当我们签好买卖房产合约，并找到交接律师后，总会在律师的问卷上看到这样的问题：
- 房产的用途是自住还是出租？
- 房产是否由您和您的已婚配偶共同居住？
律师为什么会关心这样的家务事呢？这要从房产的多重身份说起。一栋房子，除了有它的城市地址，有它的法律描述，也有它在不同法律法规中的特殊身份。这些多样身份，决定了地产交易中的关键程序和税务问题。
本篇从民用房产交易的角度，介绍房产的三个常见身份：婚姻房(Matrimonial Home)，主要自住房(Principal Residence)，首要居所 (Primary Place of Residence)
让我们跟随主人公大鹏和珍珍（一对多伦多的年轻夫妻）的故事，来看看这几个概念的应用：
婚姻房(Matrimonial Home)：
什么是婚姻房
- 大鹏和珍珍正式领证结婚后共同居住的房产，产权可以在大鹏一人名下，也可在珍珍一人名下，或两人联名所有，也可以是两人租住的房产；
- 房产可包括两人在多伦多郊区的独立屋，用于周末休闲；市中心金融区的小公寓，用于周一到周五上班歇脚；多伦多北部度假区的小木屋，每年夏天的周末去钓鱼烧烤，等等。所以，婚姻屋可以不止一套；
- 由于婚姻屋和其特权是由安省的家庭法说了算的，因此安省之外的房产，只作为一般资产对待，而不享有婚姻屋的特权；
- 如果珍珍和大鹏没有领证结婚，而是同居夫妻，则不存在婚姻房的概念（同居夫妻房产的权利和义务问题，不在本篇讨论之列）。
婚姻房特权
- 结婚后购买第一套房的时候，大鹏已经开始工作，珍珍还在读书，没有收入。贷款经理说，用大鹏一个人的名字拿到贷款的几率更高。所以产权上自然也就只能写大鹏。但是珍珍也要到律师办公室签署贷款文件，作为配偶许可大鹏抵押婚姻房获得贷款。
- 搬进新房不久的一天，珍珍和大鹏为了家务事争吵起来，越吵越凶。大鹏怒气冲冲地亮出房产证说，这房子是我的，首付是我爸妈出的，贷款和地税也是我付的，你现在要么给我蒸一锅大包子，要么卷铺盖走人。珍珍理直气壮地地亮出结婚证，正告大鹏： 这房子是婚姻房，我虽然没有产权，也有居住权，你休想赶走我。如果你要闹离婚，这房子的价值我还得分一半呢。大鹏非常后悔没有考虑用婚前协议或是婚内协议保护父母的首付和自己的投入。大鹏沉默片刻，乖乖掏出手机，从附近的包子店定了个外卖。至于房子的事情，再从长计议吧。离婚的经济成本太高，虽然可以用来要挟对方，但真要实施起来，可能还离不起（要对这一知识点有更多了解，需借助家庭法律师的专业意见)。
- 几年后，珍珍和大鹏还是一对偶尔吵架的模范夫妻。珍珍也有了不错的工作和收入，两人打算卖掉小房子换个大房子，为生儿育女创造空间。虽然现有房产的卖家祇是大鹏一个人，珍珍也要到律师办公室签署卖房文件，作为配偶许可大鹏出售婚姻房.
婚姻房的身份会在产权上体现出来吗？
答案：会的
大鹏质问自己的卖房律师：产权上就我一个人的名字，干嘛要老婆也来签字，她工作很忙不好请假的。
律师回答：我们在产权调查中查看了当年买房时候登记的贷款，上面有珍珍作为配偶的签字许可。而且您也在问卷上告诉我们，这是您和珍珍女士一起居住的房产。所以麻烦您老婆请个假吧。
但是也有例外，就是如果大鹏的卖房律师和买家律师双方在忙乱中都没有调出贷款注册仔细查看，而且大鹏也没有如实告诉律师房产是婚姻屋。
从基本的产权状况中，只能看到户主的信息，而看不到房产是否为婚姻房。（虽然如此，卖家签署的交接文件中，有一份宣誓书，要大鹏如实陈述婚姻房现状。在宣誓书上故意撒谎则属于伪证罪。）
还可能出现一种情况：自从那次包子事件的吵架后，珍珍还是觉得担心，自己的名字不在产权上，万一大鹏偷偷卖房，然后玩失踪怎么办。于是珍珍背着大鹏，咨询了家庭法律师，又联系了地产律师，单方在产权上注册了“婚姻房指定”。这样一来，无论是换贷款还是卖房子，大鹏都无法绕过珍珍。
当然这一招在和平夫妻间不太可能用到，我们通常看到的是，在离婚大战拉开序幕的备战时期使用。至于此招还有什么其它妙用，就要请教家庭法律师了。
关于婚姻屋特权和离婚资产分配的更多细节，本篇不予讨论。如果遇到实际问题，一定要以家庭法律师的专业建议为准
主要自住房(Principal Residence)
我们这里讨论的主要自住房，和会计师们常常挂在嘴边的主要自住房不完全是一个概念。从税务规划的角度上，有多套房屋的纳税人可以指定主要自住房，从而获得增值税的豁免。主要自住房的居住者可以是纳税人本人，也可以是纳税人的配偶或子女。
房产交易律师所关心的主要自住房，则是和土地传让税(Land Transfer Tax)首次买房退税的资格有关。根据安省财政厅的要求，首次买房者退税的条件之一，就是买家本人需要将房产作为主要自住房，衡量依据是在交接日起9个月内入住。至于房产3年5年后是否仍为买家的主要自住房，则不是交易时所考量的议题。
首要住所（Primary Place of Residence)
首要住所的概念，会在楼花房花交接中用到，是自住型买家HST退税条件之一。这一条件包含几个要素：
第一，居住者在全球范围内只能拥有一处“首要住所”；
第二， 居住者的身份，必须是签署合同的买家本人，或亲属（就是Relation。Income Tax Act定义将其定义包括父母、祖父母、子女、养子女、孙子女、亲兄弟姊妹、妻子丈夫、同居配偶； 前夫前妻——只针对HST Rebate适用)；
第三，将房产作为主要住所的意图需要在签约购买楼花的时刻体现出来。
用人类语言来解释一下这几个要素：
- 珍珍听说公寓楼花是很好的投资机会，就在离自己居住的独立屋不远的交通枢纽地带购入了一处楼花。交接时，珍珍并不打算搬进公寓，但又想获得2万多的退税，怎么办？珍珍灵机一动，老爸老妈很快就要来旅游探亲了，既然他们符合亲友定义，可以把居住者写成爸妈获得自住退税吗？ — 珍珍的父母都没有加拿大身份，且在国内拥有住房，他们目前只在夏季来多伦多小住，多数时间还是生活在国内的。这处公寓并不能视作其父母的首要居所。珍珍可以将公寓出租，再去申请出租型的HST Rebate.
- 珍珍和大鹏看上了一处房花，打算房子建成后搬进去自住。但是交接临近之际，贷款压力测试出台，两人的收入申请到贷款十分困难，因此求助多伦多的富豪大伯，请大伯也一起上产权，好拿到银行贷款。建筑商提供了合同修改版，将大伯作为买家加入合同。交接如期进行，但大伯从未搬入。—根据CRA近年的案例，所有的买家或其符合条件的亲属必须一个不落地入住，才能拿到自住型退税。虽然听起来很不讲道理，珍珍和大鹏就这样和退税失之交臂。但如果出手援助的人不是大伯，而是大鹏的亲爹，那么就好办了。买家：珍珍，大鹏，鹏爹；入住者：珍珍，大鹏，鹏爹的亲属（大鹏），退税拿到！
【更新于2020年5月，刚刚查看了最近建筑商的交接文件，特别对这一要素划重点，并要求买家提供宣誓书；新的案例法可能改写这一原理。】
- 珍珍和大鹏在多伦多市金融区投资了一处楼花，签约时两人已经拥有北边的独立屋。交接后大鹏偶尔加班太晚，会在金融区的公寓歇脚，但多数日子，他都会准时搭乘go-train回到郊区的独立屋，和珍珍共进晚餐。此处公寓不是大鹏的主要住所。要安全符合退税条件，建议先出租一年，拿到出租退税，日后如果需要再收回自用。
- 珍珍和大鹏都是自雇职业，多数时间在家办公。2年前，他们在金融区投资了一个studio独间公寓，面积不超过500尺。公寓交接时获得了自住HST 退税，他们还忙乎一阵把证件地址改到新房。几个月后，由于宝宝出生，珍珍歇了产假收入减少，两人将公寓出售套现。不久，CRA来追债讨回退税, 追债理由：签约时两人已经拥有郊区独立屋，两人的工作场所多数在家而不是市中心，两人入住小于500尺的独间公寓不合常理，退税要连本带息归还CRA。
文：Jessie Liu（地产律师助理）
(责任编辑：芮蕾）
