【大纪元2018年10月30日讯】在过去12年，我一直和珀斯的托儿所物业市场打交道。 起初， 我是一名持牌估价师，后来，就改做房产中介买卖与管理托儿所物业。但是现在，我已是一个需要托儿所看护两岁幼儿的父亲，那么我又成了托儿所的客户。
育儿业在全澳范围内增长很快。随着珀斯人口增长与更多新区建立，对托儿所的需求也在扩张。
从表面来看，墨尔本和悉尼托儿所物业市场要比珀斯成熟得多，因为那里市场稳定，吸人眼球，是可以赚取被动收入的方式。但是随着时间推移，我认为珀斯的托儿所物业市场也会跟进。那么，投资托儿所物业真会盈利吗？
现在珀斯托儿所物业市场面临的一个问题就是供应不足。 如果供应有限，那么市场就不会认为其是有投资潜力的资产。因此，购买机会就不多。根据历史交易记录显示，西澳许多托儿所物业交易通过场外交易完成，都是由原先的物业投资者转卖给另一投资者，销售过程中没有进行大规模市场营销宣传。
MMJ Real Estate地产经纪公司所做研究显示，悉尼墨尔本几乎每隔一个周末都有托儿所的交易拍卖。而珀斯一年能有5个拍卖交易就很不错。在过去5至10年期间，我们发现，东部这两个城市与珀斯在托儿所物业市场供应方面，存在显着差异。
这一切会变化吗？
现在，珀斯大都市地区有许多托儿所正在规划或是正在施工，它们通常由开发商建造，由当地和东部托儿所机构运营。托儿所发展迅猛的主要原因是租金高。
多年来，建筑租金回报率低。但是经过几年的发展，租金成爆炸式增长。过去5至7年，大型现代化的托儿所物业租金翻了一番！上涨的租金，再加上投资者能够接受的低回报（以创纪录的低利率为基础）已经推高了托儿所的售价，这吸引了开发商的投资眼光。
租金增加意味着：开发商现在买得起以前买不起的地块，从而使一些“城市填充”发展机会更具吸引力。
托儿所投资回报率有多少？
在悉尼和墨尔本，持有长期租赁合同，现代化的托儿所通常回报率为4.5%-6%。东海岸的收益率至少比珀斯低1%。简单逻辑是：买家较多，市场机会较少，开发越多，回报率越低。
最近的珀斯托儿所销售交易是2017年出售的一个大型现代化托儿所—— Think Education，售价为443万澳元。回报率为6.48%，它位于Yanchep区，距离珀斯商务区45公里。
据我多年的从业经验，这家托儿所的售价和收益率打破了西澳托儿所高售价和低回报率的历史记录。低回报率反映出此类物业供应有限，长期租约是因为该托儿所运营商隶属于澳洲证券交易所（ASX）上市的运营商。
以上的托儿所交易是否能够对西澳托儿所物业市场重新定位？答案是，为时尚早。直到西澳有多个交易，并租给不同类型的托儿所机构或组织，投资者才能预期从可靠、长期租赁的托儿所机构获得收益。可以确定的是，8%的年收益率已经不太可能，但是6.5%的年收益率比较现实，特别是租给大型运营商。
托儿所是好投资选项吗？
为什么托儿所看起来是一个很好的投资选项？我们根据事实来说明。
可以和托儿所运营商签订长期租约，固定的年租金增长，而且所有营运开支均由租客支付，所以，投资者获得的租金回报是净利润。出租的关键问题是怎样留住租客。托儿所不像别的物业，它从不缺少租客，因此，租客的租赁期很长。
不像仓库、写字楼和零售店，托儿所的商誉与地理位置紧密相连。也就是说，人们（家长们）都知道托儿所在哪儿，优质托儿所必能建立良好口碑。因此，其出租率特别高，并且业务绩效出色。
此外， 托儿所物业的投资通常不受经济形势影响。多数家长需要工作，才把孩子送托儿所，一言以蔽之，托儿所空置风险不高，写字楼和仓库则不同，因为商务租客的生意好坏将决定其对物业的租赁时间。
尽管听起来投资托儿所物业好得令人难以置信，但许多传统投资者缺乏对其真正了解。他们了解写字楼、工业用房、零售店，他们还未了解托儿所物业市场、政府注资模式、出租率，以及当地租客，而且托儿所需要专门设计与承建，不能作为其他建筑用途（除非拆迁）。
我的观点是，投资托儿所物业利大于弊。不过，直到市场有大量托儿所物业销售，才能得对本期专栏讨论的话题——托儿所是万无一失的投资，还是引你上当的陷阱——给出答案。
本专栏由珀斯房地产公司MMJ Real Estate(WA)提供，更多详情请联系董事总经理Chris Geers，电话：0410 493 057，电邮：chris.geers@mmj.com.au。
责任编辑：杨新云
