导者，行事要有前瞻性，而不是被市场牵着走。当某些国家已经清楚告诉其公民未来每个月将有什么措施推行刺激经济时，特区政府还在“救火”。问责官员处事被动，是特区沉沦的根本原因。
杠杆投资风险巨大
中共病毒令全球经济衰退，金融市场大幅波，股市、金市、油市、利率走势牵动全球资本市场。上周，汇丰成为市场焦点。多年来维持稳定派息的汇丰按英国监管机构要求取消派末期息，今年内停止派息及回购，股价跌至12年低位。汇丰一向作风稳健，股息率相对较高，是不少散户及退休人士的爱股，但近年经营每况愈下，从以往的环球金融机构，业务不断萎缩变成依靠中港，既没有中资与大陆的后门关系，作风保守又无法迎合大陆企业的胃口，东不成西不就，股价跑输大市。
低息环境持续，息差收窄，违约率上升，银行业恐怕“有排捱”。
汇丰停止派息，一班“苦主”发起追讨赔偿。表面上追讨损失，但原来另有内情。发起人之一被传媒揭发是某会创办人，专门教人置业投资致富。苦主就是参与了该会的投资课程，学习投资“秘技”，其中之一就是利用低息私人借贷取得资金，然后尽用股票孖展户口买入汇控。由于汇控派息稳定兼息率高，利息收入不但可抵消借贷利息支出，杠杆效应提供盈余，数年后就有资金参与更高级别的置业投资游戏。当然汇控股价稳定，持续派息，杠杆投资当然可以赚取高额回报。但万一汇控股价下跌，减少派息，一班散户就“输到入肉”。
按证监会统计，利用股票孖展户口杠杆式买汇丰的有近万人，且绝大部分属于散户，不排除这些散户就是从这些置业相关的投资课程学习得来。据笔者所知，这些投资课程收费高昂，每堂数千元，更经常分几个课程，办课者学费赚到盆满钵满，投资风险阁下自理。
置业课程报喜不报忧
近年这些置业支付课程大量涌现，教授投资课程只是次要，主要还是怂恿学员参与置业投资。投资有几种玩法。第一式就是寻找低水盘，然后利用室内装修提升租值回报。第二式就是买入较大单位，然后改建成㓥房分组，收取更高回报。可是这两招因为调控辣税，只限手上没有住宅的投资者。为了规避调控措施，近年来就演化出第三招，就是寻找较大单位，向业主提出长租，然后将单位改建成服务式㓥房，以合约式分租，这招不但资金投入较少，获取租金回报更高。
经营方式亦层出不穷，除了利用正常渠道出租外，还有利用近年流行的Airbnb模式，招揽海外游客，实质上就是经营宾馆。经营宾馆需要领牌，而服务式住宅则不用，实际上就是走法律罅。租金收入可抵消租金支出、摊消装修费及房间清洁服务，两三年后就有正现金流，回报可观。
这些置业置富课程标榜透过重复参与，不用十年八载，你就有大量正现金流，达致财务自由。当然背后包含一个重要假设，就是现金流不断裂。“反送中”事件及疫情正正反映这个假设存在一定风险，还要承担一定的政府政策及加强监管的风险，参与者未必清楚了解。
知己知彼，笔者亦曾经参与类似课程一窥内里乾坤，基本上就是打着置业致富的旗号，不断重复分享所谓成功例子，美其名为向成功学习，透过特别设计的游戏，利用潜移默化方式说服参与者置业投资可以发达，参加更多课程，从中赚取学费。大部分人没有资金参与置业游戏，便推介其投资课程。风险分析及个人承担能力并不是课程的重点。一人玩不起，这些组织便提供平台，将几个志同道合的人凑在一起一齐参与。
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归根究底，最大的问题还是特区政府多年来在土地及房屋管治上严重失策，制造出楼价长升长有的神话，监管又漏洞百出，以至利用住宅投资及租务变成赚取巨额回报的不二法门。楼价极度超越负担能力，买楼又费煞思量。以上种种造就这些置业致富及相关投资课程如雨后春笋。课程主办者稳赚学费，风险则阁下自理。笔者奉劝所有参与这些利用住宅置富计划的人认清风险，了解自身承受风险的能力，三思而后行。一子错，致富变致苦。◇
责任编辑：陈玟绮
