【大纪元2020年04月24日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）最新报174.86，按周再微跌0.32%。分区指数个别发展，港岛及九龙分别下跌0.85%及1.52%，新界东及新界西分别回升0.33%及1.45%。其余领先指数全线偏软，大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别下跌0.58%、0.28%及0.37%。中原经理人指数（CSI）最新报49.89，按周再升5.86个百分点。
失业率升压低楼价？
二手楼价指数虽然连跌三周，但累积跌幅只有0.4%，过去七周仍在174至175水平徘徊。分区指数则较反复，九龙区上周大升本周回吐，新界西上周大跌今周又反弹。基本上，指数已充份反映疫情及资本市场大幅调整的影响，楼价似乎跌之不下。
香港特区个多月来首次录得零感染个案，加上本地新增个案受控，若果情况持续向好，不排除楼市会短暂反弹，出现成交小阳春，直至惊吓性经济数据出炉为止。
经理人指数亦连升三周贴近牛熊分界限预示楼价偏稳。发展商亦稍稍加快推盘，过去周末有近十个新盘出售货尾，但4月份单月未有全新盘开售，是三年多以来首见。二手盘亦不乏买家入市，当中有高价成交亦有低价成交，指数难以代表整个市场，买卖双方都要做足功夫。
另外，政府公布1至3月份失业率飙升至4.2%，创金融海啸后新高，建筑、零售、餐饮、制造业等是重灾区，并预期失业率将继续上升。失业率上升会否令楼价受压？外国的情况几乎是肯定，但特区情况则极为复杂。一来供不应求情况依然严峻，楼价极度超越负担能力，加上实施多年调控，能参与买卖者只属少数。
以280万劳动人口计算，最高收入群的10%就是28万人，拥有超过千万流动资产有10万人以上，但每年住宅总成交量只6万多宗，当中新盘亦只得万多个，私楼市场根本就是照顾高端市场，与失业人口几乎脱节。经济下行对基层影响极大，但以笔者观察，对这群高收入高资产人士影响相对轻微，他们仍有足够能力入市。有人会提出租金因失业率上升而下调令楼价下跌。
笔者认为未必如此，即使租金下调10%，租务回报可能下跌20多点子，以今时今日的利率，业主可能会接受压缩回报，出现租金下调而楼价不跌的情况。正如笔者较早前分析，私楼市场已被特区政府打造成奢侈品市场，价格与失业率关系已经脱勾。
450公顷中高潜力
大家应还记得土地大辩论推出之际，林郑月娥曾经指出特区并非土地不足，或者没有土地供应，而是没有共识地从何来。坊间并没有反对这个论点，更同时提出土地未尽其用，用不得其所，分配不均的问题。当建屋用地不足，军事用地就占2千7百多公顷，预留乡村式发展作原居民申建丁屋近千公顷，一千六百多幅空置政府用地。
近年，新界棕地成为讨论焦点。政府长期缺乏监察，廿年来棕地亦扩张近倍，当中不乏污染环境的行业。政府对棕地的实际情况既不掌握，又缺乏全盘规划及策略如何处理棕地工作者。2015年梁振英施政报告已提及发展棕地建屋，2017年才提出进行棕地研究。
顾问公司花了两年多时间，直至去年年底才提交研究报告。报告指全港总共有1,579公顷棕地，当中1,414公顷有工作，涉及7千3百多个营运者，主要行业为储物、建造业、物流、车辆维修及泊车等，相关从业员有5.2万人，呎租中位数只是3元。其余165公顷没有营运。值得留意的是有234公顷在政府土地上。
政府称棕地当中653公顷已经纳入洪水桥、新界北、元朗南、古洞北等发展区，为将来发展房屋及其它用途。纳入规划发展并不代表最终能发展又或适时发展，元朗横洲事件便一目了然，横洲二期发展更要延至2033年。至于其余776公顷，有76公顷是不能发展的保育地，剩下的700公顷，在考虑到策略位置、交通接驳程度、棕地群面积等因素后，归类为高中低发展潜力，依次序分别有160公顷、290公顷及250公顷。
政府筛选后所剩无几
可是3月份提交立法会发展事务委员会文件指，规划署已经完成首阶段工作，检视了160公顷高潜力棕地作为发展公营房屋的适合性，署方认为当中37公顷有短期内难以克服的发展限制，有54公顷分布非常分散难以整合，有25公顷已规划作发展房屋或其它公共社区设施，另外有8公顷予以保留，最后剩下36公顷。
土木工程署及拓展处将展开工程可行性研究；若可行，希望在六至八年内改划，然后用三至四年时间除污平整，再交付房署兴建公屋，最快10年后才有初步供应，最终或可提供两万个公营房屋单位。署方将逐步检视其余290公顷中潜力棕地，年底提交进度报告云云。
从文件中我们可得出几个结论：其一，160公顷所谓高潜力棕地，政府不用三个月就筛剩36公顷，出现如此巨大落差，实在匪夷所思。明显地政府早有既定筛选条件，那为何当时不将条件提供给顾问纳入考虑条件？反过来顾问亦是否有失职，为何不询问政府筛选条件？结果“高潜力”有误导民众之嫌。
其二，若果高潜力的棕地被政府筛剩两成多，试问那290公顷中潜力的棕地将会剩下多少？其余的450公顷所谓低潜力的棕地怕且都已经早已结案。政府根本是“输打赢要”，对于高潜力棕地大量筛选，对于低潜力不去提出质询，一概接纳，连研究都没有时间表。这些所谓低潜力的分类部分值得商榷，例如，石岗区棕地群非常集中，亦有基本公路配套。
其三，最根本的问题还是政府对处理棕地刻意避开策略性问题，例如，整体规划、社会环境成本、如何整合工作、监察、处理保育及违规霸占等，而用散打方式，将问题细分再细分，然后聚焦于当中的任务，而非结果。棕地发展动辄十数年，如何压缩棕地发展流程才是改善供应适时性的最重要一环，政府交白卷。
前年的土地大辩论清楚告诉政府，优先发展棕地是广大市民的压倒性意愿，但种种迹象显示政府根本就无意积极处理，避开策略的根本问题，将棕地发展零碎化，明显地就是置广大市民意愿及利益不顾，再次证明土地大辩论根本是一场假咨询。可以预期，棕地建屋将会与市民的期望出现巨大落差。政府不断忽视港人意愿，民怨继续加深，香港又怎会有安宁的日子？◇
责任编辑：陈玟绮
