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湾区ADU专栏(4)

ADU号称“后院金矿” 物业到底增值多少?

Cupertino房产贴建式(Attached ADU)增建,物业价值几乎涨了100万。(加州ADU专家文君提供)
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【大纪元2020年08月19日讯】文:文君・ADU专家
ADU是加州房地产的新生事物,从2017年1月加州ADU州法颁布实施以来,迄今不过才3年半的时间。市场上加建ADU的房产物业占比寥寥。从湾区最大的城市San Jose的ADU数字可略见一斑。

图表:2016-2019年度San Jose ADU加建许可数据。(湾区ADU专家文君提供)

由于市场上可以对比的数据参照非常有限,即使对很多有经验的房屋估价师来说,判断加建ADU能否对物业增值、增值多少都非常具有挑战性。

那么,加建或改建ADU能否为你的房产物业增值呢?增值多少呢?在回答这个问题之前,首先业主要弄清两个非常容易混淆的概念:

1. 为重新贷款或者出售所做的估价,是由独立的估价师或者贷款机构派出的估价师来做的,作为业主(Homeowner),你希望这个价值被估得越高越好。
2. 作为房产税征税基础的估价,是由县(County)派出的评税官来做的,你希望这个估价越低越好。

以上两种估价分别由不同的机构,为不同的目的提供,两套体系所采用的标准不同,所出具的结果Report也没有相关性。

本文所涉及的是第一类——为重新贷款或出售所做的物业估值,专业估价师对ADU加建改建估值标准是什么?文君采访了拥有15年物业估价经验的独立估价师Bryan Thompson。

以下内容来自Bryan的观点:

首先,一个有加建改建的物业,要想获得增值,必须是合法的。也就是说,需要获得政府机构建筑许可Permit,如果没有Permit,估价师对加建改建部分几乎不予考虑,几乎等于你只加盖了一个储物间而已。

其次,对于独立屋,估价师通常用以下三种方式进行估值:最常用的是市场可比价(Market Comparable Sales),其次是施工项目成本价,最后是物业的租金收入(Income Capitalization),因为追溯出租收入比较困难,所以不常用这种方式。

尽管估值(Appraisal)这一行业有相对统一的标准,但在每个估价师进行物业评估的时候,还是有很多主观因素,如估值官的经验、所使用的标准和选择的参照物等等。而对于ADU这个新生事物,由于市场上可供选择的参照物非常少,估值官的主观因素就会更明显。如,有的估值官会把ADU与Duplex进行参照(如果找不到同类做参照的话),有的会找Triple或Fourplex做参照,有的则把合法的车库改建和贴建(Attached)的ADU,作为与主房(Primary House)增加居住面积来对待,而不把分离式(Detached ADU)算作居住面积。

因为现阶段市面上能够找到Sales Comparable的参照物实在有限,所以文君在采访中问道:如果实在找不到可比较的同类参照物,能否用ADU的租金收益来作为估值基础呢?贷款机构会不会买账?Bryan觉得应该可以,但业主需要向估价师提交完整的出租记录作为佐证。

采访过程中,比较出乎意料的一点,是从估值官的角度来讲,贴建式(Attached ADU)和车库改建ADU比分离式(Detached ADU)更容易被估出好的价值,因为Detached ADU没有跟主房相连,很可能有的估价师根本不把这一部分算进居住面积,但有可能有的估价师会按照本小区的平均价值给一个Flat Value(固定价值)。

以下几个案例可以看出改建或加建ADU,从估值官的角度给出的物业增值的实际幅度:

1. 图1的案例位于San Jose,所在的区域物业单价是$525一平方呎。业主把车库改建后,居住面积从1200平方呎增加至1625平方呎,估值官给出的估值报告物业从$63万增加到$85.2万。

图1:San Jose房产车库改建ADU,物业升值从$63万增加到$85.2万。(湾区ADU专家文君提供)

2. 图2的案例位于San Jose,小区物业单价$437一平方呎。业主购改建车库后,居住面积从1515平方呎增加到1946平方呎,价值也从66.2万飙升至85万。

图2:San Jose房产车库改建ADU,价值也从66.2万飙升至85万。(加州ADU专家文君提供)

3. 第三个案例是增加了一个贴建式(Attached ADU)增建,物业位于Cupertino,所在的小区单位价格高达$1140一平方呎,加建后使用面积从1599平方呎增加到到2390平方呎,物业价值几乎涨了100万!

Cupertino房产贴建式(Attached ADU)增建,物业价值几乎涨了100万。(加州ADU专家文君提供)

而一个位于Santa Clara的一个分离式(Detached ADU)增建,共800平方呎,Bryan给出的物业估值,还是不能算进主房的居住面积,但可以给一个Flat Value Increase共计有15万的增值。

估值系统目前对Detached ADU的估值方式和结果都不太公平。但随着2020年加州各地方对ADU的政策进一步放宽,加建改建ADU的项目越来越多,可以找到的市场参照也会越来越多,贷款机构和估值官也会与时俱进,对ADU增加的面积所使用的估值方法也会越来越标准统一。届时ADU增加的面积所带来的真实价值也一定会被更大程度地认可。ADU加建改建是湾区物业增值的风口已毋庸置疑。加油,小伙伴们!#

作者简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期的房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解;文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供Plan-Design-Build及贷款融资等一条龙服务。

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本文刊载于旧金山8月8日地产版

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责任编辑:李曜宇

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