【楼市动向】政策扭曲资助房屋成奇葩

CCL按周微跌 各领先指数窄幅上落

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【大纪元2020年04月09日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报175.51,按周微跌0.03%。分区指数除九龙回升0.34%外,港岛、新界东及新界西分别下跌0.35%、0.37%及0.31%。其余领先指数窄幅上落,大型单位微升0.08%,中小型单位及大型屋苑指数分别微跌0.05%及0.11%。中原经纪人指数(CSI)最新报38.32,按周回升0.76个百分点。

CCL应已开始反映中共病毒(武汉肺炎)疫情扩散全球导致资产价格暴跌的影响,但整体二手楼价似乎仍拒绝调整,八大指数波幅少于0.4%。2月份零售断崖式下跌四成多,相信3月份因防疫措施加码而跌幅更大,裁员潮、失业潮、企业盈警潮将至,未来将有很多惊吓性的经济数据公布,影响市场情绪,楼价将进一步受压。

大部分二手业主倾向相信疫情终会退却,劈价卖楼就会重蹈沙士覆辙,议价空间比想像中小。经过多年来的调控措施,绝大部分业主实力雄厚,只有少数业主资金周转困难才会劈价放盘。

政府进一步实施“限聚令”,二手成交短期缩减。发展商取态亦然,开盘“叹慢板”,暂无大型新盘上市。疫情下连政府审批楼花都放慢手脚,施工拖延,增加供应难乎其难,拖延供应则易如反掌。

租置计划业权不清

共病毒病毒极为狡猾,专家仍未完全掌握其传播途径。早前(大埔)富亨邨出现污水渠排气喉管播毒,人心惶惶。富亨邨居民完成14天隔离后返回居所,但渠管问题未解,更带出新一轮争拗。富亨邨是租置公屋,七成单位已经出售,剩下三成是出租公屋,即业权既有私人业主,但房署是单一最大业主。外墙渠管是否属于结构问题,结构问题又是否属于房署责仼?若大部分业主同意维修,能否主导房署参与?种种问题有待厘清。

事实上,政权移交前置业阶梯相对简单,只有出租公屋、出售居屋及私人住宅。政权移交后,香港特区政府把整个置业阶梯搞得乱七八糟,行政紊乱,租置、夹屋、绿置居、港人港地、港人首置等,遗下一大堆行政管理,浪费大量资源,还有各种业权维修问题,却没有解决置业阶梯的问题。若果政府能够集中解决供应,加大力度调控,简简单单的三重房屋架构就足矣。偏偏政府就爱耍花拳绣腿,顾此失彼,结果东不成西不就。

资助房屋呎价频频破顶

除了金融市场交易如常外,中共病毒几乎令世界停摆,大部分国家经济活动停顿,房屋成交暴跌,价格亦明显受压。特区政府制造供求缺口,调控措施扭曲市场,令特区住宅表现极度异常,价格并无明显回落。发展商在现行市况放慢推盘,需求遂投向二手市场。数据显示,整体二手楼成交连升两个月,3月份有近3,400宗,创四个月新高。附表清楚显示大型屋苑过去30天成交显着回升,证明龙头屋苑价格稍作调整便出现承接力。租金亦未见大幅下调。因应市况,部分用家延迟置业,转买为租,额外需求对冲部分租金下行压力。

差饷物业估价署2月份租金指数结束五连跌,反升0.05%。再有就是一手特色单位,发展商不急于以价单方式出售,但招标继续,市场持续有特色单位高价成交。

住宅板块还有一个奇葩,就是资助房屋。房委会数字显示,3月份未补地价资助房屋成交较2月份上升15%。期间更诞生多宗高价成交。乐富德强苑某单位未补地价以每呎1.42万元售出,荣膺东九龙未补地价居屋呎价之王,单位只属中层普通装修单位。将军澳宝盈花园某单位以呎价1.28万成交,创今年新高,呎价贵绝同区未补地价居屋;同区宝林邨某未补地价公屋以416万售出,创屋苑历史次高;显明苑一中层未补地价单位成交呎价创屋苑新高。夹屋钻石山悦庭轩成交呎价达1.69万,创夹屋新高。鲗鱼涌康山花园银行上月份平均估价不跌反升。现时大多资助房屋业主放盘“企硬”,旺角富荣花园楼王叫价坚守千万,未补地价普遍超越700万。

政策紊乱托起资助房屋

资助房屋价格如此“硬浄”,政府“居功至伟”。其一,增加供应未到位,调控乏力,楼价长期远超负担能力,需求被压入中下价及资助房屋板块,私楼与资助房屋距离被拉开,居于资助房屋的人无力走进私楼板块,形成流动性断裂。现时居屋绝大部分都是用家持有,资助房屋实而不华,管理费便宜,即使部分有能力用家亦缺乏诱因走进私宅,花一大笔钱,住屋环境却未有明显得到改善。结果资助房屋盘源极少,放盘价又怎会便宜?

其二,现时的人口政策是住宅需求增加的主要原因。单程证输入的人口大部分属于基层,导致资助房屋需求增加,但偏偏资助房屋供应严重短缺。政府六年前定下的公营房屋占六成的比例,去年更将目标提升至七成,但时至今天勉强只能做到五成,变相令缺口加大,支持价格。

其三,任何资产只要流动性受限,卖家便要在价格扣减流动性溢价。当流动性增加,价格就会贴近市价。未补地价居屋买卖限制市场,流动性受限,令其价格在考虑折扣后与市价贴近。政府不断推出“白居二”活化市场,增加流动性,增加短期需求,却没有同时提升限制,价格超越折扣后的理论价。过去数据已证明“白居二”推高楼价,政府却屡劝不改一意孤行。

其四,就未补地价资助房屋而言,由于房委会作出担保,楼龄低于20年的资助房屋银行可借出九成按揭,且不用购买按揭保险,对买家来说是巨大诱因。任何保证可视作有价证券,价格亦当然反映。

其五,“白居二”以限量抽签方式进行,中签者拥有购买的权利,且须于限期内行使,成为鼓励买家行使的诱因,若不行使便丧失资格,促使买家四处寻找盘源,短期需求因此飙升,推高价格。

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政府房屋政策乱七八糟,应做不做,不应做的持续执行,制造出种种有利资助房屋价格的条件,价格高踞不下,甚至出现补地价后的理论值大幅高于私楼的荒诞现象。政府必须停止各种推高资助房屋价格的计划,集中力量增加供应,简化置业阶梯,并实施政策协助向上流动,否则有朝一日资助房屋这个名词将失去实则意义。◇

责任编辑:陈玟绮

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