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5月份房地产 是涨是跌?好房依旧抢手

图表5:加州房地产经济学家预测的经济走势。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)
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【大纪元2020年06月15日讯】文:Bill Qin・硅谷房地产交易专家
旧金山湾区房地产市场近期总结
。 房价没有大幅波动,只有小幅下降
。 新房上市数量逐步增加,供给库存在增加
。 银行pre-approval申请增加,需求增加
。 成交数量减少,买卖双方不能达成共识
。 市场风险指数还是处在高位
。 未来会看到更多房子降价

宏观经济:失业巨大 科技产业影响不大

失业率还在攀升,疫情后8个星期失业积累3,650万,而在次贷危机后2年才积累了3,700万,本次失业潮规模之大,速度之快前所鲜见。

零售行业倒闭潮这两周也逐步来临;实体经济受到冲击,道琼斯指数虽然随后回升,但是处在横盘阶段;纳斯达克已经恢复到了疫情前的高点,科技产业集中的硅谷地区,还没有受到太大的经济影响,不过一些初创和服务、旅游、娱乐相关度较高的企业受到影响,但是大部分企业都还稳定。

以硅谷Santa Clara County为例,房地产市场4月行情。(见下表)

表:Santa Clara County今年四月房市数据。(硅谷房地产经纪Bill Qin提供)

房价稳定 供给增加

上市房子数量逐步增加,供给量增加,进入交接的数量减少,现在难成交,新的买家正在逐步入市,但是缓慢增加中。房价持续稳定,没有大幅下跌。因为上个月市场被锁定,所以,并不活跃,数据不一定能反应最新买卖双方心理。

到5月15日的数据统计:
需求方:申请贷款预审的人增加,上涨 10-17%
供给方:新房逐步增加上市,加上现有库存,市场上房屋数量逐步增加,一下是半个月的数据, 对比之前一个月的数据(见图表1)

图表1:Santa Clara County房市库存量。(硅谷房地产经纪Bill Qin提供)

以前很多买方比较犹豫,想观望市场,现在更多的Buyer注入入市,房源不多,保证了房价的稳定,现在房源也逐步上市,买卖双方数量都同步攀升,在价格上,买卖双方都有自己看法,现在分歧普遍比较大,以下是统计买方想要降价的调查,85%的买方都想要降价(见图表2),卖方这边,只有28%的Seller考虑降价。

图表2:买家是否期待较低的价格。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)

价格方面,现在买卖市场同时存在,一些局部市场卖房子还是收到多方报价(Multiple Offers),有些局部市场房子不好卖,以下边房子为例:

853 Alderbrook Ln, Cupertino房子收到了14个Offer,其中 4个Offer价格超过1.7 M,剩下大部分 Offer超过了1.65 M,最后房子进入合同在1.85 M附近。

东湾地区也是部分地区是卖方市场,比如 Union City有房子收到11个offer,Fremont有房子收到5个Offer。North San Jose房子收到4个Offer。

如果学区好、地区好,没有硬伤,抢手的房子都是卖方市场,相反,有硬伤的房子,别挑出很多毛病的房子,则是买方市场。

好房子与问题房

销售的中位价有所下降,说明最低和最高价格被拉低了。比如有些房子急售, 亏损也出售,这样销售价格就比以前拉低很多。(见图表3)

图表3:Santa Clara County销售中位价。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)

平均价格有所上升,说明大部分的房子比以前的价格都提高了。以上两个数据看到房地产正在两极化分化,好房子价格在涨,有问题的房子跌得也多。(见图表4)

图表4:Santa Clara County销售平均价。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)

除了上边成交价,我们看看上市列价的变化,不管是平均价还是中位价,都大幅提高,说明现在买房子开钓鱼价的少了,都开始列实在的价格,或者比成交价个稍高的价格了。

今后市场的趋势:

卖方会从以前的想法逐步调整,更多的房子会逐步上市,也就是价格会逐步可以让步,但上市的数量还是不多,四月的时候超过50%的卖家认为经济条件不好,不是一个卖房好时机。

买方想开始买房子的数量在增加,增加的速度比房子上市的速度要快,所以, 库存不够的情况下,价格还是会比较稳定,随着股市的上升,部分地区的房价会是缓慢上升。

今后经济走势会是哪种?是V形、U形,还是哪种型态?加州房地产经济学家说是 J 形,表示已经看到黑暗中的光明。(见图表5)

图表5:加州房地产经济学家预测的经济走势。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)

全美房地产经纪人协会、房地美、全美贷款协会给出了3种不同的预测,恢复会从2020年第三季度,到2021年第二季度。(见图表6和7)

图表6:美国现存房屋销售将会从今年第三季逐渐回升。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)
图表7:近期价格增长仍然疲软。(湾区房地产经纪Bill Qin提供)

结论

房价持续稳定,不会大跌,部分地区小幅下跌,好房子不愁卖,还是多个offer。有硬伤的房子需要调整价格。

买房:不要期望砍价很多,很多卖家不准备大幅降价。
购房刚需:有合适的可以买,没有刚需可以观望。
卖房:尽量标对价格。会看到更多房子开始降价。
卖房:现在卖是好时候,因为竞争少,库存少。
投资:见仁见智,可以继续观望一下。
换房:不影响,策略很重要。买卖有个时间差最好。#

硅谷房地产交易专家Bill Qin。(Bill Qin提供)

更多房市消息,请联系:Bill Qin
微信:iBillQin
网址:www.BillQinHomes.com
电话:(408)800-5988 or(510)789-7175

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本文刊载于旧金山6月6日地产版

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责任编辑:李欧

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