【Momentum Wealth珀斯房地产专栏】了解房地产周期和逆向投资

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【大纪元2020年08月02日讯】投资者在进入市场前,有若干因素需要考虑,但其中许多人共认最重要的一点,是某一特定地区的最佳购买时机。

与经济周期类似,房地产市场也具有周期性,了解每个阶段的不同,可以帮助投资者确定市场走势,从而更好地利用市场机会,同时降低投资风险。

  • ◎上升期 – 供不应求时,房价会上涨,即便在高峰期也会继续上涨。
  • ◎停滞期 – 房价上涨造成可负担性问题,购买减少,由于上升期建房过多,市场消化不完,出现供大于求的现象,房价开始下滑。
  • ◎下滑期 – 由于住房过剩,新房建筑减少,买方的负面情绪弥漫于市场,购买活动进一步下降,房价持续下跌,房市进入萧条期,价格触底。
  • ◎复苏期 – 建筑业下滑导致新房库存减少,造成供应紧张,因此,租金价格开始上涨,更多买家涌出, 买方竞争加强,加上库存下降,推动房地产价格上涨,市场回归上涨阶段。

但是,“入市时机”不应为投资房地产唯一考虑的因素(更不该为购买高质量房产而入市),了解房地产周期对房地产投资至关重要。

逆向投资

人具有随大流的本能,即大家都买时我也买——追高价;大家都卖时我也卖——卖低价。

然而作为投资者,随大流并非明智之举。毕竟,当有足够证据证明房价上涨时,最有利可图的交易时机已经过去,投资者面临着更激烈的竞争和更小的机会。

这并不是说牛市就没有机会,但有时逆市场而动可带来更大利润,这种概念叫做逆向投资

由于熊市所带来的负面情绪,许多投资者通常会避开房地产市场,但是,在人人争卖时你去买,价格肯定不错,因为这是买方市场,由你说了算,这时买进增值快的物业,坐等市场转为牛市,你就能赢。

另一方面,在高峰期买下的高价不良房产会把你套牢好几年,虽然最终可能恢复原价或开始增长。

珀斯属买方市场吗?

澳洲房市周期很有趣,尤其是珀斯市场。我们知道,澳洲各地处于不同房市阶段,而各地市场的区和区之间阶段也不同。

悉尼墨尔本从高峰期下滑,处于下跌期,珀斯位于周期底部,正待起飞,租房市场已先露复苏征兆。虽然有待于蔓延至更广泛的市场,部分地区于2018年已显增长,造成珀斯市场呈现两种速度的长势:市中心快,外围慢。

当我们考虑逆向投资之潜在好处时,复苏早期阶段入市不失为明智之举,以避开随后到来的价格竞争。

选择对的物业很重要

尽管把握入市时机有助于赢利,但不是所有物业均可赢,地区和物业类型绝对重要。即便你在熊市中以相对低廉的价钱买到了物业,但缺乏一个良好的增长基础,仍将对你的长线投资造成伤害。

所以,去发现一个高质量物业,其长期增长良好,远比买一个低质量的物业安全得多——虽然你买的时机并没错。

作者简介:

Damian Collins,房地产投资顾问公司Momentum Wealth总裁,西澳房地产协会(REIWA)主席,电话:0412 876 851,公司网址:www.momentumwealth.com.au

责任编辑:杨新云

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