CCL急回1.5% 全线领先指数调整

【楼市动向】供应不足议价能力归业主

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【大纪元2020年07月10日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.48,按周下跌1.46%。分区指数全线下跌,港岛、九龙、新界东及新界西别下跌2.08%、1.27%、2.23%及1.71%。其余领先指数全线回调,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别下跌0.4%、1.65%及1.75%。中原经纪人指数(CSI)最新报61.88,按周微跌0.71个百分点。

中共粗暴通过党安法影响楼市气氛,二手楼价指数按周急跌,跌幅是17周以来最大。八大指数全线向下,是16周以来首次。新盘销情略为转慢,过去周末售出近3百伙,以货尾为主。发展商自我协调,避免同时开售,亦避免同时太多单位应市。长实日出康城Sea to Sky 一口气售出6百多伙后,本周加推200伙。会德丰位于蓝田的Koko Hills,开售连加推2百多伙,平均呎价达2.1万,高出邻近二手盘逾三成。所有新盘推出单位只有5百多个,不足以满足需求,亦难以构成有效竞争。

资助房屋延续强势,青衣绿悠雅苑一个535呎未补地价单位以698万成交,成交价创新高。

资本市场过去一周上升,各国央行继续印钞,市场资金泛滥,利率挂零,相信中长期楼价更难下跌。

绿置居影响公屋流转

另外,新一期绿置居销情欠佳,拣楼两周多,柴湾蝶翠苑只售出不足十个单位。房委会主席黄远辉相信最终全数单位将会售出,因现期绿置居录得破纪录的六万宗申请。诚然,申请数目庞大,全数出售应不是问题,问题是出售时间将会拖长,直接影响公屋流转及公屋轮候时间。

绿置居是梁振英时代的先导计划,其后由林郑“发扬光大”,声称绿置居“百利而无一害”,还想将出租公屋封顶,并将兴建中公屋大量改作绿置居。结果前者林郑为其言论道歉收场,后者被房委会缩减规模。

经济下行,对中下阶层的影响较大,直接影响资助房屋销情。再有,市民置业的其中一个目标是改善住屋环境,政府偏偏以量为策,带头提供大量压缩空间的绿置居单位,放弃公屋却无法改善住屋空间,令不少中签者打退堂鼓。以往经验显示,置业阶梯三级已经足够,只要政府将楼价管理于合理负担能力范围,这些所谓新阶梯都是政府管治楼市不善而创造的口号。

多人争盘 业主心雄

党安法凌驾《基本法》,令《基本法》赋予市民的权利尽失。实施细节更恐怖,行政凌驾法治,警力无限扩充,先斩后奏。日媒指中共还派不受特区法律管制的武警来特区“观察”。党安法是横在每一个人颈上的利剑,而且执剑者极度暴戾,行为不受任何约束,目的只有一个,就是令所有人按照中共指示执行,不得异议。

恶法实施数天,图书馆有书籍下架,店铺被迫移除(返送中)标语,下一步市民将被迫要求删除网上资讯。恶法不断收紧,不断僭建,当权者指市民在恶法享有自由不变,根本在玩弄语言伪术。

中共“留港不留人”,特区只剩下躯壳。因应环境巨变,有人赶着移民,劈价卖楼,市场的确录得零星低价成交,但这些盘未推出已被人承接,大部分落到资深投资者手中,与用家无关。当然亦有不少无法离开的人自保及“新香港人”赶着入市。因供应极度短缺,业主完全主导价格。

笔者近日就听到两个案例,一个属私人楼宇,另一个是资助房。私楼位于东半山旧楼,业主开价越千万,开价并不低,但仍吸引十多组人争相出价,业主大玩竞价游戏,每收到一个出价便告诉各代理,并询问有没有更高出价,如是者玩了数轮,最后成交价较第二出价高出数千元,业主赚尽最后一个铜板。

另一未补地居屋单位,叫价越7百万,同类放盘极少,同样吸引十几组人睇楼,最后卖家开价跟业主开价只差少于1%,成交之际屋苑成了一个今年新高价,又多了两三个极高价放盘,业主表示看好后市,政府“白居二”加码,不急于卖楼,要求代理加价再推,一众买家追价莫及。代理尝试以折扣率高跟业主议价,但并不成功,因为政府不断活化居屋二手市场,折扣比例已没有太大意义。林郑所讲的“不用费煞思量就可置业”实况完全是两回事。

供求失衡根本未解

新盘之所以吸引买家认购,其中一个原因就是明码实价,只要买家按价单出价,地产商不得不卖,代理收取发展商高佣金,基本上亦代表发展商。二手市场截然不同,议价程序冗长多变,买家亦互相影响,代理人代表双方利益亦令情况复杂,在未签临时买卖合约或获得卖家口头承诺出售之前,价格皆可改变,即使签了临约亦不时出现业主赔订重售的情况。

缺乏盘源令业主处于上风。若业主是投资者,大部分于早年买入,楼价不断上升,租金回报丰厚,难找更好的投资,调控措施令出售后再入市极不吸引,业主惜售,放盘量少,竞争自然少。若业主是用家,更不会贸然放盘,因为换楼又话看错后市代价高昂。每一个放盘都几乎不同,难有合理竞争,根本没有所谓市场价格,价钱当然由业主主导。

资助房屋情况更严峻,因绝大部分都是用家,放盘更少,加上“白居二”、公屋富户等政策制造新需求,有利业主。归根究底还是政府政策问题。十年来没有认真解决供求失衡的问题,没有拿出能说服市民的土地及房屋政策,解决问题又没有时间表。供不应求却加大力度输入人口。政策又摇摆不定,一时以量为策,一时又有置业主导,忽然又放宽按揭保险,搞了一份长策然后才反过来讨论土地来源,土地大辩论完结又执行乏力。处理市场机制失衡进退失据,一时又称不干预自由市场,一时又利用各种调控措施扭曲市场行为。

楼市失治,在供不应求的大前提下,长期必升的期望根深蒂固,议价能力当然在业主一方,只要不是急于放盘。二手高价成交又引伸更多的高价期望,失望的二手买家唯有转投一手,令一手出现抢购,催谷市场气氛,又刺激二手,这就是二手楼市的生态循环。打破这个循环只有一招,就是在供应上做到有求必应。

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特区行政主导,连同建制派操控立法会,基本上拥有绝对权力,要解决土地房屋问题,完全可以当机立断,甚至快刀斩乱麻。政府在供应问题上无限拖延,代表高楼价是政府属意,且另有企图。相信地产商及业主主导市场的情况于可见将来都不会改变。◇

责任编辑:陈玟绮

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