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商业房产开发资金枯竭 价格租金均会降

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【大纪元2020年05月29日讯】(记者李扪心综合报导)由于担心中共病毒大瘟疫的后续影响,银行和一些放贷机构都停止了房地产市场上风险较高的贷款,所以新的商业房产和再分开发市场资金,实际上已经枯竭。同时,由于企业倒闭或增加远程办公,商业物业空置率将会增加、价格和租金都会下降。

Squirrel抵押贷款公司的董事总经理约翰‧博尔顿(John Bolton)说,随着全国停摆,放贷者已经收紧了大量贷款。

不仅银行不愿意给房地产开发贷款,就是那些非银行的放贷机构也不给他们贷款。博尔顿说:“这不仅仅是银行的事情,目前没有人在给房地产开发贷款。”直到放贷方可以准确评估放贷的风险,他们才会放贷。

博尔顿说,以前的经济周期都表明,房地产开发是放贷风险最高的领域之一,也是第一个被叫停的领域。

在2008年的全球金融危机之后,许多放贷给房地产开发的金融公司都倒闭了,因为他们无法偿还资金给投资者。

博尔顿说,放贷方不太可能终止一个进行到一半的开发项目,而其中风险最大的,是那些贷款购买土地、并希望通过再分地皮建房来赚钱的开发项目。

“我们可能会看到,已经购买了用来开发的房地产的人,不会在目前这个市场上建房。这可能是因为他们决定不建房,也可能是因为他们无法获得建房的资金。

“我们通常认为真正的风险在于土地开发。”博尔顿说,如果开发商无法偿还债务,又卖不掉那片土地,也无法获得资金把那片土地变成建地和房屋,那么开发商就有可能会陷入困境。

博尔顿预计,可能至少还得再过6个月,这种状况才可能发生改变。
银行只给现有客户贷款

澳新银行(ANZ)表示,将继续向现有客户提供贷款:“我们会继续为商业地产的开发和再分项目提供资金。”

新西兰银行(BNZ)也表示,最近已经为全国各地的几个商业住宅项目提供了资金。“我们现在的重点,更多地放在现有客户及支持新西兰住房的增长上,这取决于借款人、拟议的开发项目、行业和地点。”

“由于不确定的经济前景以及大瘟疫对房地产市场的影响,我们正在采取谨慎的方式进行新的贷款,以确保我们为客户提供最好的、最负责任的结果。”

除了银行,其他贷款机构也在继续贷款给房地产开发商,但一般利率都很高。

新西兰抵押贷款与证券(NZ Mortgages and Securities)公司的詹姆斯‧凯洛(James Kellow)表示,该公司已经批准了2.23亿元的项目,动用了1.68亿元,并且仍在向现有客户提供贷款,批准了19个现有项目每月的贷款提取。

自本月降至二级警报以来,NZMS的借款人已经结算了3,300万元的联排别墅和公寓的销售,并继续在偿还贷款。他说,自3月下旬开始实行4级警报以来,NZMS已经为四个新的房地产项目贷款2560万元。

凯洛表示,他们将继续为现有客户提供贷款,不过“成为NZMS的贷款人的门槛很高。由于我们以很高的成本贷出资金,我们需要开发商有信心完成项目并售出房屋。”

另外一家二线放贷商也表示,银行贷款给房地产开发商的利率是4%,而他收取的年利率高达12%,放贷最多达1,000万元,时间为12至15个月,主要用于住宅开发项目,“可以有足够的时间建造并卖掉这些房子”。

“每个人都极其谨慎。当大瘟疫开始时,我们都停止了放贷,因为我们不知道会怎样发展。但是如果你是现有客户并且有良好的记录,那么主要的银行都会给你贷款,”这个放贷商说。

储备银行:商业地产“脆弱”

储备银行在其最新的五月份《金融稳定报告》中表示,银行对商业地产的贷款敞口总额约为400亿元,约占银行总贷款额的8%。其中约50亿元与房地产开发项目有关。

报告说,“商业地产部门很容易受到大瘟疫危机的影响。历史上,商业地产一直是银行大量信贷损失的来源。”

储备银行行长阿德里安‧奥尔(Adrian Orr)说,由于大瘟疫的4级警报措施实行了国际旅行限制,这让酒店、零售和一些办公物业立即受到打击。

他说:“许多商业物业的业主在经济低迷期间,都主动提出减少租金以支持租户,但长期的经济不景气将对租金构成下行压力,并导致商业物业空置率上升。

“目前的商业物业开发还表明,未来十二个月内,奥克兰和皇后镇房地产市场将交付高于平均水平的零售和住宿物业。

“因此,对商业物业的需求可能难以跟上供应增加的步伐,一些商业地产贷款的还贷能力可能会出现问题。”

不过报告说,近年来,银行对商业地产领域的贷款质量有所提高。“银行收紧了对商业物业行业的贷款标准,增加了预售要求和贷款对物业价格比率的要求,并且银行对建筑公司的质量,也进行了更加严格的审查。

“所以,商业地产领域的问题不太可能单独威胁金融稳定,但可能会加剧经济下滑并削弱金融体系的弹性。”

远程办公会进一步降低商业物业需求

澳大利亚房地产分析师预测,由于从高度集中的中央商务区运营转向在家办公,澳洲办公楼市场的价值,会从目前估值3180亿澳元,到明年下降多达15%,市值蒸发500亿澳元。

Craigs 投资公司的马克‧李斯特(Mark Lister)说,因为企业面临挑战,有些企业被迫裁员和缩减规模,从而引发对商业物业需求的下降。

“如果改变工作习惯和行为的结构,比如增加灵活工作时间和远程工作等,那么这可能会进一步减少对办公空间的需求”,他说,这就会迫使房东考虑减少房租以填补空缺。

所有这些显然对办公物业价格以及潜在的租金收入都是不利的。李斯特说,至少,它会限制租金的增长。

“很难量化可能产生的影响,但我怀疑在瘟疫之后,许多企业将采取更加开放的态度灵活地工作,一部分原因是它使员工满意并提高了生产率,另一部分原因则是减少办公室空间是企业采取的一种经济有效的措施,”他说。

责任编辑:筱康

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