【大纪元2020年08月13日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）上周四，在本届国会的任期仅剩几个小时的情况下，政府紧急通过了对新西兰《租赁法》的一系列重大修订。此前在咨询期，就有房东和房地产业界人士表示，一些修订的条款“对房东不友好”，并可能导致房东卖房、租赁房源减少、租金上升。
本来，早在2017年大选之前，这些计划中的《租赁法》修订就一直在进行中，此前政府也曾就修订草案进行咨询，各界也多次讨论过这个问题。
但是，政府为什么花这么长时间来讨论实施这些更改，为什么在最后一刻才通过呢？这项新法规将如何改变租户和房东的情况呢？
《租赁法》已经跟不上情况变化
Stuff新闻网的首席政治记者亨利·库克（Henry Cooke），在本周二新西兰电台（RNZ）的《细节》（The Details）节目中说，2017年工党-优先党联盟政府上台时，先是由菲尔·特威福德（Phil Twyford）担任住房部部长，主管所有与住房有关的事务，包括工党的旗舰建房计划Kiwibuild；
但到2019年中期，Kiwibuild计划因为多种问题而宣告停止，内阁也重新改组，改由几位部长共同分担住房事宜，克里斯·法阿福伊（Kris Faafoi）分管的角色，就是监督《租赁法》改革在议会中的通过。
库克认为，法案中这些变化，广泛来看确实是加强了租房者在这项立法中的权利。这项立法在1980年代中期首次通过，此后就再也没有进行过重大的更新和改革。但现在的情况已经跟那个时候差别很大，一些条款需要相应作出调整。
他说：“确实感觉到这项立法产生的时候，当时租房只是对于学生和年轻专业人士来说很重要。那时并不是针对那些有小孩的人和家庭，也不是针对那些需要长时间租房的人。
但现在情况已经变了。“现在全国有大约60万户家庭在租房，有很多人租房。”如果按照每户平均3个人计算，全国有大约三分之一的人口在租房住。
在1990年代初期，新西兰有超过70％的家庭拥有自己的房屋。但现在这个数字已经下降到60％多一点。同时，在过去的20年中，全国住房价格已经大幅上涨，租金也随之大幅上涨。
新修订的《租赁法》，主要有以下几方面改动：
房东只能每12个月增加一次租金；
禁止出租招标的作法，即房东或物业经理建议潜在的（多个）租户在能够负担得起的情况下，支付更多的租金以确保其竞争优势。
取消了房东无原因终止租约的作法，就是房东可以在90天之内（预先通知）把租户赶出去，而无需提供正当理由。
现在，房东必须认定租房者表现出了反社会的行为模式，并且在三个月的时间内有三次这样的行为，并能够在租赁法庭上提供证据，才可以赶走房客。
另外，如果房客与房东发生争执，租赁法庭的程序也将允许房客匿名，即使他们在法庭上被裁决要偿付之前欠的全部或部分租金等费用时可以隐藏姓名。
专家：奥克兰租金或将上涨
对于《租赁法》中的一些变化，虽然旨在改善房东与租户之间的权利平衡，但房东们认为这很短视，并且表示这会在不经意间就推高了租金，因为物业经理可能会认为风险大于收益，并将其物业撤出租房市场。
新西兰房地产协会（REINZ）的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）表示，她同意对这个法案进行审查，但她说，某些变更可能会带来意想不到的后果，并且可能弊大于利，比如推高租金，并使房东更难以驱逐麻烦的租户等等。
诺威尔预计，《租赁法》的变化将推高奥克兰的租金价格。她说，“其中的90天通知赶走租房者将成为一个问题，因为房东可能难以赶走那些正在造成财产损失、或者以反社会方式行事、或者租金支付已经远远落后于正常时间的租户。”
“此外，新法规对定期租约自动转换为周期租约的条款的更改，也可能会给学生租房市场带来一些麻烦。”
根据新法规，房东必须能证明租户在90天内至少有三次反社会行为，才能以此作为理由驱逐他们。而法规修改之前房客只需要发生一次反社会行为事件，就可能被房东驱逐。
诺威尔说，此前REINZ针对新法规所做的一项调查发现，近一半的投资者和房东表示，如果这些改变开始实行，他们很可能会出售他们的出租物业。
她说：“鉴于在全国范围内优质的出租房库存已经很缺乏，这将产生后续问题，因为这将进一步减少可用租赁物业的储备，并有可能进一步推高租金。
“在我们较大的城市，例如奥克兰和惠灵顿，这将使租房变得更加负担不起，并且会让那些考虑之后要购买自己房屋的人变得更难买房。”
但是，住房部副部长法阿福伊表示，他不相信这种变化会导致房东从租房市场中撤离；同时，由于新法规中仍然保留着房东驱逐反社会租户的规定，他也不相信房租会上涨。
他说：“这些变化已经被标记了一年多，但是商业、创新和就业部（MBIE）的研究表明，在过去三年中，全国租赁物业的数量继续以每年约2％至3％的速度增长。”
“我还注意到，几乎没有房东在没有任何理由下终止合同，房东仍然能够驱逐有反社会行为或犯罪行为或屡屡拖欠租金的房客。”
诺威尔欢迎新法案中的几个修订的条款，包括将租金增加限制为每年一次，允许租户安装洗碗机或婴儿门，并允许家庭暴力受害者在两天通知下就可以终止租约等。
国家党党魁朱迪思·柯林斯（Judith Collins）反对这个修正案，并表示如果在9月份的大选中当选，她将废除对《租赁法》的修改。
国家党的社会住房发言人西蒙·奥康纳（Simon O’Connor）表示，新法令的变化“只会使房东的权利和租户的实际情况都变得更糟”。“可出租房产将会减少，因为私人出租房很有可能会退出市场，租金也将上涨，使租房变得更加昂贵”。
责任编辑：筱康
