【大纪元2020年06月15日讯】文：蔡旌明・湾区华人律师
新冠疫情下的美国，各州纷纷出台居家避疫令，大量企业被迫关门歇业，企业的生存受到严重影响。在这种情况下 ，企业签署的商业租约是否还有效力？是否可以终止租约？是否可以要求房东减免租约？房东是否可以驱离拖欠房租的租客？有没有租客房东双赢的方案？这些就是本文即将探讨的话题。
毫无疑问的，新冠疫情给租客带来了极大的挑战。很多行业，尤其是直接面对消费者的服务行业，要么店铺关门，收入全无；要么只可以做外卖生意，收入大减。而房租，构成这些行业营业成本的重要部分，能否减免房租可能直接关系到这类企业的生死存亡。如果租客申请房租减免，或者要求终止租约，有什么法律依据吗？
第一、不可抗力（Force Majeure）条款
所谓不可抗力条款，是指如果出现了“不可抗力”，合同没有履行的可能性，合同就可以解除。如果商业租约包含不可抗力条款，那么租客是否可以主张新冠疫情构成不可抗力，从而不履行合同义务？
疫情期间，中国政府部门开展了一项“新业务”：为企业开具“不可抗力”证明，帮助企业解除履行合同的义务。不过，从目前的情况看，美国政府应该不会效仿。的确，不少租约中都提到了不可抗力，但是不可抗力的界定是有限的，一般是指对外战争、自然灾害、内乱等事件。疾病大流行（Pandemic）或者政府的居家庇护令往往不被认可为不可抗力的一种。
并且，租客的支付租金义务也不会由于店铺关门、收入减少而无法履行（这里的无法履行，不是指合同义务人没有能力履行，而是指合同本身没有履行的可能，比如山洪爆发造成道路阻断，且短期内无法修复，造成陆路运输合同无法履行。但显然的，房客交租的这个行为完全可以被履行）。所以，一般情况下，租客主张不可抗力要求解除租约是不太可能的。
当然，如果租约中明确提到了疫病流行，或者政府的行政命令可以构成不可抗力，租客自然可以援用该条款来减免房租或解除租约，免除自己的交租义务。
第二、毁损（Casualty）或征用（Condemnation）的条款
很多租约会规定：如果租用的物业全部或大部分已毁损，或受到政府的征用，则租客可以减免租金或者终止租约。对于新冠疫情造成的店铺关门，租客可能会争辩物业无法使用，相当于全部毁损，但是这种说法大大偏离毁损条款的典型适用范围，因为通常情况下的毁损是指物理上的毁损。不过，有些租约可能用“Untenantability”（不可租赁性）一词代替Casualty，如果是这样，新冠疫情造成物业不可租赁，租客应该可以要求减免租金或者停止租约。
如果政府征用物业将其用作医院、测试场所或配送中心，则被迫离开的租户可以主张减免租金或者终止租约。一般租约都有这种征用条款。但是，居家避疫，强制店铺关门的做法是否属于政府暂时性征用？这一点法律尚不明朗。如果未来租客以此为理由起诉到法院，并且法院认定，强制关闭店铺的行政命令构成政府征用，那么，租客就可要求减免房租或终止租约。
第三、共租条款（Co-tenancy Provisions）
零售业租赁（尤其是购物中心租赁）可能包含共租条款，如果触发该条款，则允许租户支付较低的租金，并在某些情况下可以终止租赁。所谓共租条款，是指在租约期限内，如果整个建筑物未达到商定的入住门槛，也就是商户入住率低于一定的百分比，则将触发共有条款，允许减免部分租金。如果触发条件持续较长时间（通常为6至18个月），则共租条款通常还允许终止租约。新冠疫情造成大量商铺关闭，入住率大减，如果租约中有共租条款，租客可以据此主张自己的权利。
第四、法定驱逐（Constructive Eviction）或违反“平静享用担保条款” （Covenant of Quiet Enjoyment）
依据这两个理论，如果由于房东的过失造成物业无法使用，租客被迫离开，或者租客无法平静地享用租用的物业，则租客可以主张减免房租或终止租约。需要特别指出的是，如果租客要利用这些理论，租客通常必须证明房东有过失。仅仅有传染病的存在和政府制止传染病扩散的措施往往还不够。
但是，房东在应对新冠疫情时，如果有疏忽，租客就可能依据上述普通法理论主张权利。比如有证据表明，由于房东的疏忽，新冠疫情被引入了出租物业，或者房东未采取有效措施阻止疫情传播，造成了租客被迫离开租用的物业，那么租客可以援引上述普通法理论，要求终止租约，或减免租金。
第五、合同目的无法实现（Frustration of Purpose）
这也是普通法的一个理论。如果租约规定了物业的特殊用途，之后政府禁令禁止了物业作此用途，则租户可能主张该租赁合同目的无法实现，从而租赁合同无效。租客需要证明如果继续租约，对租客来说是非常不合理的。但是，如果租约允许租客将物业用于一个或多个目的，在某一个目的无法实现的情况下，租客无法援引该理论。
新冠疫情下，店铺被迫关闭，如果租约中有明确规定物业的用途（比如餐馆），租客有可能主张合同目的无法实现这一理论，要求终止租约。但是，合同目的不能实现的标准很高，新冠疫情下的暂时关闭，是否可以构成法律上的合同目的不能实现，尚不明确。
经典案例：日裔人的旅店
加州法院关于合同目的不能实现有一个经典案例：二战期间，日裔美国人被强制迁离其原来住所，搬到集中营居住。有一个日裔租用洛杉矶附近一处物业作旅馆生意，强制迁离令致使他的生意无法继续，他就把该物业转租给另外一个人，同时要求基于合同目的不能实现这一普通法理论解除原租约。该日裔指出，此旅馆位于洛杉矶地区的“小东京”，75%的租客都是日本人。该租约明确规定的用途就是旅馆，在日本人都被驱离情况下，旅馆几乎没有生意，该租约已没有价值，合同约定的目的无法实现。
地方法院支持了该日裔的主张，但是上诉法院予以推翻。上诉法院的理由是，虽然该日裔无法经营旅馆，但是其他人可以继续经营，所以合同目的并非不能实现。租客必须证明该租约的价值对所有人开旅馆的人来说都被摧毁了，才可以主张合同目的无法实现（详情见Brown v. Oshiro (1945) 68 Cal.App.2d 393, 394 [156 P.2d 976].）。
七十多年过去了，这个案例确立的标准并没有被推翻。新冠疫情下，假设一家餐馆店铺暂时关闭，或者只可以做外卖生意，收入大减，租约价值也随之大减。但是否意味着该物业对于所有的餐饮业都是价值无存了呢？很多快餐店的外卖在疫情中生意还是很好（比如炸鸡店Popeyes的营业额就实现大幅增长），这种情况下，如果主张合同目的不能实现，法院很可能不会支持。
租客在新冠疫情中固然蒙受了重大损失，房东方面也并非毫发无损。新冠疫情给房东也同样带来商业上的困境，租金收入的减少会直接影响房东按揭贷款的偿还。此外，经济的不确定性，也让房东对未来租金现金流将有非常负面的预期。不仅如此，很多州在疫情爆发后都颁布法令，规定疫情期间禁止驱离（Eviction）不付房租的租客（无论商用还是民用）。这条法令致使不少物业既收不到租金又无法转租，房东承受巨大的经济损失。那么，面对这个突如其来的困难时刻，房东和租客可以有一些共赢的解决方案吗？
1. 减免租金
危急时刻，如果租客和房东可以患难与共，其实就可以实现双赢。我们看到，不少房东主动减免了2020年4月和5月的租金，帮助租客舒缓交租的压力；也有房东同意租客暂缓交付最近两个月的房租，半年或一年内补足；另一些房东房客达成协议，免除最近两个月的房租，但是租期延长两个月。疫情终将过去，我们相信，只要双方各让一步，长远来看，双方都可以把损失降到最低点。
2. 申请救助贷款
疫情爆发以来，美国联邦政府出台大量的救助措施，特别是出台了专门针对小企业的“薪水支票保护计划”（Paycheck Protection Program，PPP）。该计划允许将一部分资金用于租金，并且只要满足一定条件，这些贷款的一部分或者全部都无需偿还。符合条件的租客和房东都可以申请这一计划，获得救助。
3. 保险理赔
有些商业保单包含突然中止营业的补偿，如果房东或者租客的保险有这样的规定，可以向保险公司索赔，因为新冠疫情导致了正常商业活动的中止。不过要注意的是，很多商业中断保险的保单，仅在因人员伤亡对财产造成物理损害的情况下才提供承保，往往包含针对流行病的特定排除。这种情况下，索赔可能很困难。不过无论如何，房客和房东还是应该仔细看一下自己保单的具体内容。#
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本文刊载于旧金山6月6日法律版
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