【大纪元2020年04月20日讯】文：Bill Qin・硅谷房地产交易专家
五、硅谷房地产市场：
在买卖房屋上，现在加州在3月底把房地产列为了可以工作的基础行业 （Essential Business），看房子现在是被允许的，但是每次进房子只限制为一个家庭。卖房子房子可以放到MLS上，Open House MLS还是没有开放。市场处于一个缓慢或者停滞的状态。即便允许看房子，很多买家顾虑安全问题，不愿意轻易看房。
房主那边，如果有人住的情况，也是顾虑安全，不愿意让买家轻易看房，有些建议买家先透过玻璃看看房子一层的样子。这种情况也是前所未见的。最近有的网上看房、云看房，也是隔靴搔痒，因为买自住的房子，这种高价值商品，还是需要实地感受。任何虚拟展示都不能代替人亲临现场的感受。相信未来疫情会逐步缓解，在没有疫苗研制出来之前，出于安全考虑，看房还会是一个制约销售的问题。
在疫情爆发期中，已经签完购房合同的交易，有不少都能顺利完成，很多县政府过户可以用网上E-Recording。公证还是需要公证员亲自监督签字人，现在还不能E-Notary。公证签字在有足够防护和保持距离的情况下，也都能正常进行。
当然，也有为数不少的交易不能顺利进行，我在和地区Top 经纪人的会议当中，很多经纪人都遇到了类似的情况，进入合同的交易买家退出。原因有很多，我所经历或者看到的原因，有比如用NQM贷款、不查收入贷款，但是现在这样的贷款项目被银行取消，买家又不想支付过桥贷款较高的利率和成本，交易被迫放弃；也有是因为买家丢掉工作，不能继续完成贷款；更多的买家退出是心理因素，考虑到现在经济形势和股市剧烈震荡，对外来的不确定性感到恐惧，而放弃购房。
至于取消Contingency后买家取消，订金是否可以全数拿回，这个问题也有很多人加我的微信ibillqin来问我，这很难一概而论，需要具体情况具体分析。我见过有人拿回一半订金，有人损失了全部订金，也有人拿回更多。
对于已经买了房子，现在是不是要取消合同？现在有自住的房子，是不是要马上要卖掉？有投资的房子，是不是不出租了，马上卖掉? 我根据每位朋友的具体情况进行了分析，这也是没有固定公式。
我建议可以从房子的两个属性上考虑，一个是房子的自住属性，就是是否有刚性需求，急迫需要买房。另外是从投资属性来考虑，这就要看市场变化。还有起作用的是，加州5年内自住满2年，家庭50万的免税额这方面考虑。具体到 硅谷地产频道微信群或者单独聊。
政府的救助措施
美国政府在止损方面采取的措施逐步开始实施，具体链接我发布在微信群和YouTube《由棕地产美国》频道里边了，大家可以具体查看。措施包括：Lockdown 期间租客可以被保护，不被驱逐。到5月底之前可能可以延付租金；房屋贷款有90天的relief，如果受疫情影响导致偿还不起，可以申请延交。即便正常的法拍程序也要3个月的时间。每个月的房贷都是第2个月来支付，所以，这么推算，4个月内不会有法拍屋或者短售屋。这样即便在失业情况下，不会出现大规模法拍或者回收房屋的情况。但是，现在暂时允许不付月供并不是免除，今后还是需要还的。
疫情期间，消费全面减少，从大型企业到中小企业受到了冲击。没有收入，就需要减少成本，裁员是一个措施，另外就是得到政府的救助：政府推出一系列的救助计划，包括小企业尤其个体户，可以申请SBA Disaster Loan Assistant，1万美金协助，不需要偿还；给自己发工资或者员工发工资有payroll的，可以申请PPP programe，可以申请去年平均工资的125%的贷款，只要6个月内不裁员，有可能不用偿还。对于家庭和个人，收入$75,000或者家庭收$150,000之下，每人会自动收到IRS $1,200补助，儿童$500等。
现在的救助措施，相信在短期内，以上的作法会对市场起到稳定作用。但是，不能制止失业率的攀升。失业率还会大幅上升。如果没有疫苗，不会从根本上解决人们生活、出行的问题，经济还会进一步停滞。几个月不能解除现在人民生活的危险，会给企业会带来更深的打击，经济和股市也会进一步恶化。房地产市场也会被拖累走低。
贷款规则已经改变
贷款利率方面，趋于稳定。住宅贷款和十年公债相联系。美联储之前每天以500亿的速度向市场印钱注水，致使债券价格攀升，上周注水从500亿降到了250亿，债券市场现在基本稳定，美联储已经控制了局面。
住宅贷款银行趋于更加谨慎。不查收入贷款NQM贷款银行已经不做了。 Jumbo这样的大贷款，不少银行也调整了规定；低首付（20%首付以下）、Cash Out Refinance提现重新贷款，银行也都纷纷叫停了；有些银行不让锁利率，有些是因为不能确保估价可以正常进行。
房屋估价部分，银行允许估价师开车到房子外边拍照，不进房子。有些银行还是停止估价，贷款也不能进行。由于贷款不能正常进行，交易被迫终止的情况，最近也遇见不少了。
美国房地产方面，如果经济停滞，房价下跌，对于房地产开发企业的资金压力很大，资金链断裂可能性大。住宅购房方面，预计会出现一段时间的销售下滑。就业市场被冲击后，本次6至8个月后就会在房地产市场显现。当然，这里有很多变量是无法预测的，就是病毒是否还会演变得更难控制？疫苗何时可以产生？政府的措施⋯⋯任何一个变量都可能影响或者改变发展趋势。
最近不少朋友加我微信 ibillqin 或者在硅谷地产频道群里问：
何时可以进场买房子？
现在自己住的房子是不是应该出售？
疫情期间买房子是不是可以捡到便宜？
现在卖房子会不会不划算，如果不卖，市场进一步下降怎么办？
现在卖，房价低的时候再买的策略是否可行？
如果房价降低，买哪种地产板块，买哪个地区是比较好的投资策略？
如果换房要如何操作？
房地产的项目现在能不能投资？
怎么一个资金结构比较合适？
这些问题都是很个性化的问题，需要针对不同的情况具体分析。欢迎大家加入硅谷地产频道或者加我的微信号进一步探讨。#
作者：Jing (Bill) Qin
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CalBRE#: 01879849/NMLS#321824
408.800.5988 | BillQin@bqrealtygroup.com
Wechat ID 微信: iBillQin
www.bqrealtygroup.com | www.billqin.com
编者按：原标题：“美国经济衰退，2020对比2008和1929，经济及房地产市场现状走势”。为了反击中共的抹黑，美国总统川普把武汉新冠病毒称作“中国病毒”。大纪元认为叫“中共病毒”更准确。这个病毒来自中共统治下的中国，因为中共掩盖疫情而向全世界散发，为了替华人正名，应区分中共和中国，正名为“中共病毒”或“中共肺炎”。
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本文刊载于旧金山4月18日地产版
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责任编辑：李欧
