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商业租户疫期破产 预付押金归谁?

受疫情冲击,加拿大很多商家破产,房东收不到房租。(加通社)
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【大纪元2020年04月28日】(大纪元记者季薇多伦多报导)中共病毒(COVID-19)大流行造成的众多商家被迫关门,可能迫使不少商业租户宣布破产。专家建议商业物业房东,不妨拿出双方签订的租约,看看双方达成的条款,了解自己能否获得租户预付的租金押金和保证金押金。

总部位于渥太华的Gowling WLG律师事务所称,通常,当商业租户破产且受托人希望拿到租户的资产时,受托人只能拿到保证金,而租户预付的租金押金,应归房东。但这些钱到底归谁,还要看双方签订的合约,以及租户欠租的情况。

即使租约写明押金是为了确保租户履约,但押金的其余部分应“用于最后1个月的租金”,这就是预付租金押金。

如果租约写明押金是为了确保租户履约,并明确押金的余额将在租赁到期时退还给租户,这属于预付保证金押金。但如果租户违约,已经多次拖欠租金,保证金和押金会被法院裁定用于赔偿拖欠租金。

总之,法院裁定押金属租金还是属于保证金时,会考虑多方面因素,包括房东租客双方的意图:

租约写明该押金是保证金,是为了确保租户履约;

租户根据租约,另外支付了租金押金;

如果租期内,房东动用了押金,租户有义务“补足”(这更像保证金押金);

如果租户履行了租约中的所有义务,并且当时没有违约,该押金将用于在租赁的特定月份内支付租金(这更像租金押金),虽然到以后才用,但不会发生在取消租约时;

在违约的情况下,房东有权动用该押金来解决任何此类违约行为,而对过往的逾期租金,房东未行使该权利。

基本原则是:只要是保证金,就是破产租户的财产;而预付租金,则归房东所有。

面对瘟疫带来的大量商家关门,专家建议商业房东必须立即查看租约,并在允许的情况下,考虑此时把现有的保证金用于补贴拖欠的租金(例如,作为租金延期缴纳协议的一部分),而不是等到租户濒临破产时。

时间很关键:某笔交易(例如把保证金用于补贴未付租金),在租户申请破产前后发生,很容易受到法院的质疑或被推翻。如果租客的财务状况不稳定,尽早采取行动更有益于房东。

明确谁可能有权获得押金是关键,这可以帮助房东决定是否、如何、何时采取行动,以行使租约中写明的房东权利。

考虑到此事的复杂性,专家建议,当事人最好请律师帮忙。◇

责任编辑:文芳

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