【大纪元2020年04月30日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）ASB银行预测，今年全国房价将下降6％，这个预测是基于劳动力市场恶化、净移民减少和租金下降等可以预期的一些因素。
不过这家银行预计，由于创历史纪录的低抵押贷款利率，随着劳动力市场的逐步复苏，明年房地产市场就将恢复到目前的水平。
新西兰房地产协会的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）表示，由于全国刚刚结束了长达33天的4级警报隔离，且接下来还有的两周的3级过渡期，尽管目前还存在不确定性，但市场将会逐渐恢复，现在人们已经可以开始看房、进行买卖房产交割前的检查等。
从高峰往下走 有余地
ASB银行高级经济学家迈克·琼斯（Mike Jones）表示，3月份的房屋价格数据已经证实，新西兰房地产市场在进入4级警报隔离之前（3月25日），正处于“动力十足”的状态。
截至3月底的数据显示，即使把4级警报隔离的6天算在内，3月份的年度房价涨幅也高达9.3％，显示出一个房地产市场周期性的增长高峰，全国的大多数地区都从中受益，其中一些地区还进入了房地产市场的“繁荣”期。
琼斯认为，2月和3月的房地产市场的一些指标，比如出售天数减少和房屋上市比率降低（供不应求）等，都显示出房价上升的压力在加大。
有着这样房地产市场”繁荣“做背景，33天的全面停摆之后，房地产市场的停滞和放缓就有缓冲余地了。所以，他们预计，总体房价的降低的幅度应该不会太大。
失业率大幅上升
琼斯说：“我们预计失业率将从4％上升到9％略低，工资增长也将急剧放缓，因此，那些受瘟疫影响的人偿付现有的房屋贷款债务，将变得更加困难。”
相比之下，在2008年全球金融危机期间，新西兰的失业率从3.3％升到了6.5％，那时对房地产市场的冲击已经很大，房价大降了11.9％。
琼斯说：“这次失业率的上升将是相当迅速的，但希望不会像以前的周期那样持久。”由于从本周二全国刚刚开始部分恢复，到底有多少企业倒闭，多少人失业，还不完全清楚。
对于上周储备银行出台的要取消限贷令的建议，琼斯表示，“创纪录的低抵押贷款利率和房贷假期计划导致的的债务减免，可能会在一定程度上限制了那些因为无法按期偿还房贷等而造成的不良住房销售，从而抑制了因为劳动力市场恶化对房价的影响。”
ASB银行还预计，即使警报隔离级别降低、限制放松，住房供应也将下降，随着潜在卖方选择在上市之前等待更好的市场条件，住房供应会进一步“缩减”。
住房销售放缓
数据分析公司CoreLogic的高级经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）预计，2020年全国的房地产市场将放缓，住房销量将下降约7％-10％，降低到大约总共7万套的住房销量。
戴维森说，“超低”的抵押贷款利率是导致住房销量大降的一个关键因素。与全球金融危机时对房地产市场的冲击相反，这次大瘟疫中，当银行不得不收紧贷款时，信贷条件对于那些有收入和愿意借钱的人，会仍然保持相对支持。
他说，尽管房价的下跌会让那些一直想要买房的人受益，但随着人们在KiwiSaver账户中的余额的减少，以及房地产抵押款的同时减少，首次购房者可能会像以前一样，仍然难以进入市场。
戴维森认为，储备银行提出的取消贷款与价值比率规则（限贷令）至少一年的建议，可能不一定会“改变游戏规则”，因为银行仍将对收支测试和可服务性保持谨慎。所以降低抵押款的要求只会使某些买家受益。
琼斯说，那些最容易遭受经济压力的地区，尤其是皇后镇和南部湖区等严重依赖旅游业的地区，由于大瘟疫对旅游业造成的冲击而使当地的经济遭到破坏，他们将受到最大的打击。
他也预测奥克兰的住房价格将下跌，因为奥克兰地区的房地产市场，相较于全国其它地区，有着更高比例的房地产投资者，并且对住房市场的需求，相对更依赖于较高的外来移民人数和较多的海外买家。而这些因素的减少，都会导致对房地产的需求下降、市场低迷。
房租下降 投资者或离场
琼斯说，由于中共病毒大瘟疫带来的后续影响，新西兰的边境关闭可能会持续一段时间，新西兰第二大出口产业旅游业的恢复很难预期，这会打击相关的房地产投资。
“我们预计，投资者将迅速撤离房地产市场，边境的关闭，可能会进一步停止2018年外国买家禁令之后仍然存留的少量外国购买者。”
相比于奥克兰和皇后镇等地区，琼斯预计，霍克斯湾（Hawkes Bay）、怀卡托（Waikato）、塔拉纳基（Taranaki）、南部地区（Southland）和坎特伯雷（Canterbury）等拥有更多初级产业的地区，受到的冲击会相对小一些，情况也会更好一些。
琼斯说，即使政府没有禁止未来六个月内房租加价，租金也可能会因为供求变化而下降。民众的家庭收入将受到重创，可用来出租的房屋也将增加，因为其中有一部分短期度假出租（Airbnb）的住房，会因为已经无法再为旅游业提供服务而转向。
不过此前也有旅游城市尼尔森（Nelson）的报导说，由于假日短租住房转成日常长租，中间有许多障碍难以克服，所以并没有像许多人所预测的那样，出现大量Airbnb住房涌进租房市场的情况。
琼斯说，他预计租金将下降约5％，这将进一步增加房价下行的压力，“因为现有的投资者和潜在的投资者都不愿意在此时购买或出售房产。”
戴维森则预测，随着旅游业的枯竭以及某些租户的维持越来越难，房地产投资者可能会成为最先的卖房者。但这可能会影响房价，尽管不会像一些经济学家所预测的那样，下降15％-20％。
戴维森说，这一次与上次全球金融危机不同，银行是在支持市场。他预计房价降低幅度在7％到10％之间。
戴维森表示，这可能会对那些被拒之门外的潜在买家起到提振作用。而限贷令的放松，也应该有助于那些一直想买房的人。
责任编辑：上官翎
