【Rechitects-珀斯瑞琪建筑设计院专栏】地块如何分割才能获得最大利益?

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【大纪元2020年08月02日讯】地块分割是一个非常流行的开发手段,但分割能否成功,常常取决于顾问团队的技能,包括创造力和知识面,包括5%可变性条规。

下面是考虑地块分割时应遵循的几个基本原则:

  • ◎分区制(Zoning);
  • ◎地块创新——并排房屋地块、战斧形状地块(即把土地分为前后两块,后面地块的住宅车道狭窄)、三联房地块、现房后面建新房地块;
  • ◎分契式物业管理:包括built strata与surveyed strata;
  • ◎建筑设计规划了解土地的固有性质至关重要,这样才能正确设计房子建筑类型。市场上大多数分割只用了平面图,没有考虑到房子朝向这一最基本因素,因而导致建好的房子并不令人满意。近年来,买家意识到了设计的重要性,因此对建筑设计师更加挑剔。

   别墅或联排屋(Townhouse)

  • 对于要建单层别墅或双层联排屋以及其如何在街道上呈现,这是买家建房要做出的最关键决定。虽然它主要受市场需求驱使,但建议买家们尽早咨询建筑设计专业人士。建造数量多面积小一些的联排屋可获得更高租金总收益,虽然出租时不一定能获得高房租。与当地房地产经纪人咨询往往是业主进行土地分割的第一步。

    1:我们有几位客户在现房后面做战斧形状地块分割。其中一位客户认为做不成,在我们做尽职调查之后确认,该土地可以按Surveyed Strata形式来分割,并需经过一系列精心设计与策划完成,包括拆除一些现有房屋建筑设施如泊车位、屋檐,户外生活区等。虽然需要额外费用,但客户对地块能够分割的同时又能保留前面的现房这一结果很满意

    例2:有客户找我们审阅一个拐角地块分割,广告说这一地块可以分割成两个地块,我们调查后,为其设计了阶段性分割,最终为其分割出三个地块。

    R40–联排房或公寓

    自从在珀斯区域代码为R40的地区可允许建设多层住宅(公寓)以来,西澳出现了许多城市填充类型的两层至三层的低层公寓,原因是其投资回报很有吸引力。

    虽然从平面设计等纸面文件上看,这些公寓非常吸引人,但很多开发商在项目进展中困难重重,原因如下:

    1. ◎很难获得建设贷款融资;

    2. ◎西澳房市疲软,别墅或联排房价格竞争太大;

    3. ◎珀斯各区暂时还不能接受在公寓居住;

    4. ◎公寓设计不具备应有的空间感。

    因此,西澳规划、土地及遗产委员会(WAPC)与行业专家一起发布了西澳设计(草案),其中包括公寓设计指南,将有助于珀斯朝着中高密度生活的方向发展。

    我们看到许多中密度获批公寓和建筑质量很差。其中一个主要原因是,这是一个新的房产类型,地方政府没有付出足够时间修改当地政府规划,使之具有竞争力。

    另外,尽管它(低层公寓)是两层,看上去像联排屋,但它是一个不同的建筑类型,一些设计师与建筑公司在建筑规划审批通过后才意识到二者的不同,从头翻工耗时又太多。

    例3:一位客户拿给我们看一个位于R40区域的地块,可分割后承建6栋联排屋。但是,我们建议该地块可盖一栋两层、拥有12套公寓房的公寓楼,但是业主需要搞清楚该地区有没有对公寓的市场需求。在城市规划审批通过后,市场更为疲软,因此该项目仍未动工。

    例4:一个区域编号为R60的地块,可分割成建四个别墅或八个公寓的地块,但客户不能获得公寓建设贷款审批,因此,只能建四个别墅,现在正在施工。

    所以,我们建议业主聘请专业人员对地块分割事宜做尽职调查,无论是获批地块(DA approved)还是潜在开发地块。付少量专业服务费要优于事后出大笔额外资金。

    本专栏由Rechitects-瑞琪建筑设计院提供,更多详情请联系Leo Chong,电话:

    0433 490 048,电邮:leo@rechitects.biz

    责任编辑:杨新云

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