【大纪元2020年06月15日讯】文：Bill Qin・硅谷房地产交易专家
旧金山湾区房地产市场近期总结
。 房价没有大幅波动，只有小幅下降
。 新房上市数量逐步增加，供给库存在增加
。 银行pre-approval申请增加，需求增加
。 成交数量减少，买卖双方不能达成共识
。 市场风险指数还是处在高位
。 未来会看到更多房子降价
宏观经济：失业巨大 科技产业影响不大
失业率还在攀升，疫情后8个星期失业积累3,650万，而在次贷危机后2年才积累了3,700万，本次失业潮规模之大，速度之快前所鲜见。
零售行业倒闭潮这两周也逐步来临；实体经济受到冲击，道琼斯指数虽然随后回升，但是处在横盘阶段；纳斯达克已经恢复到了疫情前的高点，科技产业集中的硅谷地区，还没有受到太大的经济影响，不过一些初创和服务、旅游、娱乐相关度较高的企业受到影响，但是大部分企业都还稳定。
以硅谷Santa Clara County为例，房地产市场4月行情。（见下表）
房价稳定 供给增加
上市房子数量逐步增加，供给量增加，进入交接的数量减少，现在难成交，新的买家正在逐步入市，但是缓慢增加中。房价持续稳定，没有大幅下跌。因为上个月市场被锁定，所以，并不活跃，数据不一定能反应最新买卖双方心理。
到5月15日的数据统计：
需求方：申请贷款预审的人增加，上涨 10-17%
供给方：新房逐步增加上市，加上现有库存，市场上房屋数量逐步增加，一下是半个月的数据， 对比之前一个月的数据（见图表1）
以前很多买方比较犹豫，想观望市场，现在更多的Buyer注入入市，房源不多，保证了房价的稳定，现在房源也逐步上市，买卖双方数量都同步攀升，在价格上，买卖双方都有自己看法，现在分歧普遍比较大，以下是统计买方想要降价的调查，85%的买方都想要降价（见图表2），卖方这边，只有28%的Seller考虑降价。
价格方面，现在买卖市场同时存在，一些局部市场卖房子还是收到多方报价（Multiple Offers），有些局部市场房子不好卖，以下边房子为例：
853 Alderbrook Ln, Cupertino房子收到了14个Offer，其中 4个Offer价格超过1.7 M，剩下大部分 Offer超过了1.65 M，最后房子进入合同在1.85 M附近。
东湾地区也是部分地区是卖方市场，比如 Union City有房子收到11个offer，Fremont有房子收到5个Offer。North San Jose房子收到4个Offer。
如果学区好、地区好，没有硬伤，抢手的房子都是卖方市场，相反，有硬伤的房子，别挑出很多毛病的房子，则是买方市场。
好房子与问题房
销售的中位价有所下降，说明最低和最高价格被拉低了。比如有些房子急售， 亏损也出售，这样销售价格就比以前拉低很多。（见图表3）
平均价格有所上升，说明大部分的房子比以前的价格都提高了。以上两个数据看到房地产正在两极化分化，好房子价格在涨，有问题的房子跌得也多。（见图表4）
除了上边成交价，我们看看上市列价的变化，不管是平均价还是中位价，都大幅提高，说明现在买房子开钓鱼价的少了，都开始列实在的价格，或者比成交价个稍高的价格了。
今后市场的趋势：
卖方会从以前的想法逐步调整，更多的房子会逐步上市，也就是价格会逐步可以让步，但上市的数量还是不多，四月的时候超过50%的卖家认为经济条件不好，不是一个卖房好时机。
买方想开始买房子的数量在增加，增加的速度比房子上市的速度要快，所以， 库存不够的情况下，价格还是会比较稳定，随着股市的上升，部分地区的房价会是缓慢上升。
今后经济走势会是哪种？是V形、U形，还是哪种型态？加州房地产经济学家说是 J 形，表示已经看到黑暗中的光明。（见图表5）
全美房地产经纪人协会、房地美、全美贷款协会给出了3种不同的预测，恢复会从2020年第三季度，到2021年第二季度。（见图表6和7）
结论
房价持续稳定，不会大跌，部分地区小幅下跌，好房子不愁卖，还是多个offer。有硬伤的房子需要调整价格。
买房：不要期望砍价很多，很多卖家不准备大幅降价。
购房刚需：有合适的可以买，没有刚需可以观望。
卖房：尽量标对价格。会看到更多房子开始降价。
卖房：现在卖是好时候，因为竞争少，库存少。
投资：见仁见智，可以继续观望一下。
换房：不影响，策略很重要。买卖有个时间差最好。#
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本文刊载于旧金山6月6日地产版
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责任编辑：李欧
