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对比历史 中共肺炎将带来全球经济危机(下)

中共肺炎为湾区房市带来许多不确定因素。(Shutterstock)
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【大纪元2020年04月20日讯】文:Bill Qin・硅谷房地产交易专家

五、硅谷房地产市场:

在买卖房屋上,现在加州在3月底把房地产列为了可以工作的基础行业 (Essential Business),看房子现在是被允许的,但是每次进房子只限制为一个家庭。卖房子房子可以放到MLS上,Open House MLS还是没有开放。市场处于一个缓慢或者停滞的状态。即便允许看房子,很多买家顾虑安全问题,不愿意轻易看房。

房主那边,如果有人住的情况,也是顾虑安全,不愿意让买家轻易看房,有些建议买家先透过玻璃看看房子一层的样子。这种情况也是前所未见的。最近有的网上看房、云看房,也是隔靴搔痒,因为买自住的房子,这种高价值商品,还是需要实地感受。任何虚拟展示都不能代替人亲临现场的感受。相信未来疫情会逐步缓解,在没有疫苗研制出来之前,出于安全考虑,看房还会是一个制约销售的问题。

在疫情爆发期中,已经签完购房合同的交易,有不少都能顺利完成,很多县政府过户可以用网上E-Recording。公证还是需要公证员亲自监督签字人,现在还不能E-Notary。公证签字在有足够防护和保持距离的情况下,也都能正常进行。

当然,也有为数不少的交易不能顺利进行,我在和地区Top 经纪人的会议当中,很多经纪人都遇到了类似的情况,进入合同的交易买家退出。原因有很多,我所经历或者看到的原因,有比如用NQM贷款、不查收入贷款,但是现在这样的贷款项目被银行取消,买家又不想支付过桥贷款较高的利率和成本,交易被迫放弃;也有是因为买家丢掉工作,不能继续完成贷款;更多的买家退出是心理因素,考虑到现在经济形势和股市剧烈震荡,对外来的不确定性感到恐惧,而放弃购房。

至于取消Contingency后买家取消,订金是否可以全数拿回,这个问题也有很多人加我的微信ibillqin来问我,这很难一概而论,需要具体情况具体分析。我见过有人拿回一半订金,有人损失了全部订金,也有人拿回更多。

对于已经买了房子,现在是不是要取消合同?现在有自住的房子,是不是要马上要卖掉?有投资的房子,是不是不出租了,马上卖掉? 我根据每位朋友的具体情况进行了分析,这也是没有固定公式。

我建议可以从房子的两个属性上考虑,一个是房子的自住属性,就是是否有刚性需求,急迫需要买房。另外是从投资属性来考虑,这就要看市场变化。还有起作用的是,加州5年内自住满2年,家庭50万的免税额这方面考虑。具体到 硅谷地产频道微信群或者单独聊。

政府的救助措施

美国政府在止损方面采取的措施逐步开始实施,具体链接我发布在微信群和YouTube《由棕地产美国》频道里边了,大家可以具体查看。措施包括:Lockdown 期间租客可以被保护,不被驱逐。到5月底之前可能可以延付租金;房屋贷款有90天的relief,如果受疫情影响导致偿还不起,可以申请延交。即便正常的法拍程序也要3个月的时间。每个月的房贷都是第2个月来支付,所以,这么推算,4个月内不会有法拍屋或者短售屋。这样即便在失业情况下,不会出现大规模法拍或者回收房屋的情况。但是,现在暂时允许不付月供并不是免除,今后还是需要还的。

疫情期间,消费全面减少,从大型企业到中小企业受到了冲击。没有收入,就需要减少成本,裁员是一个措施,另外就是得到政府的救助:政府推出一系列的救助计划,包括小企业尤其个体户,可以申请SBA Disaster Loan Assistant,1万美金协助,不需要偿还;给自己发工资或者员工发工资有payroll的,可以申请PPP programe,可以申请去年平均工资的125%的贷款,只要6个月内不裁员,有可能不用偿还。对于家庭和个人,收入$75,000或者家庭收$150,000之下,每人会自动收到IRS $1,200补助,儿童$500等。

现在的救助措施,相信在短期内,以上的作法会对市场起到稳定作用。但是,不能制止失业率的攀升。失业率还会大幅上升。如果没有疫苗,不会从根本上解决人们生活、出行的问题,经济还会进一步停滞。几个月不能解除现在人民生活的危险,会给企业会带来更深的打击,经济和股市也会进一步恶化。房地产市场也会被拖累走低。

贷款规则已经改变

贷款利率方面,趋于稳定。住宅贷款和十年公债相联系。美联储之前每天以500亿的速度向市场印钱注水,致使债券价格攀升,上周注水从500亿降到了250亿,债券市场现在基本稳定,美联储已经控制了局面。

住宅贷款银行趋于更加谨慎。不查收入贷款NQM贷款银行已经不做了。 Jumbo这样的大贷款,不少银行也调整了规定;低首付(20%首付以下)、Cash Out Refinance提现重新贷款,银行也都纷纷叫停了;有些银行不让锁利率,有些是因为不能确保估价可以正常进行。

房屋估价部分,银行允许估价师开车到房子外边拍照,不进房子。有些银行还是停止估价,贷款也不能进行。由于贷款不能正常进行,交易被迫终止的情况,最近也遇见不少了。

美国房地产方面,如果经济停滞,房价下跌,对于房地产开发企业的资金压力很大,资金链断裂可能性大。住宅购房方面,预计会出现一段时间的销售下滑。就业市场被冲击后,本次6至8个月后就会在房地产市场显现。当然,这里有很多变量是无法预测的,就是病毒是否还会演变得更难控制?疫苗何时可以产生?政府的措施⋯⋯任何一个变量都可能影响或者改变发展趋势。

最近不少朋友加我微信 ibillqin 或者在硅谷地产频道群里问:
何时可以进场买房子?
现在自己住的房子是不是应该出售?
疫情期间买房子是不是可以捡到便宜?
现在卖房子会不会不划算,如果不卖,市场进一步下降怎么办?
现在卖,房价低的时候再买的策略是否可行?
如果房价降低,买哪种地产板块,买哪个地区是比较好的投资策略?
如果换房要如何操作?
房地产的项目现在能不能投资?
怎么一个资金结构比较合适?

这些问题都是很个性化的问题,需要针对不同的情况具体分析。欢迎大家加入硅谷地产频道或者加我的微信号进一步探讨。#

作者:Jing (Bill) Qin
BQ Group Inc
Realtor ®
CalBRE#: 01879849/NMLS#321824
408.800.5988 | BillQin@bqrealtygroup.com
Wechat ID 微信: iBillQin
www.bqrealtygroup.com | www.billqin.com

编者按:原标题:“美国经济衰退,2020对比2008和1929,经济及房地产市场现状走势”。为了反击中共的抹黑,美国总统川普把武汉新冠病毒称作“中国病毒”。大纪元认为叫“中共病毒”更准确。这个病毒来自中共统治下的中国,因为中共掩盖疫情而向全世界散发,为了替华人正名,应区分中共和中国,正名为“中共病毒”或“中共肺炎”。

对比历史 肺炎疫情将带来全球经济危机(上)

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本文刊载于旧金山4月18日地产版

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责任编辑:李欧

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